Когда арендодатель мог начать брать платежи за аренду в ситуации, когда помещение находилось под арестом и свидетельства о праве собственности не было
Имеется договор Аренды с 1.01.2013 г., но оказывается свидетельства о праве собственности у арендодателя не имелось (если быть точнее имелось ранее) и сдаваемое помещение в аренду находилось под арестом по решению суда.
01.06.2013 суд отменил арест.
01.08.2013 регистрационной палатой было выдано свидетельство о праве собственности Арендодателю (основания: решение суда).
Возникает вопрос с какого момента (месяца) Арендодатель мог брать платежи за аренду, прошу ссылку на закон.
Заранее благодарна!
Здравствуйте, Василий!
С момента вступления решения в законную силу. Будут вопросы, пишите.
СпроситьОн собственник и мог брать аренду все это время. Деньги вы в любом случае не вернете, т.к. пользовались помещением.
СпроситьЕсли Вы заключили договор аренды после ареста имущества, то можете признать данный договор недействительным в порядке судопроизводства. Оплата идет с момента подписания договора аренды. Арендодатель по практике судебной мог сдать помещение, а кто говорит, что не мог, вообщем практика двояка по Вашему вопросу. Поэтому желаете вернуть свои деньги, обращайтесь в суд.
СпроситьМежду Арендодателем и арендатором заключен договор аренды с правом выкупа на 5 лет. Договор зарегистрирован. Арендодатель продал имущество новому Арендодателю между ними заключен договор купли продажи в рассрочку. Получая деньги от Арендатора Новый Арендодателю отправляет деньги Арендодателю. У арендодателя и Нового Арендодателя один учредитель Арендодатель подал на банкротство. Новый Арендодатель преследует цель расторгнуть договор аренда с правом выкупа, так как сейчас стоимость здания выросла в разы.
В связи с этим вопрос: может ли Арендатор требовать перевода прав и обязанностей по договору купли-продажи в рассрочку.
Заранее благодарна.
Если в договоре аренды не сказано, что Вы имеете преимущественное право выкупа помещения, то выкупить вы его не сможете.
Преимущественное право выкупа арендуемого имущества арендатором предусмотрено Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Но Как я понимаю Вы уже арендуете у частного лица.
Если я неправильно понял вопрос то Вы его переформулируйте более понятно
СпроситьСобственником имущества является ООО.
Заключен Договор купли - продажи в рассрочку (кредит, ипотеку) незнаю как назвать. Новый арендодатель получив наши деньги перечисляет их арендодателю. Суммы платежей почти сходятся.
СпроситьСветлана! Если это есть в условиях договора аренды. Рекомендую обратиться на личную консультацию.
СпроситьМы, являясь юр.лицом, заключили договор аренды нежилого помещения с другим юр.лицом. Помещение (мансардного типа) является частью общего здания, принадлежащего Арендодателю. Однако, выяснилось что права собственности на него у Арендодателя нет. Арендодатель отремонтировал чердачное помещение и незаконно стал сдавать в аренду под офисы. Что делать в таком случае? Можем ли мы вернуть оплаченную ранее арендную плату?
В договоре аренды торгового помещения в разделе права арендодателя есть следующий пункт:
В случае несвоевременного перечисления платежей по аренде, Арендодатель имет право оценить, описать и удерживать находящееся в арендуемом помещении имущество до полного завершения всех взаиморасчетов.
Вопрос: Законно ли право арендодателя без решения суда удерживать чужое имущество?
Да, удержание предусмотрено гражданским кодексом в качестве способа обеспечения обязательства.
СпроситьВы сами выразили согласие на удержание своего имущества в качестве обеспечения обязательства по оплате аренды.
СпроситьАрендатор уведомив арендодателя, как было необходимо освободил помещение, вывез оборудование, сдал ключи, арендатор передал арендодателю ключи и акты приема-передачи. Однако у арендодателя возникли вопросы к состоянию помещения, было разбито окно. Арендодатель не подписывал акт и не допускал в помещение для установки нового окна. Через месяц удалось исправить недочеты по зданию, однако теперь арендодатель предлагает сделать акт приема-передачи, числом устранения недочетов и оплатить стоимость аренды за месяц. В договоре говорится, что при рассторжении договора сторона уведомляет другую за 1 месяц и передает помещение по акту. Правомерны ли действия арендодателя по требованию оплаты аренды если реально помещение было освобождено и передано ему.
Арендодатель может действовать недобросовестно и уклоняться от приемки объекта аренды. Обычно арендодатель в таких случаях рассчитывает на дополнительную арендную плату за время просрочки, а само уклонение от приемки объекта аренды выражается в том, что арендодатель не подписывает акт приема-передачи недвижимого имущества.
Арендатору нужно иметь в виду, что уклонение арендодателя от подписания передаточного документа расценивается как неисполнение обязанности по принятию имущества. Такие правила установлены в абзаце 3 пункта 1 и пункте 2 статьи 655 Гражданского кодекса РФ.
Если арендодатель уклоняется от приемки недвижимого имущества по окончании срока аренды, то он не вправе требовать с арендатора внесения арендной платы за период такой просрочки. Такие правила установлены в пункте 37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
СпроситьЕсли у Вас не имеется доказательств направления уведомления о расторжении договора аренды, направления/передачи акта приема-передачи помещения арендодателю, освобождения помещения, то требования арендодателя правомерны.
Спроситьу Вас остался первый акт приема-передачи, подписанный арендодателем? Если да, то ничего Вы ему не должны
СпроситьБыл заключен договор аренды нежилого помещения между арендодателем и арендатором, в договоре аренды арендатор указан как ИП, но на момент подписания договора ИП не было зарегистрировано. Будет ли являться такой договор действительным? А также в договоре прописан пункт об обеспечительном платеже, есть расписка арендодателя что он его получил. При расторжении договора арендатор предложил арендодателю 2 варианта расторжения договора либо расторгается сразу и арендодатель возвращает обеспечительный платеж либо арендатор месяц отрабатывает в счет обеспечительно платежа. Арендодатель сказал что вернет обеспечительный платеж, а через 2 дня отказался возвращать. Реально ли вернуть обеспечительный платеж в таком случае?
Здравствуйте. Нужно договор читать, может, и найдутся лазейки. но поверхностно если смотреть - вина арендатора. Не удастся вернуть платеж.
СпроситьЕсть договор аренды имущества. Арендодатель должен возмещать расходы по электроэнергии арендодателю. Арендатор выставляет счет-фактуру арендодателю. Кого правильно прописывать продавцом в счет-фактуре Арендодателя или Энергоснабжающую организацию?
Здравствуйте! Смотрите в договоре аренды, порядок оплаты арендной платы. Если арендатор за эл.энергию оплачивает арендодателю, то в договоре у Вас должно быть указано, что арендная плата состоит из постоянной части и переменной (коммунальные платежи-вода, эл. энергия и т.д). То, в этом случае продавцом услуг является арендодатель. Если арендатор по отдельному договору платит напрямую энергоснабжающей организации, то продавцом услуг является энергоснабжающая организация.
СпроситьПо догвору аренды арендодатель передал часть помещения в аренду. Но оказалось, что некоторыми помещениями нужно пользоваться совместно с арендатором (столовая, раздевалка, коридор). Как в договоре аренды (если можно) предусмотреть вопрос о совместном пользовании помещением.
Второй вопрос: помещением которое передал арендодатель в аренду, можно ли пользоваться арендодателям арендуемым помещением в случае необходимости если помещение-кафе и арендодателю требуется проведение нескольких праздничных вечеров в данном кафе. Можно ли сделать дополнение к договору аренды и как правильно оформить данные правоотношения. Спасибо.
Исходя из принципа свободы договора, закрепленного ст. 1 Гражданского кодекса РФ, участники гражданских отношений могут заключать любые договоры, не противоречащие законодатльству. Вы можете в договоре аренды предусмотреть возможность совместного использования помещения. Так же вы можете заключить дополнительное соглашение к договору аренды ли внести изменения в сам договор о возможности порльзования помещениями арендодателем с соответствующем уменьшением суммы арендной платы, вносимой арендатором.
СпроситьВ марте Арендодатель уведомил о повышении цены на Аренду с 1 апреля. 8 апреля мы направили уведомление Арендодателю о расторжении договора Аренды с 1 мая. (аренда считается с 1 го по 30 (31)). 14 апреля получили от Арендодателя извещение об игнорировании нашего уведомления о расторжении ссылаясь на пункт в договоре Аренды о досрочном расторжении договора Аренды по инициативе Арендатора только через суд. В правах и обязанностях Арендатора в договоре содержится пункт об обязательном письменном уведомлении Арендодателя о расторжении договора не позднее чем за 2 месяца как в связи с окончанием срока действия так и по досрочному прекращению. Также есть пункт о расторжении по соглашению сторон. Вопрос: Если Арендодатель не согласен подписывать соглашение о расторжении договора по соглашению сторон по инициативе Арендатора, возможно ли без обращения в суд прекратить досрочно аренду (направить акт-приема передачи помещения и ключи от помещения по почте заказной бандеролью.. как то еще доказать факт освобождения и неэксплуатации помещения). Право собственности на данное помещения у арендодателя отсутствует (есть какие то документы на реорганизацию... какие неизвестно). Арендодатель физическое лицо.
Статья 450 ГК РФ Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
СпроситьРуководствуйтесь договором (ст. 421, 309, 310 ГК РФ). При этом мало просто расторгнуть договор, надо еще и вернуть помещение по акту. Иначе арендодатель буждет иметь право начислять арендную плату
СпроситьРуководствуйтесь условием договора об обязательном письменном уведомлении Арендодателя о расторжении договора не позднее чем за 2 месяца как в связи с окончанием срока действия так и по досрочному прекращению (ст.309, 421 ГК РФ). Акт приема-передачи помещения направьте почтой с уведомлением о вручении.
СпроситьНет, такое невозможно, в противном случае Арендодатель будет иметь право обратиться в суд и взыскать с Арендатора арендную плату до расторжения договора. Лучше если нет понимания все таки обратиться в суд. В зависимости от формы собственности Арендодателя придется обращаться либо в арбитражный либо Гражданский суд.
СпроситьБез суда не обойтись - ст. 452 ГК РФ указывает: "Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок".
Вы уже получили отказ расторгнуть договор.
Теперь Вам дорога в суд.
СпроситьСогласно ст620 ГК РФ досрочное расторжение договора по требованию арендатора может быть только в судебном порядке
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
На практике чтобы не обращаться в суд с иском о расторжении договора аренды в подобные договора на основании ст 450 ГК РФ прописывают основания ,служащие для одностороннего отказа от исполнения договора Если в вашем договоре аренды это не прописано то расторжение договора только через суд.
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
СпроситьВам следует направить повторное уведомление, ссылаясь на пункт договора о возможном расторжении договора аренды по инициативе арендатора, с предупреждением не позднее, чем за 2 месяца.
В повторном уведомлении (которое и можно, и нужно озаглавливать как повторное), указать, что Вы предупредили арендодателя о желании расторгнуть договор аренды уведомлением от 08 апреля 2015 года. Т.к. по соглашению сторон расторжения договора не произошло, то договор расторгается с 08 июня 2015 года. При этом Вы предлагаете арендодателю явиться 08 июня 2015 года для составления акта приема-передачи.
Также указываете, что все споры будете решать в судебном порядке. В частности, при уклонении арендодателя от расторжения договора аренды, вынуждены будете обратиться в суд, и, в соответствии со ст.450 ГК РФ, требовать расторжения договора, а в соответствии со ст.98, 100 ГПК РФ - возмещения судебных расходов, в частности на возможного представителя.
СпроситьВиталий, добрый день!
Просто так расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке (если это не предусмотрено самим договором) нельзя.
Должно быть либо взаимное соглашение арендодателя и арендатора, либо право одностороннего расторжения должно быть предусмотрено законом или самим договором (в Вашем случае это не предусмотрено), либо договор может быть расторгнут судом по иску арендатора (при наличии соответствующих оснований).
Согласно ст. 620 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.
Если Вы просто направите арендодателю акт приема-передачи, ключи от арендуемого помещения, то это не освободит Вас от прав и обязанностей по договору аренды. Арендодатель вправе будет начислять Вам арендную плату до истечения срока аренды.
На мой взгляд, Вам необходимо направить арендодателю письменное требование о подтверждении им его права сдавать данное помещение в аренду.
Как указано в ст. 608 Гражданского кодекса РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Если арендодатель не подтвердит свое право на сдачу данного помещения в аренду, то возможно будут основания для признания данного договора аренды вообще не заключенным.
СпроситьЗдравствуйте.
Уважаемый Виталий, пункт договора о необходимости уведомления Арендодателя об одностороннем расторжении, не указывает об автоматическом расторжении договора по истечении 2-мес. Необходимо внимательно ознакомиться с условием одностороннего расторжения и делать выводы.
В данном случае упущенное время не на вашей стороне.Удачи.
СпроситьСогласно ст. 620 ГК РФ, 450,452 ГК РФ расторжение договора аренды без соглашения сторон возможно только через суд.
Освободить помещение и направить арендодателю акт и ключи, в т.ч. и почтой Вы вправе - это будет доказательство одностороннего отказа от исполнения договора, но не освободит от уплаты арендной платы еще за 1 месяц, т.к. в договоре срок уведомления 2 месяца.
Однако, если в это время арендодатель сдаст помещение новому арендатору, взыскать арендную плату он не сможет, т.к. у него не будет убытков .
НФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
Москва № 127 25 ноября 2008 г.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.
Приложение: обзор на 21 листе.
2. Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении требова¬ния о взыскании задолженности по арендной плате, поскольку у арендода¬теля отсутствовало право на взыскание арендных платежей за спорный период. Применение судом первой инстанции статьи 10 Кодекса признано необоснованным, так как злоупотребление правом может иметь место лишь при условии наличия у лица соответствующего права.
Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендатору) о взыскании задолженности по арендной плате.
Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен на неопределенный срок договор аренды нежилого помещения. Истец, желая рас¬торгнуть договор аренды, направил ответчику на основании пункта 2 ста¬тьи 610 ГК РФ предупреждение о прекращении договора по истечении трех месяцев с момента получения им соответствующего уведомления. Спустя две недели ответчик, арендовав иное помещение, освободил помещение, арендуе¬мое у истца, и считая, что с момента фактического прекращения пользования арендованным имуществом у него отсутствует обязанность по внесению арендной платы, платежи за период до истечения указанного трехмесячного срока не вносил. Сумма арендной платы за этот период и явилась предметом заявленного истцом требования.
Суд первой инстанции, полагая, что моментом прекращения действия до¬говора аренды является дата окончания трехмесячного срока, предусмотренно¬го пунктом 2 статьи 610 Кодекса, отклонил доводы ответчика об отсутствии у него обязанности по внесению арендных платежей за спорный период. Вместе с тем, установив, что спустя десять дней после освобождения ответчиком арен¬дованного помещения истец заключил новый договор аренды данного поме¬щения и передал его в пользование другому арендатору, суд заявленное требо¬вание удовлетворил частично, взыскав арендную плату за десять дней.
Требование истца о взыскании платежей за период с момента заключения нового договора аренды и до истечения трехмесячного срока как направленное на получение за одно и то же помещение арендных платежей с двух арендато¬ров суд счел злоупотреблением правом и в удовлетворении требования в указанной части отказал на основании абзаца первого пункта 1 и пункта 2 ста¬тьи 10 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в части удовлетворения требования отменил и в иске отказал в полном объеме ввиду следующего.
Возврат ответчиком арендованного помещения и принятие его истцом без оговорки о том, что договор аренды сохраняет действие до момента исте¬чения трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, свидетельствуют о прекращении договора аренды с момента возврата помеще¬ния. О намерении истца прекратить договор с ответчиком свидетельствует также его последующее поведение - он сдал помещение в аренду другому ли¬цу, не дожидаясь истечения этого срока.
Таким образом, иск не подлежал удовлетворению в связи с тем, что у истца отсутствовало само право на взыскание арендных платежей. Для приме¬нения к спорным отношениям статьи 10 Кодекса не было оснований, поскольку злоупотребление правом может иметь место лишь при условии наличия у лица соответствующего права
СпроситьРазберитесь с правом арендодателя на сдачу помещения в аренду, так как ваш договор может быть вообще ничтожен в силу ст. 608 ГК РФ, в которой указано, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо уполномоченному им лицу. Вы можете отказаться от исполнения договора аренды во внесудебном порядке только в том случае, если в договоре предусмотрены и указаны основания отказа арендатора от исполнения договора и его расторжение во внесудебном порядке (п.3.ст. 450 ГК РФ).
Если договор этого не предусматривает, то только в судебном порядке.
СпроситьСтатья 450 ГК РФ Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Спросить