Каковы мои права, если муж оформит квартиру на себя в случае ипотеки?

Да, Вы можете определить свою долю в праве на эту квартиру. Она равна - 1/2, если в суде не будет доказано иное. Сделать это можно и до расторжения брака.

Квартира куплена в браке, значит подлежит разделу в случае развода не зависимо от того, кто из вас собственник.

Для переоформление ипотеки нужно согласие банка и мужа.

Документ предоставлен КонсультантПлюс

"Электронный журнал "Азбука права", 29.05.2020

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно путем досрочного погашения кредита, оформления купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит, или переоформления ипотечного кредита на покупателя. Порядок оформления сделки зависит от способа продажи квартиры.

1. Способы продажи квартиры, находящейся в ипотеке

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, может осуществляться, в частности, следующими способами.

1. Досрочное погашение кредита: продавец погашает кредит за счет собственных или заемных средств либо за счет средств покупателя, банк и регистрирующий орган снимают обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.

2. Оформление купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит: покупатель погашает кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.

3. Переоформление ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя).

Первый способ применим лишь при наличии у заемщика или покупателя денежных средств на досрочное погашение кредита. Покупатели, как правило, неохотно соглашаются на сделку по такому варианту, поскольку, передавая продавцу деньги для досрочного погашения им кредита, рискуют потерять эти деньги и не получить квартиру. Также этот вариант связан с временными затратами на ожидание снятия обременения банком и органом регистрации прав (ст. ст. 25, 77 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ст. 53 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Рассмотрим особенности при реализации второго и третьего способов продажи квартиры, находящейся в ипотеке.

2. Условия продажи квартиры, находящейся в ипотеке

Продажа квартиры указанными способами подразумевает обязательное получение согласия банка, если иное не предусмотрено договором или соглашением с банком (п. 2 ст. 391 ГК РФ; п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 37, п. 2 ст. 77 Закона N 102-ФЗ).

У различных банков могут быть разные условия на получение согласия на осуществление сделки.

В случае выдачи закладной продажа квартиры допускается, если закладная предусматривает такое право, с соблюдением условий, которые в ней установлены (п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 37 Закона N 102-ФЗ).

При нарушении указанных условий продажи банк может потребовать признания сделки недействительной или досрочного погашения кредита с обращением взыскания на заложенное имущество, независимо от того, кому оно принадлежит (ст. 323 ГК РФ; ст. 39 Закона N 102-ФЗ).

3. Порядок оформления сделки купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит

При осуществлении сделки купли-продажи таким способом, как правило, сначала заключается предварительный договор купли-продажи. Далее возможны, в частности, два варианта действий.

3.1. Оформление сделки при снятии обременения продавцом

Покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту, зафиксированную на определенную дату. После этого банк передает продавцу документарную закладную (если права залогодержателя удостоверялись такой закладной и она не была обездвижена) и выдает справку о погашении задолженности по кредиту (п. п. 1, 3 ст. 13, п. п. 2, 3 ст. 13.1, п. 2 ст. 17 Закона N 102-ФЗ).

Покупатель закладывает в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же на эту сумму открывает аккредитив (п. 1 ст. 867, п. 1 ст. 922 ГК РФ).

В установленный предварительным договором срок продавец регистрирует снятие обременения.

Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю (ст. 558 ГК РФ; ч. 1, 2 ст. 14, ст. 29 Закона N 218-ФЗ).

Денежные средства из банковской ячейки выдаются продавцу, в частности, при предъявлении документа, удостоверяющего государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к покупателю, - выписки из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ). Этот же документ потребуется для исполнения аккредитива.

3.2. Оформление сделки при снятии обременения банком-кредитором

Покупатель выплачивает банку сумму задолженности продавца по кредиту. Банк-кредитор самостоятельно сообщает в орган регистрации прав о погашении задолженности продавца и направляет документы для снятия обременения, в частности документарную закладную либо выписку по счету депо, если она была обездвижена или выдавалась электронная закладная (п. 7 ст. 17, п. 1 ст. 25 Закона N 102-ФЗ).

Покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же открывает на эту сумму аккредитив (п. 1 ст. 867, п. 1 ст. 922 ГК РФ).

Далее стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируется переход права собственности на квартиру к покупателю.

Выдача продавцу денежных средств из банковской ячейки или исполнение аккредитива также будут произведены при предъявлении документа, удостоверяющего переход права собственности на квартиру к покупателю.

4. Порядок переоформления ипотечного кредита с согласия банка на новое лицо (покупателя)

В данном случае имеет место и продажа квартиры, и "продажа кредита". Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам.

Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель, который приобретет заложенное имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя (заемщика) и несет все обязанности последнего по договору об ипотечном кредите, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (заемщиком). Обременение в виде ипотеки в данном случае с квартиры не снимается.

Далее заключается договор купли-продажи квартиры и кредитный договор с новым собственником.

Государственной регистрации будут подлежать переход права собственности на квартиру к покупателю и внесение изменений в запись об ипотеке (смена залогодателя) (п. 1 ст. 353, п. 1 ст. 551 ГК РФ; ст. 38 Закона N 102-ФЗ).

Следует учитывать, что указанные способы продажи квартиры являются примерными, поэтому окончательную схему продажи квартиры, находящейся в ипотеке, следует обсуждать с представителями банка, выдавшего кредит, и в зависимости от результатов переговоров принимать решение о конкретной схеме продажи квартиры.

Кроме того, вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, стоимость которой в зависимости от различных факторов может оказаться существенной. В случае представления ваших интересов в государственных органах потребуется подготовить нотариальную доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ).

Обратите внимание! При продаже квартиры, находившейся в собственности менее установленного срока, необходимо представить налоговую декларацию и уплатить НДФЛ. Если вы не представите декларацию, налоговый орган рассчитает налог на основе имеющихся у него сведений (п. 6 ст. 210, п. п. 1 - 3 ст. 214.10, п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; ч. 12 ст. 3 Закона от 29.09.2019 N 325-ФЗ).

См. также:

• Как оформить сделку купли-продажи квартиры?

• Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры?

• Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества?

• Официальный сайт Росреестра - https://rosreestr.ru

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

------------------------------------------------------------------

Здравствуйте! Продавать Вам еще нечего - в соответствии со ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Так что пока квартиру не сдадут и Вы не зарегистрируете права, продать Вы в принципе ничего не можете.

Далее, согласно ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" продать, подарить или иным способом распорядиться квартирой Вы можете лишь с согласия залогодержателя . Вывести своего сожителя из состава созаемщиков Вы можете также исключительно с согласия банка, которое он, как правило, не дает

Если в договоре ДДУ преобретателями выступаете и Вы и Ваш сожитель, то изменить договор (состав участников договора) Вы сможете только с согласия сожителя и заемщика, которые должны подписать дополнительное соглашение к ДДУ.

Вы же сами написали, что оформлено ДДУ на двоих..

Нет.

Ипотеку тоже Вам платить.

Уступку без согласия банка сделать нельзя.., можно лишь, если полностью погасить кредит.

Можно, но только с согласия банка.

А как на счет налогового вычета?

Спасибо за ответы.

без Вашего согласия не может. Возможно оформить завещание, но Вы его сможете оспорить.

однозначно ответить да или нет без ознакомления с документами невозможно. есть вариант что может а есть также наличие варианта с вашим согласием

Завещать можно что угодно и кому угодно. Ваше согласие для подписания завещания вообще не требуется и ставить вас в известность он не должен. Если он6 на момент составления завещания психически здоров, то нет шансов оспорить завещание. Подарить может, согласие супруга презюмируется, сделка пройдет Росреестр. Обратитесь на очную консультацию и узнайте, как вам следует действовать.

Не может, если квартира приобретена в браке. Но следует иметь ввиду, что оплата ипотеки это тоже совместная обязанность супругов.

Доброго времени суток, уважаемый посетитель

Разумеется в этой ситуации и Вам будет полагаться доля при разводе

Удачи Вам в решении Вашего вопроса

Доброго времени суток. Имущество приобретенное в браке является совместно нажитым имуществом и делится по ровну вне зависимости на имя кого оно оформлено. На совершение сделки с совместно нажитым имуществом нужно будет ваше нотариальное согласие. Всего доброго.

Доброго времени суток, уважаемый посетитель

Разумеется в этой ситуации без вашего согласия не сможет

Удачи Вам в решении Вашего вопроса

Здравствуйте, любое имущество приобретенное в период брака является совместно нажитым имуществом. В банк Вы предоставляете согласие в соответствии с Семейным кодексом РФ.

Здравствуйте! Квартира-совместно нажитое имущество супругов. Принадлежит Вам в равных долях, независимо от того, на кого оформлена. Пока квартира в ипотеке, ничего муж с ней сделать не сможет. Банк не позволит.

Доброго времени суток, Ксения!

"Семейный кодекс Российской Федерации" от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 14.11.2017)

СК РФ Статья 34. Совместная собственность супругов

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

СК РФ Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Всех вам благ. Успешного решения вашего вопроса.

Имущество приобретенное в браке при разводе делится пополам, не зависимо от того. На кого оно зарегистрировано. Если продаст или подарит без вашего согласия, сделку признают незаконной

СК РФ Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Ксения, я вам уже писала, что квартира будет являться совместно нажитым имуществом и для совершения сделки по распоряжению общим имуществом нужно будет ваше нотариальное согласие.

А если он ее подарит кому нибудь, или перепишет на отца, я ведь даже и не узнаю об этом.

Если он не вкладывал деньги в погашение займа - то не имеет.

Совместно нажитое имущество можно подарить с согласия второго супруга, если подарит без согласия вы можете оспорить сделку. Оформить на себя вы можете, но при разводе супруг имеет право на 1/2.

В любом случае (по 1/2 или на одного из супругов) - это совместная собственность супругов...

При совместной ипотеке никаких сделок без ведома друг друга невозможно провести. И в таком случае надежнее на одного из Вас.

Добрый день!

Вам лучше заключить брачный договор. Если Вы оформите собственность на одного из супругов, то квартира все равно будет считаться в совместной собственности (вне зависимости от того, что бдет написано в выписке из ЕГРН), и в случае расторжения брака при прочих равных будет делиться поровну.

Долю можно подарить без согласия сособственника.

Вы слышали неверно. Семейный Кодекс никто не отменял. Если квартира приобретена по возмездной сделке во время брака, то будет общим имуществом супругов. Вы не указали - как приоброетена квартира, а это важно.

Доля в доме делится. ТОлько имущество принадлежит супругам - ребюенок права на имущество родителей не приобретает. .

Здравствуйте Инга!

В соответствии с Семейным кодексом всё имущество нажитое и приобретённое в браке является общим имуществом супругов. Вы имеете право уже сейчас требовать от мужа регистрации Вашего права собственности на общего имущества, в т.ч. и на обе квартиры.

С уважением, И.Добродеев СПб

Никаких прав не будет иметь муж.

Жена оформит только на себя, а не на ребенка.

Муж сможет претендовать только на взыскание 1\2 того, что уплатит в браке на погашение кредита на квартиру жены.