Продажа двухкомнатной квартиры с двумя собственниками - как обезопасить себя и приобрести однокомнатную квартиру без потерь?

Можно и во вторичном. Обратитесь в органы опеки.

При наличии н/л собственника необходимо получить разрешение в органах опеки и попечительства.

Ольга, добрый день!

Вам просто необходимо , прежде чем подписывать договор, показать его юристу с Вашей стороны. И все встанет на свои места, Вы все будете понимать, что происходит.

Всего доброго,

логично, зачем вам риелтор, который нанят другой стороной и действует в их интересах

а договор-скорее всего на оказание услуг

Поставить условие, если будет сдавать и не делиться, то он обратиться в суд с требованием о нарушении его права. Без согласия второго собственника нельзя сдавать квартиру в найм.

Под угрозой выселения квартирантов можно получить деньги.

Продажа квартиры без согласия всех собственников, по определению исключена.

А вот продать свою долю в праве первому собственнику, никто запретить не может.

Можете продать при соблюдении ст.250гкрф--изучите.

Здравствуйте! Первый собственник может продать только свою долю, при этом, в соответствии с положениями ст. 250 ГК РФ, он будет обязан уведомить о своем намерении двух других собственников. Двое собственников имею преимущественное право покупки, то есть первый может продать долю третьим лицам только если двое отказались приобретать отчуждаемую долю.

Отсюда вывод: если первый захочет продать долю, пускай оставшиеся двое ее покупают.

Каждый из собственников вправе распоряжаться только своей долей и сответственно имеет право свою долю продать с учетом положений ст. 250 ГК РФ. Продать всю квартиру можно с общего согласия.

у вас уже есть обременение, право проживать в квартире

Добрый день.

Если 1 квартира не в залоге, то можете ее покупать. Банк должен удовлетворять неуплату по кредиту за счет предмета залога.

Признать сделку не действительной с вами можно только при банкротстве продавца.

Я не рекомендую вам брать эту квартиру. Очень высок риск не предвиденных обстоятельств.

Если нет обременений, квартира теоретически подходит для покупки. Внимательно изучите документы на квартиру, есть ли у собственника жена (требуется согласие супруга на сделку), прочее. Но имейте в виду - Выписка ЕГРН отражает картину обременений только на момент получения Выписки. По залогу: банк может обращать взыскание только на предмет залога. Первую квартиру ведь не использовали как залог?

Если у продавца имеется задолженность по кредитам, займам, иные долги, то покупать у него что-либо конечно рискованно. Статус добросовестного покупателя конечно никто не отменял, но в определенных случаях даже он может Вам не помочь. Например, в банкротстве. Осуществляя сделку с имуществом ниже ее рыночной стоимости, есть риск ее оспаривания как неравноценной. Также, необходимо смотреть, что остается у должника в качестве единственного жилья и примерно прикинуть, в случае, если в отношении должника будет введена процедура реализации имущества, то какое бы жилье пошло в конкурсную массу, а какое осталось бы в качестве единственного, если бы сделка по отчуждению не имела бы места. В Вашем случае, второе жилье должника в ипотеке, и оно в любом случае попадало бы в конкурсную массу для последующей продажи в банкротстве, а проданное Вам оставалось бы в качестве единственного, которым должник смог бы распорядиться по своему усмотрению. Есть еще правда момент с существенным превышением стоимости свободного от залога жилья, его площади перед заложенным. Тут тоже возможны варианты, когда интересующее вас жилье может также попасть в конкурсную массу. К примеру, сейчас есть такая практика, когда кредиторы приобретают

дешевое жилье для должника, достаточное для проживания его и членов его семьи, если таковые имеются и которое получается вторым или третьим жильем для должника. В таком случае вновь купленное будет считаться единственным, а остальное жилье включается в конкурсную массу.

Поэтому, на мой взгляд, риск определенный есть даже при совершении сделки на рыночных условиях.

В отсутствие завещания наследниками первой очереди являются дети, родители и супруг (в зарегистрированном браке) покойного, что прямо установлено ст. 1142 Гражданского кодекса РФ. Все эти лица наследуют в равных долях. В данном случае Ваша мама, Вы и брат.

Внуки (в отсутствие завещания в их пользу) могут наследовать только по праву представления долю в наследстве, которая бы причиталась их родителю - ребенку наследодателя, будь он жив на дату смерти наследодателя (см. п.2 ст. 1142 и ст. 1146 Гражданского кодекса РФ)

Опека тут не при чем. При живых родителях, внуки не наследуют.

Автоматом дети ничего не получат. Вы будете наследовать в равных долях (дети и жена) согласно ст. 1142 ГК РФ.

При продаже сложностей не будет.

Можно целиком продавать. Просто у Вас будет договор в котором будет несколько продавцов (ст. 247 ГК РФ)

Уважаемая Оксана! Здравствуйте! Соболезную....Наследниками приватизированной квартиры будут супруга и двое детей (см. ст.ст. 1141-1150 ГК РФ), внуки здесь не "участвуют".

Разрешение органа опеки не требуется,т.к. ваши не являются собственниками--ст.37гкрф.

Если втроем хотите продать--тогда с продажей проблем не будет.

Ваши дети ничего автоматически не получают Доли получаете только вы как наследники первой очереди ст1142 ГК РФДети не собственники а поэтому не нужно будет получать разрешение опеки ст37 ГК РФ при продаже квартиры.

Чтобы продать квартиру совсем необязательно отказываться от своих долей в пользу одного человека Ст421 ГК РФ свобода договора допускает такую ситуацию что в договоре в качестве продавцов могут быть указаны все собственники долей

Здравствуйте!

Поскольку внуки собственника только прописаны в квартире, а не имеют долю в праве собственности, и при вступлении Вас в наследство (получении права собственности в порядке наследования) автоматически не становятся собственниками, а так и остаются просто зарегистрированы в квартире по месту жительства, то получать разрешение органа опеки для продажи такой квартиры нет необходимости.

такое разрешение требуется только в том случае, если ребенок имеет долю в праве собственности на имущество, а не просто зарегистрирован в квартире и имеет только лишь право пользования (ст. 20, 21 Федерального закона "Об опеке и попечительстве").

Что касается второго вопроса, то продавать квартиру можно и со множественностью лиц на стороне продавца. То есть переводить квартиру с целью последующей продажи на одного из собственников не нужно. Просто на стороне продавца будут несколько лиц (каждый из которых будет продавать свою долю в праве собственности на квартиру).

Уважаемая Оксана г.Екатеринбург !

Согласно ст.1142 ГК РФ

ч.1.Наследниками ПЕРВОЙ очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

ч.2.Внуки наследодателя и их потомки наследуют ПО ПРАВУ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ.

Тем самым, в вашем случае наследниками Первой очереди будут только дети и супруга наследодателя.

При этом, зарегистрированные дети НЕ являются наследниками по Закону поэтому претендовать на наследство НЕ могут.

Согласно ст.244 ГК РФ

ч.1.Имущество, находящееся в собственности ДВУХ или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

ч.2.Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ) или БЕЗ определения таких долей (СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ).

В соответствии с ч.1 ст.246 ГК РФ «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников».

Поэтому после вступления в наследство и возникновения долевой собственности, наследники вправе продать данную квартиру как долевую Собственность.

Удачи вам Владимир Николаевич

г.Уфа 21.03.2016г

Дети наследников ничего не получают.

Ст. 1142 ГК РФ не позволяет.

Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

А не внуки.

Можно продавать квартиру всем, указав всех наследников квартиры в качестве продавца.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) (это не для Вас) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (это для Вас).

Ст. 432 ГК РФ гласит:

"Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора."

Все наследники квартиры выступают продавцами, и в договоре указывается доля каждого в выручке от продажи квартиры.

Нет, дети доли не получают, т.к. они не могут наследовать при живых родителях. ст. 1142 гк рф. Дети автоматом право собственности на имущество родителей не имеют - ст. 60 ск рф. Только, если им родители подарят или иным образом передадут имущество.

.

Поскольку дети не собственники долей, разрешение опеки на продажу не нужно. Проблем с опекой не возникнет. ст. 37 гк рф.

.

Для продажи отказываться от долей не нужно, достаточно оформить один договор купли-продажи, где указаны все 3 продавца. ст. 421, 454 гк рф.

.

ГК РФ Статья 1146. Наследование по праву представления

""1. Доля наследника по закону, умершего до открытия наследства или одновременно с наследодателем, переходит по праву представления к его соответствующим потомкам в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 1142, пунктом 2 статьи 1143 и пунктом 2 статьи 1144 настоящего Кодекса, и делится между ними поровну.

Новый владелец квартиры вправе выписать дядю по Решению суда.

Бещ согласия второго собственника никто не может проживать в квартире. Ключ от квартиры, тоже давать не имеет права, так как проживает в квартире не один и в квартире кроме его имущества имеется и имущество другого собственника.

Вам вообще не обязательно ходить к нотариусу, который Вам предъявит 1% стоимости к оплате. Обратитесь к юристу, который Вам сделает и договор (ст. 549 ГК РФ) и акт (ст. 556 ГК РФ) и подскажет как зарегистрировать переход права собственности