Ошибка в договоре купли-продажи вызывает трудности при разделе квартиры - как выделить доли и как изменить документы?
398₽ VIP
Недавно обнаружили в договоре купли-продажи несуразицу, которая привела в дальнейшем к неправильному оформлению всех дальнейших документов. В договоре написано: Продавец продал, а покупатель купил КВАРТИРЫ, находящиеся по адресу: город Радужный, ул.Аэродромная, дом восемь, КВАРТИРА один и два. И далее эти помещения описываются как одна квартира. Это несоответствие не заметили покупатели, сотрудники БТИ выдали Тех. паспорт на КВАРТИРУ 1,2, в характеристике помещений описана как одна квартира общей площадью 65,7 м.кв, но в приложеной схеме плана помещений чётко видно, что это две раздельные квартиры с разными входами (кв. №1, и кв.№ 2). Это помещение жильцы получили сначала в наём от предприятия как одну квартиру, в межквартирных перегородках имелся дверной проём. Через несколько лет жильцы выкупают у предприятия это помещение, в результате чего и появился данный договор купли-продажи. Ещё через какое то время жильцы (уже бывшие супруги) в судебном порядке поделили доли по 1/2 в праве собственности на КВАРТИРУ 1,2 (именно так записано в свидетельствах) , при этом ни их адвокаты, ни судья, ни Кадастровая, ни Рег. палаты не заметили в договоре эту путаницу и несоответствие плана с описанием в Тех. паспорте и договоре. Теперь стоит вопрос о выделе долей в натуре (раздел) и не понятно как это будет делиться. У бывших супругов по 1/2 в праве на одну большую квартиру, или же по 1/2 в кв №1 и по 1/2 в кв № 2? и ещё вопрос: можно ли каким то образом заново переоформить все документы, что бы они соответствовали плану квартир, можно ли поменять Тех. паспорт, Кадастровый, и Свидетельства о праве собственности?
Можно путем внесения изменений в заявительном порядке.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Спросить
Заново никак не переоформите (ст. 407 ГК РФ). По поводу технических ошибок - изменения вносятся на основании заявления в УФРС.
Спросить
конечно можно, обратиетесь в росреестр напишите заявление и вам в теч 10 дней внесут изменения в док-ты, на их основании внесете в остальные изменения Основание ФЗ " О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
Спросить
Добрый день, Лариса Александровна.
Обращайтесь к регистратору.
Статья 21 Федерального закона «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ»
Устанавливает порядок исправления технических ошибок, допущенных при
государственной регистрации прав, а именно:
1. Технические ошибки в записях, допущенные при государственной регистрации прав, исправляются в трехдневный срок по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в записях. Участники отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в такой же срок в обязательном порядке в письменной форме получают информацию об исправлении технической ошибки. Исправление технической ошибки, допущенной при государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи.
2. В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, такое исправление производится по решению суда, арбитражного суда.
3. В случае, если в результате технической ошибки физическим или юридическим лицам был причинен вред, такой вред возмещается в соответствии со статьей 31 вышеуказанного Федерального закона.
И уже на основании Новых свидетельств о праве собственности (с внесенными изменениями) будете переделывать техническую и кадастровую документацию.
Удачи Вам!
Спросить
Лариса Александровна, здравствуйте!
На мой взгляд, в настоящее время, если бывшие супруги намерены произвести раздел долей в натуре, то нет необходимости переделывать технический и кадастровый паспорта, свидетельства о гос. регистрации права собственности.
Согласно ст. 252 Гражданского кодекса РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Как указано в пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с пунктом 3 статьи 252 суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.
Для реального раздела квартиры (раздела в натуре) необходимо, чтобы в каждую квартиру имелся отдельный вход, были в наличии отдельные кухни, санузлы.
Что касается долей, то, по всей видимости, у бывших супругов по 1/2 доли во всей квартире № 1, 2. То есть по 1/2 в одной "квартире" и по 1/2 - в другой.
Но, как представляется, это не имеет значения, если стороны будут производить реальный раздел общего имущества.
Им необходимо только либо прийти к соглашению, оформить его в письменной форме и зарегистрировать.
Для регистрации необходимо будет изготовить на каждую из будущих квартир технические и кадастровые паспорта.
После этого бывшие супруги могут обратиться в Росреестр и зарегистрировать прекращение общей долевой собственности на квартиры № 1, 2 и право каждого на вновь созданные квартиры, согласно подписанному ими соглашению о разделе.
Если соглашения не достигли, то один из них может обратиться в суд и решать вопрос о разделе в судебном порядке.
СпроситьЛариса Александровна, добрый день!
В соответствии с п.1 ст.28 закона "О государственном кадастре недвижимости" в Вашем случае имеет место быть кадастровая ошибка:
Ошибками в государственном кадастре недвижимости являются:
2) воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее - кадастровая ошибка в сведениях).
В соответствии с п.4, 5 ст.28 указанного закона Кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменений соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, представленные в соответствии со "статьей 22" настоящего Федерального закона заявителем), или в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственный кадастр недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия) либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.
5. Орган кадастрового учета при обнаружении кадастровой ошибки в сведениях принимает решение о необходимости устранения такой ошибки, которое должно содержать дату выявления такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит необходимость исправления такой ошибки. Орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия данного решения, направляет его заинтересованным лицам или в соответствующие органы для исправления такой ошибки в установленном "частью 4" настоящей статьи порядке. Порядок и способы направления органом кадастрового учета данного решения в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал государственных и муниципальных услуг, устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Суд по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа кадастрового учета, вправе принять решение об исправлении кадастровой ошибки в сведениях.
СпроситьЧто касается выделения доли в натуре, то по сегодняшним документам у Вас получается по 1/2 доли на одну большую квартиру. Как это выделить в натуре - вопрос. конечно, сложный, однако это так.
Что касается возможности переоформления документов, то проблем в этом никаких нет. Только это вопрос времени. В ФРС изменить данные проще всего - достаточно подать заявление об исправлении технической ошибки и в свидетельство о праве собственности будут внесены изменения. Это занимает 10 дней. Но вот в других ведомствах времени может уйти гораздо больше.
Спросить
ПОСКОЛЬКУ В РОСРЕЕСТРЕ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ОФОРМЛЕНО КАК НА ОДНУ КВАРТИРУ, ТО ДОЛИ БУДУТ ОПРЕДЕЛЯТЬСЯ КАК 1/2 В БОЛЬШОЙ КВАРТИРЕ.
ВОЗМОЖНО ОФОРМИТЬ В СОБСТВЕННОСТЬ КАЖДОГО ИЗ СУПРУГОВ ОТДЕЛЬНЫЕ КВАРТИРЫ. ДЛЯ ЭТОГО В ИСКЕ О РАЗДЕЛЕ ИМУЩЕСТВА ПОСЛЕ ТРЕБОВАНИЯ О ПРИЗНАНИИ ЗА КАЖДЫМ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА 1/2 ДОЛЮ ЭТОЙ КВАРТИРЫ НЕОБХОДИМО ЗАЯВИТЬ ТРЕБОВАНИЕ О ВЫДЕЛЕ ДОЛИ В НАТУРЕ С ПРЕКРАЩЕНИЕМ ПРАВА ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ ПО СТ. 252 ГК РФ. ЕСЛИ ПЛОЩАДИ РАЗНЫЕ МОЖНО ПРЕДУСМОТРЕТЬ ВЗЫСКАНИЕ КОМПЕНСАЦИИ В ПОЛЬЗУ ДРУГОГО СУПРУГА.
В ЭТОМ СЛУЧАЕ КАЖДЫЙ ИЗ СУПРУГОВ СМОЖЕТ ОФОРМИТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ОТДЕЛЬНУЮ КВАРТИРУ. И СМОЖЕТ РАСПОРЯЖАТЬСЯ СВОЕЙ КВАРТИРОЙ БЕЗ СОБЛЮДЕНИЯ СТ. 250 ГК РФ О ПРАВЕ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ.
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Спросить
Уважаемая Лариса Александровна.
Полагаю, что это была не путаница, всё правильно, т.к. в настоящее время принадлежащее супругам (бывшим) жилое помещение состоит на техническом учете и отражено в технической документации.
Имеющимися правоустанавливающими документами установлено, что указанные помещения являются одной квартирой, пусть даже и с двумя выходами.
Выдел доли в натуре будет достаточно простым-одна часть, кв. 1-одному-иная-другому с выплатой соответствующей компенсации.
После решения суда-Вы сможете оформить новые документы.
Спросить
Выделить долю желает одна сторона , вторая желает сохранить всю квартиру в целостности ( независимо как - с сохранением режима общей долевой собственности или же с выплатой выделяющемуся компенсации ) Сейчас идёт подготовка к суду. Какой вариант для второй стороны будет более выгоден -- идти на суд с имеющимся свидетельством ( 1/2 в праве на всю квартиру ) ? и при этом раздел возможен , или постараться успеть поменять на Свидетельства по 1/2 в праве на каждую квартиру ? и при этом выдел доли в натуре в обеих квартирах будет не возможен из за малой площади квартир
СпроситьЯ спрашивала о выгоде второй стороне , которая не желает раздела и готова оплатить компенсацию
Спросить
Каков порядок регистрации сделки купли-продажи одного нежилого помещения? Продавец имеет в собственности несколько отдельных помещений на одном этаже. Все эти помещения обозначены в одном техпаспорте и одно право собственности. Как правильно оформляется свидетельство о праве собственностидля покупателя в реестре? Нужно ли выделять продаваемое помещение и можно ли это сделать в БТИ?
27.03.2018 был заключен предварительный договор купли/продажи однокомнатной квартиры, на момент заключения договора квартира находилась в фонде нежилых помещений, при этом в договоре о статусе помещения ничего не сказано, но на словах продавец обещал перевести помещение в статус жилого и и после этого окончательно провести договор купли-продажи. 17.09.2020 продавец пригласил для перезаключения договора на покупку нежилого помещения (вместо означенной выше квартиры) при этом на словах пообещав, что помещение будет переведено в жилой фонд. С 30.01.2019 покупатель уплачивает продавцу за услуги ЖКХ (квитанции имеются).
Какие риски может нести подобное перезаключение договора?
В 1994 г. был заключен договор купли-продажи производственных помещений, в договоре нотариус ошибочно указала только одно помещение, хотя цена указана за все помещения. Все эти годы покупатель уплачивал необходимые налоги на недвижимость, у него имеются все техничсекие паспорта на помещения, где он указан как собственник. В настоящее время возникла необходимость в покупке земельного участка под данными помещениями (2000 кв.м.), покупателю отказали, ссылаясь что в договоре у него помещение площадью 156 кв.м., а следовательно ему не нужен такой большой земельный участок. Как доказать что все помещения являются собственностью покупателя. Уважаемые юристы помагите пожалуйста.
Реализуя право выкупа арендуемого помещения по 159 фз, продавец передал в собственность помещение покупателю по акту после заключения договора купли-продажи и передал документы для оформления права собственности в регистрирующий орган, при этом продавец требует производить арендные платежи до момента получения свидетельства о праве собственности. Правомочно ли такое требование при том - что срок аренды по договору истёк и считается продлённым на неопределённый срок и данная ситуация не предусмотрена ни довором аренды ни договором купли-продажи?
Может ли покупатель заявить о прекращении договора аренды со дня передачи ему помещения по акту.. тем боле что по условию договора купли продажи покупатель приобретает помещение в рассрочку и уже выплачивает выкупные платежи..
На момент продажи квартиры в ней проживал наниматель, но не был там зарегистрирован, только снимал эту квартиру по договору найма. Продавец говорила о том, что данная квартира сдается, но если появится покупатель на квартиру, то наниматель съедет и этот вопрос уже урегулирован. Покупатель приобрел квартиру. Теперь наниматель подал в суд на продавца квартиры, указав, что его выкинули на улицу до истечения срока по договору найма и в то же время предъявил претензии покупателю о том, чтобы данный договор не считался заключенным, т.к. не были соблюдены основные условия договора купли-продажи квартиры а именно, он (наниматель) не указан в договоре купли-продажи как третье лицо, поскольку он там жил и имел право пользоваться данной квартирой. Но ведь покупатель не мог знать в каких отношениях состоят продавец и наниматель, его уверили, что квартира будет освобождена в случае совершения сделки купли-продажи. Скажите пожалуйста, можно ли договор купли-продажи квартиры признать незаключенным и есть ли какие-либо основания для опасений покупателю? Спасибо большое.
В договоре купли-продажи написано: Продавец продал, а покупатель купил принадлежащую продавцу долю … в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу… В пользу покупателя переходит комната №… площадью … В данном случае оплачивается налог с продажи?
Доброго времени суток уважаемые юристы! Подскажите пожалуйста вот в каком вопросе!
Тетя 27.08.2016 г. заключила предварительный договор купили продажи доли в праве общей собственности! В договоре есть такие раделы 1-ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1 В соответствии с условиями настоящего договора стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли продажи доли в праве общей долевой собственности на многоквартирный жилой дом... ДОЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ДОМ эквивалентна помещениям с условными номерами 22 и 52 корпус А, расположеные на 3 и 6 этаже общей площадью 105.4 кв м. План помещений прилагается, тётя глядя на план и выбирала квартиры.
В этом же разделе договора в пункте 1.2 говорится ПО ОКОНЧАНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА ДОМА ЕГО АДРЕС, А ТАКЖЕ НОМЕР ПОМЕЩЕНИЯ, МОГУТ БЫТЬ ИЗМЕНЕНЫ БЕЗ СОГЛАСОВАНИЯ С ПОКУПАТЕЛЕМ В УСТАНОВЛЕННОМ ЗАКОНОМ ПОРЯДКЕ, ЧТО, ОДНАКО, НЕ ВЛЕЧЕТ ИЗМЕНЕНИЯ ФАКТИЧЕСКОГО МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ПОМЕЩЕНИЯ В СОСТАВЕ ДОМА И ФАКТИЧЕСКОГО МЕСТОНАХОЖДЕНИЯ САМОГО ДОМА...
Также есть расписка в которой написано, что продавец ФИО получил деньги от покупателя ФИО деньги... эквивалентной помещениям с условными номерами 42 корпус А на 4 этаже площадью 50.3 кв м и 52 корпус А на 5 этаже площадь 50.3 кв м.
Сейчас дом подходит завершению строительства и продавец вроде хочет изменить квартиры, не те что выбирали по плану дома.
Вопрос:
1) имеет ли по закону продавец лично без ведома покупателя изменить адрес, квартиру ~ которую покупатель выбирал по плану дома?
2) не противоречит ли пункт 1.2 закону РФ и не нарушает ли права покупателя?
3) как в данном случае поступить и действовать, для того, чтобы получить именно те квартиры, которые выбирали изначально перед заключением предварительного договора?
4)какой закон тут применим?
Спасибо большое за помощь! Дай Бог Вам всем здоровья за то что помогаете людям!
Имею в единоличной собственности нежелое помещение с отдельным входом. Общий коридор и два отдельных помещения, с раздельными сан узлами и разными входами из общего коридора. Всё является единым целым без выделений долей. Хочу продать одно из помещений. Есть покупатель. Что нам для этого надо и как это сделать?
В 1996 году купил две кварт, договор один и в нем прописано две кварт, так же в передаточном акте. При регистрации договора купли продажи в БТИ присвоили один инв номер. (Это правильно?) Далее в 1999 году БТИ зафиксировал незаконную перепланировку и составил поэтажный план на об единение двух кварт в одну со штампом, где написано без разрешения. Далее выгружает информацию в Росреестр и причаливают один кадастровый номер двум фактическим квартирам и пишут (пишут дом такой этаж такой помещение такое помещение такое) жилое не жилое не уточняют. Я об этом узнал в 2017 году, когда регистрировал права и стех пор не могу дать ума. Росреестр говорит, что права зарегистрирован и только в судебном порядке можно разделить. Вопрос _ купил две квартиры тепер одна я их не об единял и нет разрешительных документов была незаконная перепланировка которую привел в исходное положение, БТИ сразу 1996 году присвоил один инвентарный номер двум квартирам._ что в этой ситуации нужно делать?; Хочу иметь две квартиры документально так как они фактический две самостоятельные.
Договор купли-продажи квартиры подписан и отдан на регистрацию в Росреестр. По договору деньги продавцу переданы в момент подписания договора, договор является актом приема-передачи квартиры. До подписания договора купли-продажи продавец сдавал покупателю эту квартиру. Может ли продавец сдавать квартиру покупателю в тот период времени, пока регистрируется переход права собственности на покупателя? Или покупатель имеет право жить бесплатно, т.к. подписан акт приема-передачи?
