Вопросы по долгосрочной аренде нежилого помещения - корректировка договора и ссылки на уже заключенные сделки.

398₽ VIP

Александр! В некоторых ситуациях может.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

"...14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Можете, руководствуйтесь п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

При наличии заявления о регистрации договора краткосрочной аренды нежилого помещения учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — учреждение юстиции) не имеет законных оснований для отказа в регистрации, поскольку требование ст.609 ГК РФ о необходимости регистрации договоров аренды любой недвижимости независимо от срока формально распространяется и на нежилые помещения. Учреждение юстиции не вправе применять аналогию закона — п.2 ст.651 ГК РФ в случае аренды нежилого помещения, применение нормы права по аналогии — это компетенция судебных органов. Таким образом, арендатор, заключивший договор аренды нежилого помещения на срок менее года и не зарегистрировавший договор, может пользоваться арендованным помещением. А в случае спора с налоговыми органами о неправомерности отнесения уплаченной по незарегистрированному договору арендной платы на себестоимость арбитражные суды будут выносить решение, руководствуясь рекомендациями ВАС РФ.

Отсутствие срока в договоре аренды здания или сооружения (аренда на неопределенный срок) не отменяет обязательность государственной регистрации. Согласно ст.610 ГК РФ договоры аренды могут быть двух видов: с определенным сроком и без такового. П.2 ст.651 ГК РФ относится к договорам, срок которых определен сторонами и составляет не менее года. На договоры, срок которых не определен, данная норма не распространяется, они подлежат государственной регистрации в соответствии с общей нормой об аренде недвижимости — п.2 ст.609 ГК РФ.

dpr.ru

Можно менять условия незарегистрированного Росреестром договора аренды согласно ст. 8.1 ГК РФ (Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом) - он пока считается незаключённым.

Это пока бумажка.

На которую арендатор не может ссылаться.

В соответствии со ст. 614, ч. 3 ГК РФ - арендная плата не может изменяться чаще чем один раз в год.

Здравствуйте!

В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Данная статья предполагает, что при отсутствии в договоре каких-либо иных условий изменение размера арендной платы допустимо только по взаимному согласию сторон.

Как правило же, в договоре аренды предусматривается право арендодателя повышать размер арендной платы в определенные сроки и (или) при определенных обстоятельствах.

Если в Вашем договоре аренды такое условие не предусмотрено, то повышать размер арендной платы арендодатель не может. Во всяком случае, в рамках данного договора.

При этом необходимо заметить, что то обстоятельство, что договор не зарегистрирован, на мой взгляд, не в любом случае может сыграть положительную роль в Вашем положении.

дело в том, что арендатор может потребовать регистрации этого договора и в случае Вашего уклонения от регистрации произвести регистрацию в судебном порядке.

Как указано в ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Поэтому в Вашем случае нужно искать иные пути повышения арендной платы.

Либо договаривать с арендатором о внесении необходимых изменений в договора аренды, позволяющих при определенных обстоятельствах менять размер арендной платы.

Либо обращаться в суд с иском об изменении договора в порядке ст. 451 Гражданского кодекса РФ, в связи с существенным изменением обстоятельств.

В суде Арендатор не может ссылаться на условия договора аренды, который в нарушение ст.609 ГК РФ о необходимости регистрации договоров аренды - не имеет гос.регистрации.

Поэтому,

как собственник помещения, имеете полное право и законные основания вносить корректировку в договор путем подачи письменного предложения Арендатору.

В дальнейшем, можете зарегистрировать договор.

В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании ч.1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Таким образом, договор аренды считается заключенным когда стороны составили и подписали единый документы (ч.2 ст. 434 ГК РФ).

Следовательно, внесение изменения арендной платы будет внесением изменений в заключенный договор аренды.