Как защитить свои права на аренду однокомнатной квартиры при сложном наследственном разделе?

₽ VIP

Здравствуйте,Ольга! По закону сдать жилье вы можете с согласия всех сособственников. Но так как родители бывшего мужа не зарегистрировали право собственности на свои доли, то и сособственниками они в настоящее время не являются. Пока такая неразбериха, и они проживают далеко, можете сдать квартиру.Но если они оформят, то могут в судебном порядке поставить вопрос о выселении жильцов.Если вы будете оплачивать за всю квартиру квартплату и комммунальные платежи, то в порядке ст. 234 ГК РФ вправе через 15 лет поставить в суде вопрос о признании за вами права собственности на всю квартиру. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

С уважением,

Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности :

"1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности,

осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению

продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться

ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил,

предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса."

Ольга, Вы не можете сдавать квартиру внаем без согласия долевых сособственников. Заставить родителей бывшего мужа получать свидетельство о праве на наследство и регистрировать его, Вы тоже не можете. Они приняли наследство официально, подав заявления нотариусу о его принятии. А получение свидетельств является их правом, а не обязанностью, при чем на это не установлено никаких сроков в законе.

Задолженность по их долям квартплаты с них взыщут потом (исковая давность на это 3 года, вот за три года и смогут с них взыскать). Кстати, Вы можете сообщить их данные в бухгалтерию жилищного органа вместе с информацией, что именно они являются новыми собственниками 1/3 доли. Они уже собственники фактически, несмотря на отсутствие у них свидетельств, потому что наследство они официально приняли. Пусть жилищные органы предъявят к ним иск (это ускорит процесс получения ими свидетельств).

Также Вы вправе, если хотите, продать свою долю. Сначала Вы должны предложить ее долевым сособственникам по конкретной цене, и , если в течение 30 дней они не выкупят, Вы вправе по той же цене продать ее постороннему лицу. Долю своего сына Вы вправе продавать с согласия отдела опеки и попечительства.

Добрый день!

Родители Вашего мужа смогут Вам воспрепятствовать в соответствии со ст.246 ГК РФ, поскольку распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности осуществляется с согласия всех собственников. Однако возможно это при двух условиях: 1.они должны получить информацию о том, что вы сдали квартиру; 2. они должны иметь возможность подтвердить свои права на квартиру (т.е. иметь на руках свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе). Кроме того, все требования о признании сделки недействительной, если вы откажетесь их выполнять добровольно, предъявляются в суд. Таким образом, у вас будет достаточно времени, чтобы предупредить возможные негативные последствия: свидетельство о праве собственности получается в срок не менее месяца, рассмотрение дела судом 1 инстанции не менее 1,5-2 мес. В случае если договор аренды будет заключаться с соблюдением всех правил и удержанием НДФЛ, основное последствие - возможность взыскания в пользу родитлей мужа части полученной вам платы пропорционально их долям и признание сделки недействительной. Если договор не будет надлежаще оформлен - то родителям мужа будет очень сложно собрать доказательства получения вами арендной платы и наличия самого договора. При удачном стечении обстоятельств можно будет выйти из ситуации без потерь.

Если родители мужа не будут оформлять свою долю, то ваша единственная возможность - это ст.234 ГК РФ (приобретательная давность). Общий срок для возникновения у вас права собственности - это 18 лет. По истечении него, в судебном порядке необходимо установить факт добросовестного, открытого и непрерывного владения в течение определенного срока. На основании судебного решения будет зарегистрировано ваше право собственности.

С уважением,

ведущий юрисконсульт ООО "ЮрСправка" Ярочкина Т.Г.

Ольга, я не могу согласиться с коллегами о применении к данному случаю нормы закона о приобретательной давности. Родители Вашего бывшего мужа уже приняли эту 1/3 долю в наследство.

Статья 1153 ГК РФ. Способы принятия наследства:

" 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту

открытия наследства нотариусу или уполномоченному в

соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на

наследство должностному лицу заявления наследника о принятии

наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о

праве на наследство.

Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом

или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении

должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом,

уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи

1125), или лицом, уполномоченным удостоверять доверенности в

соответствии с пунктом 3 статьи 185 настоящего Кодекса.

Принятие наследства через представителя возможно, если в

доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие

наследства. Для принятия наследства законным представителем

доверенность не требуется.

2. Признается, пока не доказано иное, что наследник принял

наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о

фактическом принятии наследства, в частности если наследник:

вступил во владение или в управление наследственным

имуществом;

принял меры по сохранению наследственного имущества, защите

его от посягательств или притязаний третьих лиц;

произвел за свой счет расходы на содержание наследственного

имущества;

оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от

третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства."

Если даже они вообще не получат свидетельства о праве на наследство, то после их смерти эта доля перейдет к их наследникам по решению суда, так как собственниками доли они являются уже сейчас в силу принятия ими наследства в соответствии с законом. Вы не можете получить право на эту долю в порядке приобретательной давности ни через 15, ни через 18 лет.

Статья 1163 ГК РФ. Сроки выдачи свидетельства о праве на наследство:

"1. Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам

в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия

наследства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим

Кодексом.

2. При наследовании как по закону, так и по завещанию

свидетельство о праве на наследство может быть выдано до

истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются

достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей

свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или

его соответствующую часть, не имеется.

3. Выдача свидетельства о праве на наследство

приостанавливается по решению суда, а также при наличии

зачатого, но еще не родившегося наследника."

Уважаемая Ольга! Действительно в данном случае определить порядок пользования квартирой невозможно. Что касается приобретательной давности: на ваш случай действие этой нормы права не распространяется и вы действительно не сможете получить эту долю в собственность ни через 15, ни через 18 лет. С уважением, Агафонова Н.Б.

Само собой, если и буду сдавать, то неофициально. У нас городок там небольшой, все так и делают. Я так понимаю, что тем родителям я вообще могу сказать, что я сама проживаю в этой квартире с ребенком. А так как это квартира однокомнатная, то порядок пользования помещением между разными сособственниками определить невозможно?