Как оформить договор купли-продажи при покупке квартиры с использованием ипотечного кредита?
Я продаю квартиру, покупатель берет ипотеку. Предоставляющий ипотечный кредит Банк предлагает оформить договор купли-продажи в котором окончательный расчет со мной, как с продавцом, происходит только после регистрации в Росреестре прав собственности на покупателя, мотивируя это тем, что, иначе, нет оснований для выделения заемщику средств. Скажите пожалуйста, договор купли-продажи я должен подписать с покупателем, у которого нет средства на квартиру или с банком, предоставляющим ему кредит? И как мне гарантировать получение денег за квартиру, если меня просят, фактически, сначала зарегистрировать переход прав собственности и только после этого, получение денег от продажи. Как мне себя подстраховать?
Здравствуйте, Федор!
Вы получите денежные средства согласно ст.421 ГК РФ свобода договора ,если там прописан срок получение после регистрации в ФРП, то покупатель обязан выполнить обязательства в силу ст.307 ГК РФ. Успехов Вам.
Спросить
Я продаю квартиру, покупатель берет ипотеку. Предоставляющая ипотечный кредит организация предлагает оформить договор купли-продажи в котором окончательный расчет со мной, как продавцом, происходит, только, после регистрации в Росреестре прав собственности на покупателя, мотивируя это тем, что, иначе, нет оснований для выделения заемщику средств. Скажите пожалуйста, договор купли продажи я должна подписать с покупателем, у которого нет средства на квартиру, или с банком, предоставляющим ему кредит? И как мне гарантировать получение денег за квартиру, если меня просят, фактически, сначала зарегистрировать переход прав собственности и только после этого, получение денег от продажи. Как мне себя подстраховать? Спасибо. Елена.
Чтобы помочь вам нужно посмотреть условия договора купли продажи. Вообще могу оказать вам полную юридическую поддержку до фактического получения вам денег за продаваемую квартиру. 30 000 за сделку. Оплата по факту. Подробнее ➤
СпроситьПродаю квартиру. Покупатель берет ипотеку. Предоставляющая ипотечный кредит организация предлагает оформить договор купли-продажи в котором окончательный расчет со мной, как продавцом, происходит, только, после регистрации в Росреестре прав собственности на покупателя, мотивируя это тем, что, иначе, нет оснований для выделения заемщику средств. В связи с этим вопрос: Договор купли продажи я должен подписать с покупателем, у которого нет средства на квартиру, или с банком, предоставляющим ему кредит? И как мне гарантировать получение денег за квартиру, если меня просят, фактически, сначала зарегистрировать переход прав собственности, и только после этого, получение денег от продажи.
Продаю квартиру. Покупатель берет ипотеку. Кредитующая его государственная ипотечная организация подготовила текст договора купли-продажи по которому окончательный расчет происходит только после перехода прав собственности на квартиру. Текст договора кредиторы менять не соглашаются, оформить сделку путем передачи денег через банковскую ячейку отказываются, мотивируя это тем, что работают только безналичным перечислением. На мой вопрос о том, какие гарантии безусловного получения денег они могут предоставить отвечают, только, что уже много лет работают именно по такой схеме, и менять ее не собираются. Имеется ли возможность, в этих условиях гарантировать получение денег от покупателя, или от сделки лучше отказаться?
Схема, конечно, рискованная. Объясню. Если бы, к примеру, у вас квартиру покупал гражданин за свои средства, без привлечения ипотеки; если бы данный гражданин поставил аналогичные условия расчета;-в этой ситуации вы имели бы право включить пункт в ДКП, что квартира остается в залоге у покупателя до окончательного расчета. Это какая-никакая, но защита вас, от неполучения денег.
Если вы все-таки решитесь продавать квартиру данному покупателю, то потребуйте у банка документальное подтверждение, что деньги на квартиру (ипотечные+наличные покупателя), уже до сделки находятся на специальном счете. Если хотите. можете позвонить мне, договоримся о сопровождении.
СпроситьМой покупатель берет ипотеку в ВТБ 24. На пятницу назначено время в которое заемщик подписывает кредитный договор и мы подписываем договор купли-продажи. Банк предоставит моему покупателю ячейку для денежных средств, потом мы едим регистрируем договор купли-продажи и оформляем Свидетельства о регистрации права собственности (зеленки) на покупателя. Вот с этого момента мне становится страшно. Получается договор купли-продажи мы подпишем, Свидетельство (зеленка) будет оформлена на покупателя, а я останусь без квартиры и без денег.
Судя по тексту, Вы риелтер - можете оспаривать неоплату Ваших услуг в рамках Вашего договора об оказании таких услуг.
Спросить
Я не знаю конкретно Ваших условий, но суть расчета через ячейку именно в следующем - определенный период времени доступ к ячейке буде только у продавца, если он предъявит определенные документы, например свидетельство о собственности на другое лицо, либо зарегистрированный договор, ну и т.д.
СпроситьЯ собственник, продаю квартиру физ. лицу по ипотеке (Сбербанк, берет покупатель). Сделку сопровождает риэлтор-привел покупатель. Договор купли-продажи составляет риэлтор, ссылаясь на договор ипотеки Сбербанка для моего покупателя, я этот договор не видела. Должен ли банк составлять договор и со мной тоже? Какие мои риски? В договоре риэлтора указано, что покупатель окончательно рассчитывается со мной после регистрации права наличными средствами, выданными ему банком по ипотечному договору. Это правильно? Почему банку не рассчитаться со мной лично? Спасибо.
Риски у Вас имеются, т.к. договор очевидно защищает интересы покупателя в большей степени, чем Ваши. В идеале расчеты с Вами должны быть произведены ДО регистрации сделки либо должны быть гарантии получения денег после регистрации (банковская ячейка). В предложенном варианте покупатель может деньги не передать - а право на квартиру Вы уже утратите. Рекомендую привлечь своего юриста (не риэлтера!) для правового анализа условий сделки.
СпроситьЯ продавец недвижимости. С покупателем был заключён договор-купли продажи, по условиям которого, часть суммы я получаю от покупателя (ее я получил) и часть мне перечисляет Сбербанк по ипотечному договору с покупателем, после перехода права собственности. Договор-купли продажи зарегистрирован и право собственности перешло. Покупатель должен дать поручение банку о перечислении оставшейся сумму, однако он этого не делает. На словах предлагает мне снизить стоимость недвижимости, вернув ему часть денег и только после этого, покупатель даст поручено банку о выплате. Обратился в банк, показал выписку об утрате права собственности и договор-купли продажи. Банк ответил, что покупатель имеет право отказаться от ипотеке на этом этапе и рекомендует самостоятельно разбираться. Выходит так, что я продал недвижимость за 30% от суммы по договору. Право собственности потерял. Подскажите, пожалуйста, варианты развития такой ситуации. Как вернуть право собственности или получить оставшуюся сумму? Спасибо.
Здравствуйте!
Для точного определения возможных вариантов защиты своих прав необходимо ознакомиться с договором. Точнее с условиями о порядке расчетов.
Предварительно можно посоветовать два варианта:
1. Расторжение договора
2. Взыскание задолженности.
Оба варианта в суд порядке.
При этом советую действовать быстро, дабы успеть наложить арест на квартиру, пока покупатель не произвел ее отчуждение.
Спросить
Так и думал, что когда - нибудь, такая ситуация возникнет..., у кого-либо..
На шантаж покупателя не соглашайтесь, благо ден средства в банке.
Два выхода.
1.Предъявить иск об обязании банка перечислить средства, так как банк не прав, что значит отказаться? Кредит уже выдан и он у него на счете находится, у покупателя.
НО, скорее всего так не получится, так как банк сам по себе не виноват, что покупатель, имея средства на счете, не перечисляет их - не отдает распоряжения..
Подать иск об обязании покупателя перечислить средства, вот что можно сделать.. Хотя тоже не лучший вариант..
2.Лучше так: предъявить иск о расторжении договора купли-продажи ввиду существенного нарушения покупателем условий по оплате - ст.450 ГК РФ.
МОжет это подвигнет покупашку отдать распоряжение..
А там уже по ходу решать..
СпроситьНедавно заключали с супругой договор купли-продажи на нашу квартиру, которая находится в ипотеке Сбербанк. Наши покупатели тоже берут в Сбере ипотеку, большая часть денег (80%) стоимости квартиры у покупателя на личном счету. На наши опасения по поводу того, что после регистрации права покупатель может отказаться брать ипотеку и вообще отказаться от оплаты по договору КП, при этом станет собственником, Банк предложил нам свой сервис СБР, часть средств со счёта покупателя перейдут на отдельный счёт, доступ к которому мы не можем получить без предоставленной регистрации права на Покупателя. Осталось ощущение, что нас пытаются надуть. Можно ли оспорить договор купли-продажи в случае отказа покупателя выплачивать нам деньги после регистрации на основании того, что деньги я не получил? Как вообще действовать в такой ситуации, ведь в договоре КП написано, что продавец продал, а покупатель купил квартиру, при этом фактически денег мы не получаем сразу?
Для того чтобы ваш Покупатель не надул Для этого вам и предлагается безопасный расчёт сбр.
Как только регистрация договора пройдёт деньги автоматически будут перечислены на ваш расчётный счёт.
остались вопросы Пишите в чат.
СпроситьВозможно ли признать договор между агентством недвижимости и Покупателем недействительным, если при заключении этого договора агенство не уведомило, что квартира была под ипотекой, предложило ипотечную квартиру к продаже без получения согласия банка, кредитовшего квартиру. Ипотека погашена из средств покупателя. Сделка купли-продажи между продавцом и покупателем состоялась (право собственности перешло к Покупателю).
да, можете признать
Статья 174.1. Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено
ГАРАНТ:
См. комментарии к статье 174.1 ГК РФ
1. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).
2. Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.
СпроситьЯ являюсь продавцом квартиры. Покупатель приобретает её по ипотеке. В банке помимо договора купли-продажи требуют подписать договор поручительства. Я отказываюсь (15 лет дрожать из-за того что кто-тот не сможет погасить кредит не хочу), мне объясняют, что договор поручительства дейтвует только до момента регистрации права собственности покупателя на квартиру, а это не более двух недель. Скажите пожалуйста, после регистрации в юстиции право собственности на квартиру действительно перейдёт к покупателю или она будет собственностью банка и вместо двух недель этот договор будет действовать до полного погашения кредита? Спасибо.
Уважаемая Светлана, полагаю, что Вас, мягко говоря, вводят в заблуждение.
Вот какие нормы содержит ГК РФ о договоре поручитлеьства
Статья 361. Договор поручительства
По договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.
Договор поручительства может быть заключен также для обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем.
Статья 362. Форма договора поручительства
Договор поручительства должен быть совершен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора поручительства.
Статья 363. Ответственность поручителя
1. При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.
2. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.
3. Лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства
Статья 367. Прекращение поручительства
1. Поручительство прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства, а также в случае изменения этого обязательства, влекущего увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя, без согласия последнего.
2. Поручительство прекращается с переводом на другое лицо долга по обеспеченному поручительством обязательству, если поручитель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника.
3. Поручительство прекращается, если кредитор отказался принять надлежащее исполнение, предложенное должником или поручителем.
4. Поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается, если кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иска к поручителю. Когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иска к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства.
Что касается регистрации права собственности, то к договору поручительства это имеет весьма отдаленное отношение.
Договором поручительства обеспечивается кредитный договор между покупателем квартиры и банком.
И последне о том перейдет квартира в соственность банка или покупателя - сказать проблематично в связи с тем, что у меня отсутствуеут возможность ознакомиться с документами по данной сделке,
Удачи
СпроситьХочу продать квартиру в Саратове. Покупатель берет ипотечный кредит. По информации, полученной в банке, в Саратове сложилась следующая практика. После всех банковских процедур, оформления договора кредитования, подписывается между покупателем и продавцом договор купли-продажи недвижимости. После этого банк вкладывает средства в банковскую ячейку на счет продавца. Покупатель оформляет свидетельство о праве собственности и, только после получения свидетельства на право собственности и предъявления его в банк вместе с договором страхования, банк дает разрешение продавцу получить деньги. Вижу в этом риск неполучения средств как продавец. При определенных обстоятельствах (непредставление документов покупателем в банк, несчастный случай и т.д.) продавец остается и без денег и без квартиры. Можно ли себя обезопасить.
Здравствуйте.
Вы не совсем правильно представляете себе порядок оплаты через банковскую ячейку. При подписании договора деньги вносятся в банковскую ячейку, при этом составляется договор хранения в котором прописываются условия, кто именно и при каких условиях может вскрыть ячейку. По общему правилу для получения Вами денег достаточно оказать, что сделка состоялась - этот факт может подтвердить нотариальная копия свидетельства о собственности нового собственника, либо выписка из ЕГРП.
Покупатель забрать деньги из ячейки может получить только в судебном порядке.
Спросить
