Отличия и проблемы при покупке по долевому участию у инвестора и застройщика объекта.

Согласно ст.2 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 16.10.2006) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с указанным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Положениями Закона № 214-ФЗ также предусмотрено, что действие этого Закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Финансирование капитального строительства на основе инвестиционных проектов в рамках осуществления инвестиционной деятельности регламентируется Законом № 39-ФЗ от 25.02.1999 (ред. от 24.07.2007) "Об инвестиционной деятельности в российской федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и гражданским законодательством и основано на общих принципах инвестиционных отношений. В то время как финансирование капитального строительства в рамках договоров участия в долевом строительстве является отдельным видом правоотношений.

Договор участия в долевом строительстве представляет собой договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Данный договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Согласно законодательству об инвестиционной деятельности:

- инвестиции - имущество, вкладываемое в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного (положительного социального) эффекта;

- инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических шагов по реализации инвестиций или действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Таким образом, инвестиционные признаки появляются у договора, если выполнены по меньшей мере два условия:

- вложение направлено на создание объекта, который будет использоваться в предпринимательской деятельности;

- стороны договора осуществляют практические действия по реализации инвестиций.

Для граждан-инвесторов цель заключения договора - очевидное желание получить (приобрести) жилое помещение - квартиру, предназначенную для удовлетворения личных (семейных) нужд, которая в данном случае не является для них объектом предпринимательской деятельности, а во-вторых, лицо, вносящее денежные средства по договору долевого участия, не только никак не участвует впоследствии в реализации программы строительства, но и не имеет возможности проводить какой-либо действенный контроль за их целевым и своевременным использованием. Инвестирование - это предпринимательское занятие.

Проблем при заключении таких договоров может возникнуть множество, об этом можно писать целые монографии. Главная проблема в том, что в большинстве случаев договора заключаются в обход действующего законодательства и не регистрируются в УФРС, что приводит к многочисленным заключениям договора на один и тот же объект и к невозможности проверить отсутствие прав третьих лиц на объект при заключении договора. Происходят банкротства, не выполняются инвестиционные условия, в результате чего не сдаётся дом в установленные сроки и. т. д. и т. п.