Как я потерял задаток при продаже квартиры и внесении залога за другую недвижимость

199₽ VIP

Да, задаток дело такое. Ст. 381 ГК РФ

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Можно пролонгировать преддоговор по согласию сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Среди перечисленных способов обеспечения особо следует выделить залог. Его популярность как способа обеспечения возврата кредита объясняется не только хорошей нормативной базой (залогу посвящен § 3 главы 23 ГК РФ, Закон РФ «О залоге», Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»),

Обратитесь к юристу очно, вопрос о задатке очень серьезный в случае нарушения оплаты. Здесь важна каждая запятая в договоре (ст.381 ГК РФ).

задаток обязаны вернуть, образайтесь в суд и взыскивайте в суд порядке + по ст 395 ГК РФ начисите проценты за пользование деньгами

ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС

Статья 381.

Последствия прекращения и неисполнения

обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

ЕСЛИ У ВАС ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР, А ОСНОВНОЙ НЕ ЗАКЛЮЧЕН, ТО ВНЕСЕННАЯ СУММУ ЯВЛЯЕТСЯ АВАНСОМ, А НЕ ЗАДАТКОМ И ПОДЛЕЖИТ ВОЗВРАТУ. 381 ГК РФ

ПРИ ОТКАЗЕ ВЕРНУТЬ АВАНС ВЫ ВПРАВЕ ПОДАТЬ ИСК В СУД И ВЗЫСКАТЬ СУММУ АВАНСА С ПРОДАВЦА - 131-132 ГПК РФ.

Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 26.03.2014 по делу N 33-2750/2014

Суд правомерно частично удовлетворил иск о взыскании солидарно суммы задатка в двойном размере, уплаченного по предварительному договору купли-продажи, поскольку денежные средства, переданные истцом по предварительному договору в счет платежей по возможной будущей сделке, являются авансом, а не задатком, в связи с чем оснований для взыскания с ответчиков полученной суммы в двойном размере по правилам п. 2 ст. 381 ГК РФ не имеется.

Источник публикации

Документ опубликован не был

Примечание к документу

Текст документа

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 марта 2014 г. по делу N 33-2750/2014

Судья: Пустоходова Р.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Ивановой О.Д.,

судей: Тихоновой Ю.Б., Макурина В.М.,

при секретаре Т.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ивановой О.Д.,

гражданское дело по иску М.А.Г. к Д.Т., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Д.М.Н., П.Н., П.П., П.С., М.А.Д., М.С., М.М. о взыскании суммы,

по апелляционной жалобе представителя истца С.,

на решение Советского районного суда г. Красноярска от 16 декабря 2013 года, которым постановлено:

"Исковое заявление М.А.Г. удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с Д.Т., Д.М.Н. в лице законного представителя Д.Т., П.Н., П.П., П.С., М.А.Д., М.С., М.М. в пользу М.А.Г. 200 000 рублей.

Взыскать с Д.Т., Д.М.Н. в лице законного представителя Д.Т.; П.Н., П.П., П.С., М.А.Д., М.С., М.М. в пользу М.А.Г. расходы по уплате государственной пошлины по 650 рублей с каждого".

Заслушав докладчика, Судебная коллегия,

установила:

М.А.Г. обратилась в суд с иском к Д.Т., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Д.М.Д., П.Н., П.П., П.С., М.А.Д., М.С., М.М. о взыскании задатка, мотивировав свои требования тем, что 11 апреля 2011 года заключила с ответчиками предварительный договор купли-продажи в г. Красноярске, в рамках которого передала задаток в размере 200 000 руб. По условиям предварительного договора, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 15 июня 2011 года, между тем, в указанный срок по вине ответчиков договор заключен не был. На основании изложенного, просила взыскать с ответчиков в солидарном порядке двойную сумму задатка в размере 400 000 руб.

Судом постановлено приведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель истца С. просит решение изменить, настаивая на удовлетворении исковых требований в полном объеме. Доводы жалобы основаны на несогласии с выводами суда о том, что денежные средства, переданные ответчикам в счет оплаты стоимости квартиры в размере 200 000 руб. являются авансом.

Проверив решение суда по правилам апелляционного производства (ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ), обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, ответчика П.Н., ее представителя К., поддержавших решение суда, и, полагая возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, надлежаще уведомленных о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, Судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 421, 425 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Задатком в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 3 приведенной статьи предусмотрено, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, 11 апреля 2011 года между П.Н., П.С., П.П., М.А.Д., М.С., М.М., Д.Т. действующей в отношении себя и несовершеннолетнего Д.М.Н., с одной стороны, и М.А.Г., с другой стороны, заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны должны были не позднее 15 июня 2011 года подписать и передать на государственную регистрацию договор купли-продажи (основной договор) 3-комнатной в г. Красноярске общей площадью 62,0 кв. м (п. 1.1. договора).

При этом продавцы должны были в срок до 01 июня 2011 года зарегистрировать право собственности на спорный объект недвижимости, принадлежащий им на основании ордера от 29 декабря 1971 года.

По соглашению сторон стоимость объекта недвижимости определена в 2 000 000 руб. Оплата производилась за счет собственных средств в размере 2 000 000 руб., из которых в качестве задатка в момент подписания договора покупателем переданы продавцу денежные средства в сумме 200 000 руб., тогда как оставшиеся денежные средства в размере 1 800 000 руб. подлежали передаче до подписания основного договора купли-продажи (п. п. 1.2., 4.1. договора).

Пунктом 7.1. предварительного договора на сторону, уклоняющуюся от подписания основного договора, возложена обязанность по выплате потерпевшей стороне неустойки в размере 10% от стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с представленной в материалы дела распиской, 11 апреля 2011 года ответчики получили от истца денежные средства в сумме 200 000 руб. в качестве задатка за продаваемую ими в .

Однако основной договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был. Из материалов дела следует, что продавцы в срок до 01 июня 2011 года не зарегистрировали право собственности на спорный объект недвижимости.

Между тем, денежные средства в размере 200 000 руб. ответчиками возвращены не были.

Разрешая исковые требования о взыскании в солидарном порядке с ответчиков 400 000 руб. в качестве задатка в двойном размере, суд первой инстанции, проанализировав условия предварительного договора купли-продажи, пришел к правильному выводу о том, что денежные средства в размере 200 000 руб., переданные истцом по предварительному договору купли-продажи в счет платежей по возможной будущей сделке, являются авансом, а не задатком, в связи с чем, оснований для взыскания с ответчиков полученной суммы в двойном размере по правилам п. 2 ст. 381 ГК РФ, не имеется.

Также судом установлено, что несостоявшаяся между сторонами сделка купли-продажи квартира, не влечет возникновение платежных обязательств, обеспечиваемых задатком.

Данный вывод Судебная коллегия считает правильным, поскольку он соответствует приведенным нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что по условиям предварительного договора стороны обозначили передаваемую сумму именно задатком, подлежит отклонению, поскольку основан на неверном толковании норм материального права.

Использование в предварительном договоре купли-продажи слова "задаток" само по себе в силу требований п. 2 ст. 380 ГК РФ, не является достаточным свидетельством того, что стороны вкладывали в это понятие смысл, указанный в п. 1 данной статьи.

Из положений ст. 380 ГК РФ следует, что задаток по своей правовой природе предназначен для выполнения платежной, удостоверяющей и обеспечительной функций. Аванс подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию, а также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора, однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции.

Между тем, из содержания п. 4.1 предварительного договора купли-продажи от 11 апреля 2011 года, усматривается только платежная функция передаваемой денежной суммы.

Указаний о том, что денежные средства в размере 200 000 руб. передается с целью обеспечения исполнения обязательств, предварительный договор не содержит.

При таких обстоятельствах, учитывая наличие сомнений в отношении того, является ли сумма в размере 200 000 руб. задатком, исходя из положений п. 3 ст. 380 ГК РФ, правомерно расценена судом первой инстанции в качестве аванса, который в связи с не заключением основного договора купли-продажи подлежит возвращению покупателю.

При этом, само по себе именование внесенной суммы задатком не является основанием для взыскания двойной суммы задатка.

По существу доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены или не учтены судом первой инстанции при разрешении спора и опровергали бы выводы суда первой инстанции или влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Каких-либо нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловными основаниями для отмены решения, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь положениями ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия,

определила:

Решение Советского районного суда г. Красноярска от 16 декабря 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя М.А.Г. - С. - без удовлетворения.

Название документа

Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 21.11.2013 по делу N 33-9041-2013

Иск о взыскании денежных средств удовлетворен в части суммы, поскольку денежная сумма по предварительному договору является авансом, в связи с чем последствия, предусмотренные п. 1 ч. 2 ст. 381 ГК РФ, к данной сделке применены быть не могут.

Источник публикации

Документ опубликован не был

Примечание к документу

Текст документа

НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 ноября 2013 г. по делу N 33-9041-2013

Судья: Осипова О.Б.

Докладчик: Батенева Н.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Хоменко С.Б.,

судей Быковой И.В., Батеневой Н.А.,

при секретаре Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 21 ноября 2013 года дело по апелляционной жалобе представителя К.Р. - К.С. на решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 09 августа 2013 г., которым постановлено:

исковые требования Б. к К.Р. о взыскании денежных средств - удовлетворить.

Взыскать с К.Р. в пользу Б. денежные средства в сумме 200 000 рублей (задаток в двойном размере), расходы на оплату услуг представителя в сумме 10 000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5 310 рублей и расходы за составление нотариальной доверенности в сумме 1 000 рублей, всего взыскать 216 310 рублей.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Батеневой Н.А., объяснения представителя ответчика К.Р. К.С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца Б. П., возражавшего по доводам жалобы, судебная коллегия

установила:

Б. обратился в суд с иском к К.Р. о взыскании денежных средств.

В обоснование указал, что 13 марта 2013 года между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений, по условиям которого стороны обязались в будущем, не позднее 15 апреля 2013 года заключить договор купли-продажи нежилых помещений.

В день подписания договора он уплатил ответчику задаток в обеспечение исполнения своих обязательств по договору в размере 100 000 рублей, о чем была составлена расписка.

Помещения, в отношении которых был заключен предварительный договор, находились в залоге у ОАО "Сбербанк России" на основании договоров ипотеки, ответчик обязался снять указанные ограничения и передать их свободными от прав третьих лиц.

В связи с тем, что обременения с нежилых помещений не были сняты, основной договор купли-продажи не был заключен, задаток до сегодняшнего дня не был возвращен ответчиком.

Условиями предварительного договора предусмотрено, что при неисполнений условий договора, ответчик обязан возвратить задаток в двойном размере.

Однако ответчик не возвратил сумму задатка в добровольном порядке.

Просил взыскать с ответчика денежные средства - 200 000 рублей, расходы за оказание юридических услуг - 10 000 рублей, по оплате госпошлины - 3 310 рублей, за составление нотариальной доверенности - 1000 рублей.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым К.Р. не согласен, его представитель К.С. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новое решение, которым взыскать с ответчика уплаченный аванс в размере 100000 руб. по предварительному договору купли-продажи нежилых помещений от 13 марта 2013 г.

В связи с тем, что сторонами не был заключен основной договор купли-продажи нежилых помещений, в обеспечение которого К.Р. получил денежные средства по предварительному договору, считает, что уплаченные денежные средства, полученные К.Р., не должны квалифицироваться в качестве задатка, а рассматриваться в данной ситуации как авансовый платеж.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (ст. 329 ГК РФ).

По смыслу закона, договор задатка заключается вместе с основным договором, в соответствии с которым у продавца и покупателей возникают определенные договором обязанности.

На основании п. 1 ч. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

По смыслу части 1 статьи 380 ГК РФ, задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая данную сумму.

В соответствии с частью 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поскольку предварительный договор не порождает денежных обязательств, функции задатка, предусмотренные в части 1 статьи 380 ГК РФ, в рамках предварительного договора реализованы быть не могут. Следовательно, использовать задаток в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применить к возникшим из него отношениям последствия, предусмотренные п. 1 ч. 2 ст. 381 ГК РФ, невозможно.

Пунктом 3 ст. 380 ГК РФ предусмотрено, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Из материалов усматривается, что 13 марта 2013 года между К.Р. (продавец) и Б. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилых помещений в городе Новосибирске по за сумму 10400000 рублей.

Основной договор должен был быть заключен не позднее 15 апреля 2013 г. (л.д. 5).

В этот же день ответчику К.Р. была передана денежная сумма 100000 рублей, что отражено в предварительном договоре купли-продажи, в пункте 4.5 которого указано: "Если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесенный задаток в двойном размере".

К установленному договором сроку основной договор заключен не был, не заключен договор и в последующем.

Факт получения 100000 рублей ответчик не оспаривает.

Из содержания искового заявления Б. следует, что он, считая денежные средства, переданные ответчику К.Р., задатком, просил взыскать их с К.Р. в двойном размере, как предусмотрено предварительным договором.

Суд с данными доводами иска согласился, взыскав с К.Р. двойную сумма задатка 200000 рублей = (100000 x 2).

Вместе с тем, существо задатка, несущего удостоверительную и обеспечительную функции, свидетельствует о том, что внесение денежных средств в качестве задатка может иметь место лишь при наличии основного договора и заключается вместе с ним, при котором у продавца и покупателя возникают определенные договорные обязанности.

Поскольку договор купли-продажи нежилых помещений сторонами заключен не был, то отсутствует и обеспечительное обязательство, полученная ответчиком по предварительному договору сумма 100000 рублей в силу п. п. 1 и 3 ст. 380 ГК РФ не является задатком. При чем, при таком положении не имеет правового значения по чьей вине не заключен договор купли-продажи недвижимости.

Согласно п. 4.2 Предварительного договора от 13 марта 2013 г. при заключении сторонами основного договора задаток засчитывается в счет уплаты цены помещения, то есть установлена платежная функция уплаченных денежных средств.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что денежная сумма по предварительному договору от 13 марта 2013 года является авансом, в связи с чем, последствия, предусмотренные п. 1 ч. 2 ст. 381 ГК РФ к данной сделке применены быть не могут, а требования Б. подлежат частичному удовлетворению, то есть на сумму 100 000 рублей.

На основании ст. 98 ГПК РФ, судом с ответчика в пользу истца взысканы расходы по оплате госпошлины в сумме 5310 рублей.

Поскольку подлежащая взысканию сумма изменена, то в соответствии с положениями статьи 98 ГПК РФ подлежит изменению и размер расходов по оплате государственной пошлины, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца, который с учетом требований п. 1 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ составит 3200 руб.

Таким образом, так как судом неверно применены нормы материального права судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит изменению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 09 августа 2013 года изменить.

Взыскать с К.Р. в пользу Б. денежные средства в сумме 100 000 рублей (аванс), расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3200 рублей.

В части иных сумм взысканных судебных расходов решение оставить без изменения.

Апелляционную жалобу представителя К.Р. К.С. удовлетворить.

бюджетный сертификат - это независящая от Вас причина, в данном случае риэлтор неправ. На Вашем месте следует письменно уведомить сторону договора напрямую о продлении срока действия. Иногда риэлторы просто злоупотребляют своими правами пользуясь неграмотностью потребителей.

Следует напомнить об этом Вашему риэлтору.

Напоминать лучше письменно в двух экземплярах для того, чтобы у Вас было доказательство досудебного урегулирования данного вопроса. А потом в суд за взысканием.

Стороне, который был внесен задаток, отказывается это сделать.