Должны ли мы перезаключить договор с новым собствеником, от которого ожидаем резкого увеличения арендной платы.
Наша организация на основании долгосрочного договора аренды с Москомимуществом занимает здание, которое недавно перешло в собственность Агенства по управлению и использованию памятников... Должны ли мы перезаключить договор с новым собствеником, от которого ожидаем резкого увеличения арендной платы.
Закон не обязывает этого делать (ст. 617 ГК РФ). В порядке комментария.
"Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 15 марта 2001 г. N КА-А40/1005-01
Федеральный арбитражный суд Московского округа
при участии в заседании: от ЗАО НПК "Сау" Калиша В.П. по доверенности от 22.01.2001 и Анисимова А.В., дов-ть от 09.10.2000; от ДГМИ г. Москвы Алексеева Б.В., дов-ть от 07.12.2000; от МГК Роспрофбизнес Храмчихина В.И. по дов-ти от 22.01.2001,
рассмотрев кассационную жалобу ДГМИ г. Москвы на решение от 27 ноября 2000 г. и постановление от 23 января 2001 г.
по делу N А40-28365/00-106-412
Арбитражного суда г. Москвы,
установил:
Решением от 27.11.2000 Арбитражного суда г. Москвы удовлетворены исковые требования ЗАО "Научно-производственная корпорация "Сау" (далее НПК "Сау") о признании недействительным Распоряжения Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы (ДГМИ г. Москвы) от 27.04.2000 N 1511 в части передачи в аренду Московской городской организации Российского профсоюза работников среднего и малого бизнеса нежилого помещения общей площадью 780,0 кв.м по адресу: г. Москва, Мясницкая улица, д. 40а.
Арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что распоряжение ДГМИ г. Москвы в оспариваемой истцом части не соответствует законодательству и нарушает права и охраняемые законом интересы истца.
Постановлением апелляционной инстанции того же суда от 23.01.2001 судебный акт суда первой инстанции изменен. В части признания недействительности оспариваемого распоряжения по передаче указанного нежилого помещения площадью 60 кв.м в аренду решение суда отменено и в этой части в иске отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции частично согласился с выводом суда первой инстанции и указал на отсутствие нарушений прав истца относительно площади спорных помещений, составляющих 60 кв.м, поскольку договор аренды истца был заключен на площадь размером 720 кв.м.
В кассационной жалобе ДГМИ г. Москвы просит отменить принятые по делу судебные акты и в иске ЗАО НПК "Сау" отказать. При этом ответчик указывает на то, что арбитражный суд не обратил внимания на название Распоряжений Правительства РФ и Мингосимущества РФ от 27.08.99 N 1343-р и от 23.09.99 N 1307 "О передаче в государственную собственность г. Москвы объекта коммунально-бытового назначения". По мнению ответчика, спорное помещение изначально являлось муниципальной собственностью и поэтому договор аренды, заключенный ненадлежащим лицом - ГКИ РФ, ничтожен в силу ст. 168 ГК РФ, т.к. не соответствует ст.ст. 209, 608 ГК РФ.
В судебном заседании представитель ДГМИ г. Москвы поддержал доводы и требования кассационной жалобы, а представитель ЗАО НПК "Сау" просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Проверив правильность применения арбитражным судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, арбитражный суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятого по делу решения (с учетом изменений, внесенных постановлением апелляционной инстанции) и постановления, в том числе и по доводам кассационной жалобы.
Всесторонне, полно и объективно исследовав представленные сторонами доказательства, дав им надлежащую правовую оценку, арбитражный суд первой, а при повторном рассмотрении дела и апелляционной инстанции, разрешил спор без нарушения требований процессуального законодательства, влекущих отмену судебных актов.
При этом установлено, что в соответствии с условиями договора N 01-12/2539, заключенного 09.10.95 между истцом и ГКИ РФ, истцу были переданы в аренду сроком на 20 лет нежилые помещения (помещения 1-го этажа и подвальные помещения) общей площадью 760 кв.м, расположенные по адресу: г.Москва, ул. Мясницкая, д. 40а.
В целях реализации распоряжений Правительства РФ от 27.08.99 N 1343-р и Министерства государственного имущества РФ "О передаче в государственную собственность г. Москвы объекта коммунально-бытового назначения" от 23.09.99 N 1307 и во исполнение распоряжения Мэра Москвы от 27.11.98 N 1203-РМ, ДГМИ г. Москвы было издано оспоренное распоряжение от 27.04.2000 N 1511-р о принятии на баланс ответчика 780 кв.м нежилых помещений по вышеуказанному адресу, с передачей их в аренду третьего лица по настоящему делу - Московской городской организации Российского профсоюза работников среднего и малого бизнеса.
Согласно ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного управления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы юридического лица, может быть признан судом недействительным.
В соответствии с ч.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Доводы же кассационной жалобы, сводящиеся к ошибочным утверждениям, что Правительство РФ и Мингосимущество РФ, издавая распоряжения о передаче из федеральной в государственную собственную собственность г. Москвы объектов коммунально-бытового назначения, признали, что спорное помещение изначально было муниципальной собственностью, а Госкомимущество России не вправе было заключать с истцом договор аренды, являющийся в силу этого ничтожным, не опровергают правомерность выводов арбитражного суда и не могут служить основаниями для отмены обжалуемых судебных актов.
Руководствуясь ст.ст. 174, 175, 177 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:
решение от 27 ноября 2000 г. и постановление от 23 января 2001 г. Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-28365/00-106-412 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения".
СпроситьВопрос такой... Между организациями был заключен договор продажи здания. Земельный участок, на котором расположено здание, находился у продавца в пользовании на основании договора аренды. Покупатель (новый собственник здания) не подписал договор аренды земельного участка и не вносил плату собственнику участка. Вправе ли собственник участка требовать от нового собственника здания уплаты неосновательного обогащения в размере арендной платы за пользование участком?
У нас такая сутуация. Наша организация заключила договор аренды недвижимого имущества с Департаментом по управлению гос. имуществом (собственник) и техникумом (владелец на праве оперативного управления). 31.012.2003 г. указанный договор был расторгнут на том основании, что департамент не вправе был выступать третьей стороной по договору. Мы должны были перезаключить договор, но техникум представил нам акт независимой оценки федерального имущестсва, согласно которому сумма арендной платы увеличилась в 20 раз. Мы здание после расторжения договора не освобождали и находились там до 6 апреля 2004 г., так как считали, что договор будет заключен. Теперь, когда цена договора нас не устраивает, мы освободили здание. Как теперь нам произвести расчеты между сторонами, если договора нет? Возместить коммунальные расходы?
Спасибо!
Текст договора содержит условие о том, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще 1 раза в год. Договор заключен на срок 11 месяцев, но от уже 3-ий, т.е. стороны, чтобы избежать регистрации, постоянно заключают новые договоры. НА предложение об увеличении арендатор ответил отказом, на предложение о расторжении договора тоже. За все время аренды, т.е. за 3 года, размер арендной платы не изменялся. Может ли суд отказать Арендодателю в просьбе об увеличении арендной платы, а если может, то на каком основании? Спасибо тому, кто найдет время ответить.
Между организациями был заключён договор продажи здания. Земельный участок, на котором расположено здание, находился у продавца в пользовании на основании договора аренды. Покупатель (новый собственник) не подписал договор аренды земельного участка и не вносил плату собственнику земельного участка.
Вправе ли собственник земельного участка требовать от нового собственника здания уплаты неосновательного обогащения в размере арендной платы за пользование земельным участком?
В 2003 году между федеральным собственником (арендодателем) и юридическим лицом (арендатором) был заключен договор долгосрочной аренды (до 2013 г).
По условиям договора арендная плата взималась в условных единицах.
После отмены постановления об арендной плате, арендодатель стал настаивать на увеличении арендной платы на основании результатов независимой оценки.
Арендатор не согласен, т.к. постановление распространяется только на вновь заключенные договоры. Как не допустить повышения арендной платы? Большое спасибо.
В 2003 году между федеральным собственником (арендодателем) и юридическим лицом (арендатором) был заключен договор долгосрочной аренды (до 2013 г).
По условиям договора арендная плата взималась в условных единицах.
После отмены постановления об арендной плате, арендодатель стал настаивать на увеличении арендной платы на основании результатов независимой оценки.
Арендатор не согласен, т.к. постановление распространяется только на вновь заключенные договоры.
В 2003 году между федеральным собственником (арендодателем) и юридическим лицом (арендатором) был заключен договор долгосрочной аренды (до 2013 г).
По условиям договора арендная плата взималась в условных единицах.
После отмены постановления об арендной плате, арендодатель стал настаивать на увеличении арендной платы на основании результатов независимой оценки.
Арендатор не согласен, т.к. постановление распространяется только на вновь заключенные договоры.
ВОПРОС:
Ситуация следующая: Собственник сдал в аренду коммерческое здание. По договору, арендная плата платится коммунальными платежами и проч. Платежами, но не конкретной суммой, т.к. в договоре такого пункта просто нет. Договор был заключен на 5 лет и срок договора истекает в конце 2005 года. Но! Существует дополнительное соглашение (которое было сделано по доверенности выданной собственником на управлением зданием арендатору, естественно доверенность сейчас отменена, но увы! слишком поздно), где сказано, что срок договора аренды продлен на 49 лет и собственник обязан выплатить разницу всех неотделимых улучшений в случае расторжения договора досрочно!
Вопрос: Как лучше расторгнуть договор аренды и поменять арендатора, а тем самым составить новый договор с конкретной суммой арендной платы?
Есть здание, у кототого 2 собственника. Договор аренды на земельный участок, на котором располагается это здание, заключен с собственником №1, который платил аренду. Может ли собственник №1 взыскать с собственника №2 часть уплаченной арендной платы, если у него не заключен договор аренды?
Ограничение увеличения арендной платы без указания процента в договоре с автоматической пролонгацией
Заключен договор аренды, с автоматической пролонгацией. По договору увеличение арендной платы возможно не чаще одного раза в год. На сколько возможно увеличение арендной платы, если в договоре не прописан процент повышения?
