Как оформить продажу участка и дома, если отсутствует юридический собственник на землю?
796₽ VIP
У меня в собственности 1/2 доли участка и дома на нем. Нашелся покупатель на участок (не дольщик), который готов его купить. Зная, что приоритет покупки у 2-го дольщика я предложил ему купить и он сначала согласился, но потом всячески пытается уйти от сделки. Похоже на то, что он изначально не планировал приобрести участок, а собирался ставить палки в колеса. В связи с таким развитием событий я окончательно принял решение не связываться с дольщиком, а продать участок третьему лицу. Направлять уведомление и ждать месяц уже нет времени. Рассматриваю следующие варианты:
1. Подарить часть своей доли третьему лицу, а затем продать ему же остаток доли.
2. Оформить все договором дарения.
С документами на участок все очень сложно, а именно:
Во всех выписках из реестра на дом и на землю собственником являюсь только я (1/2 доли и дома и земли). Второй собственник (дома и земли) не установлен. Т.е. по сути я даже не знаю кого в данной ситуации уведомлять (де-юре). Де-факто вторая половина земли была приватизирована в 1991 (собственник 1/2 доли мать соседа), а 1/2 доли дома мать (собственница доли участка) подарила сыну (договор дарения). В 2002 году мать умерла и сосед до 2014 года думал, что он владелец земли, имея на руках свидетельство о регистрации права собственности на умершую мать. Завещание на землю составлено не было. Когда он стал оформлять земельный участок в собственность (1/2 доли) появилось много родственников желающих получить часть наследства. Весь 2014 год сосед проводит в судах, конца которым пока не видно. Получается, что я хочу оформить сделку, где юридически отсутствует собственник (дольщик) на землю. С домом ситуация проще: В выписках из ЕГРП его нет, но в справке из БТИ он есть.
Как мне в таком случае предпочтительней провести сделку с третьим лицом, учитывая, что сосед возможно подаст в суд? Если возможны другие варианты, то с радостью их рассмотрю.
Добрый вечер!
Если сосед обратится в суд, то ему вряд ли удастся выиграть, издержки можете взыскать с соседа. Вы ему предложили, он не купил, денег не платил, согласие ни как не выразил, можете продавать кому угодно.
Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
Статья 422. Договор и закон
1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Спросить
Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
--------------------------------------------------------------------------------
Уведомление соседу по почте можно выслать, но, в таком случае, может сразу обратится в суд и в судебном порядке наложить ограничение на проведение регистрационных действий с земельным участком. Тогда точно не продадите, то окончания судебных тяжб... В таком случае - удобнее договор дарения. Ведь в этом случае, уведомлять соседа не нужно. И оспорить он него по закону - не сможет..
Спросить
Дмитрий, здравствуйте!
Откровенно говоря, очень нравится Ваш первый вариант - подарить первоначально часть своей доли Вашему покупателю, а впоследствии оставшуюся часть доли продать ему, уже как участнику общей долевой собственности.
Согласно ст. 250 ГК РФ, преимущественное право покупки возникает у других "дольщиков" тогда, когда доля продается. Если же доля дарится, то соблюдать требования данной статьи нет необходимости.
На мой взгляд, только следует первоначально подарить "покупателю" мизерную долю. Скажем, 1/1000 или в ином размере. При этом одновременно заключить с ним предварительный договор купли-продажи, обозначив в нём срок заключения основного договора купли-продажи с учетом того, когда одараяемый уже станет собственником мизерной доли.
Единственный минус в такой схеме, это время, которое должно пройти с момента подачи в Росреестр документов на гос. регистрацию перехода права собственности на мизерную долю по договору дарения - 18 дней. Только после этого Вы сможете продать ему оставшуюся часть своей доли без соблюдения права преимущественной покупки.
Спросить
Вечер добрый Дмитрий!
Можете (этот вариант будет в Вашем случае наиболее приемлемым)
Это подарить зем. участок и дом согласно ст. 572. ГК РФ
Спросить
По практике СПБ. Никакую продажу доли вам Росрестрр не зарегистрирует в виду нарушения ст.250 ГК. тк собственником второй доли является умерший. Никого другого пока нет
Вариант с дарением маленькой доли и последующей продажи остальной доли одаряемому вполне приемлем и законен по ст.247 и ст.250 ГК РФ
Спросить
Только дарение своей доли в имуществе может быть согласно п. 3 ст. 574 ГК РФ: "Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации".
Если второй дольщик не оформил на себя имущество.
И нет необходимости уведомлять его о продаже согласно ст. 250 ГК РФ.
СпроситьЗдравствуйте Дмитрий!
Вы соседа уведомили о продаже доли, месяца еще не прошло а уже хотите ее подарить постороннему человеку... Заключите предварительный договор купли-продажи доли с покупателем, получите задаток, по прошествии месяца после уведомления соседа, продайте долю.
Успехов Вам.
Спросить
Участник долевой собственности уведомил второго дольщика о намерении продать свою долю и предложил ее купить. Второй дольщик в срок отправил в адрес первого письмо с якобы согласием на сделку (есть квитанция и опись вложения). Первый дольщик письма не получил (жил лето на даче) письмо вернулось второму дольщику. Через год первый дольщик считая, что ответа на предложение не было продает свою долю третьему лицу. Узнав о продаже второй собственник доли подал в суд на перевод права покупателя на себя и готов внести деньги на депозит. Что можно сделать в такой ситуации покупателю доли чтобы не потерять купленную долю.
Есть долевая собственность-наследство (земля и дом по 1/2). Землю отмежевали на два участка так, чтобы дом остался полностью на одном участке, тк собственник второго участка хочет подарить/продать свою долю в доме первому собственнику, а свой участок продать третьему лицу без дома. Можно ли подать на уточнение расположения дома=привязать его только к одному участку и потом оформить дкп между собственниками? Какие есть варианты?
Ситуация такая: я являюсь дольщиком дома, всего 5 дольщиков, дом находится на 5 сотках земли,2 сотки из которых переоформила на себя одна из дольщиц, я хочу отделить часть оставшегося с домом участка в счет своей доли с доплатой живущего в доме дольщика, так как приобрела соседний участок и хочу его увеличить, но один дольщик против, отказывается предоставлять документы. Как быть?
Хотим купить землю в селе и там начать строительство. Частное лицо предложило нам купить участок который он арендует у администрации. Предложил арендатор данной земли. Он пояснил, что построив на этой земле дом можно оформить его и землю в собственность. Рядом участки в собственности. Насколько это реально? Как это все должно оформляться (сначала земля в субаренду? А потом как дом и земля в собственность?) Спасибо.
Разъясните следующую ситуацию будьте добры. Суть её в том, что есть участок земли не размежеванный, но поделен на доли. На участка стоит дом под одной крышей с двумя входами, на двух собственников. В помещении-1 с отдельным входом проживают шесть дольщиков, в помещении-2 два дольщика. Недавно соседи съехали, продав свою половину дома и доли в участке, третьим лицам. Остальных дольщиков ни кто не уведомлял и было проигнорировано преимущественное право выкупа. На сколько я знаю в этой ситуации нужен нотариальный отказ от покупки, что бы продать доли в участке земли третьим лицам. Как такое могло произойти и насколько это законно?
В этой ситуации ни кто остальных дольщиков не уведомлял, более того на запрос об ознакомлении с договором купли продажи, дольщики получают отказ с позиции"не ваше дело, сами делайте запрос в кадастровый палату",но там эти сведенья могут получить только участники сделки. Получается тупик.
Более того сам дом и неотъемлемая под ним земля остальных дольщиков не интересует, так как доли на него не имеют. Интересует покупка остальной части обще долевого участка. Как в этой ситуации быть оставшимся шестерых дольщикам и возможно ли выкупить только одну соседскую долю в земле из двух?
Ситуация такая. Дом в общедолевой собственности по 1/4 доли у каждого. Сначала один собственник офорил свою 1/4 долю земли с указанием границ участка и присвоением кадастрового номера. Затем остальные три собственника оформили землю в общедолевую собственность по 1/3 у каждого. Сейчас стоит вопрос о продаже 1/3 земли и 1/4 дома соседу, у которого земля была отдельно зарегестрирована. Нужно ли продавцу предлагать купить свою 1/3 долю земли дольщикам по земле или такое предложение не нужно делать.
По решению организации о продаже доли земельного участка третьему лицу, всем дольщикам было направлено уведомление о намерении продать долю. И один из дольщиков согласился. Но организация намерена продать долю все таки третьему лицу, как быть в такой ситуации.
Хотим купить землю в селе и там начать строительство. Нам предложили купить участок находящийся в аренде у администрации. Предложил арендатор данной земли. Он пояснил, что построив на этой земле дом можно оформить его и землю в собственность. Рядом участки в собственности. Насколько это реально? Как это все должно оформляться (сначала земля в субаренду? А потом как дом и земля в собственность?) Спасибо.
Бабушка является собственником 1/2 доли приватизированного дома, участок, прилегающей к дому, не приватизирован, но разделён на две части (нашу и вторых дольщиков), никаких документов на землю у нас нет. После покупки дома мы построили на нашей части земли гостевой домик. На данный момент жена второго дольщика живет в данном домике, отказывается его освободить. Мы вызывали полицию, но она отказалась приезжать. Скажите, пожалуйста, имеет ли бабушка выгнать из домика эту женщину? В доме прописаны только бабушки и второй дольщик.
По сделке купли-продажи земли.
Существует три физических лица-первое покупатель, второе-владелец частного дома, третье-владелец земли, на которой стоит этот дом. Владельцы земли и дома являются родственниками. Они хотят продать третьему лицу (покупателю) свою землю и дом. Покупатель является соседом продавцов. Скажите, как будет осуществляться данная сделка-нужно ли двум владельцам (продавцам) переводить всю собственность (землю, дом) на одного владельца, и потом только осуществлять продажу или возможно сразу двум владельцам (земли и дома) продать одному покупателю? Земля и дом находятся в Московской области.
