Либо сделать условие договора, что арендной платой является ремонт и улучшение арендованного имущества?

Добрый день, уважаемые юристы!

Бухгалтер фирмы (ООО) столкнулась с непростым вопросом: физическое лицо (зарегистрирован в качестве ИП) является собственником земельного участка и расположенных на нем 2 нежилых строений. Он же является соучредителем ООО (доля 2/3 от УК). Указанным земельным участком и строениями пользуется ООО (производство металлоконструкций и прочее). Постоянно возникает необходимость вкладывать в имущество средства: производить текущий ремонт, достраивать и улучшать строения, сделать асфальтовую дорогу и другое. Выгоднее всего, конечно, чтобы ООО официально вкладывало денежные средства в имущество. В связи с этим появляется резонный вопрос:

каким образом можно подтвердить расходную часть ООО и избежать налогообложения ООО и физ.лица? Мы с ней видим в данной ситуации два варианта:

Первый вариант:

сделать договор аренды земельного участка и расположенных на нем объектов на срок более одного года, зарегистрировать его и показать в налоговой, чтобы мы могли расходовать средства на ремонт и улучшение арендованного имущества. Вопрос: какую арендную плату ставить? Нужно ли ее платить? Тогда арендодатель должен платить налоги. Либо сделать условие договора, что арендной платой является ремонт и улучшение арендованного имущества? Должен ли будет арендодатель платить налоги в этом случае и в каком размере?

Второй вариант:

Сделать договор безвозмездного срочного пользования земельным участком и расположенных на нем объектов на срок более одного года, зарегистрировать его (ст.26 ЗК) и показать в налоговой, чтобы мы могли расходовать средства на ремонт и улучшение безвозмездно используемого имущества. Должен ли в этом случае арендодатель платить какие-либо налоги?

Государственная регистрация договора нужна, как мы считаем, чтобы налоговая не зацепилась, что договор мы сделали только для налоговой проверки, если она будет.

Какой вариант правильнее и вообще возможен? Или мы оба не правы и надо действовать по-другому? Вообще возможно ли в один договор аренды или безвозмездного срочного пользования включить три объекта (участок и два строения)?

Заранее благодарю за помощь.