Переуступка прав по ипотеке - риски и последствия для заемщика.

₽ VIP

Здравствуйте, Юлия!

Договор о переуступке права на квартиру в строящемся доме нужно оформлять нотариально

В противном случае может выясниться, что недвижимость находится в залоге или уже перепродана другому человеку.

Сегодня уже ни для кого не секрет, что около половины квартир в новостройках выкуплены спекулянтами - людьми, желающими перепродать жилье после завершения строительства по более высокой цене. В последние годы это был один из самых выгодных видов бизнеса. Ведь чистая прибыль составляла 50-100 процентов от первоначальных вложений в зависимости от срока строительства и стадии готовности дома на момент приобретения недвижимости. Но сейчас, когда рост цен на квартиры приостановился, все больше таких инвесторов стараются продать объекты вложения своих средств. Люди опасаются, что в случае начала массового снижения цен на жилье не смогут получить прибыль, на которую рассчитывали. Но как быть, если дом еще не сдан в эксплуатацию и правоустанавливающих документов на руках нет? В таком случае оформляется переуступка права требования. То есть первоначальный инвестор передает за плату другому человеку свое право на получение определенной квартиры после завершения строительства. Тут возникает вопрос, а как же покупателю правильно оформить переуступку, чтобы не оказаться обманутым и в итоге получить-таки обещанную строителями квартиру?

Вкладывать деньги в приобретение жилья следует через фонд финансирования строительства либо покупку облигаций, выпущенных застройщиком

Для начала стоит разобраться, какие существуют способы приобретения жилья в строящемся доме. Как рассказала "ФАКТАМ" юрист международной юридической фирмы "Саланс" Анжелика Штукатурова, на сегодняшний день есть три механизма инвестирования: участие в фонде финансирования строительства, покупка целевых облигаций, выпущенных застройщиком, и заключение инвестиционного договора. В каждом из механизмов есть свои особенности, но к последнему варианту следует отнестись очень осторожно. Дело в том, что привлечение средств на строительство жилья по простым инвестиционным договорам запрещено с 14 января 2006 года. Поэтому хорошо подумайте перед подписанием переуступки права требования по такому договору. Исключение составляют только инвестиционные договора, заключенные до 14 января 2006 года. Но учтите: сейчас по простым инвестиционным договорам разрешается оформлять переуступку прав только на нежилую недвижимость, то есть на коммерческие и технические объекты.

Таким образом, вкладывать деньги в приобретение квартиры, паркоместа или даже встроенных в жилой дом нежилых помещений можно только через фонд финансирования строительства либо покупку облигаций, выпущенных застройщиком. В первом случае необходимо заключить договор переуступки, если такая операция не запрещена учредителем фонда финансирования строительства (ФФС). Если же средства инвесторов привлекались путем продажи им облигаций, выпущенных застройщиком, то тут новый покупатель просто приобретает у первоначального инвестора ценные бумаги. Именно они являются залогом получения квартиры в дальнейшем. Кстати, по словам самих строителей, выпуск целевых облигаций пока не очень популярная методика инвестирования. Гораздо чаще деньги привлекают через фонды финансирования строительства.

Это значит, что человек, желающий приобрести еще не построенную квартиру путем переуступки права требования, скорее всего, столкнется с переоформлением договора с ФФС. Как это происходит и какие существуют риски? По словам Анжелики Штукатуровой, все зависит от норм, прописанных в договоре. Первым делом нужно самостоятельно и очень внимательно прочитать все документы, предоставляемые человеком, с которым вы планируете заключить договор. Не стесняйтесь задавать вопросы. Если что-то непонятно, обратитесь за разъяснениями к представителям компании-застройщика. Задача покупателя - увидеть и проверить всю документацию, а не услышать о ней.

Пока покупатель не получит от строителей правоустанавливающие документы, существует риск остаться без квартиры

Обязательно проверьте, не требуется ли предварительное согласование переуступки с компанией-застройщиком. Как правило, об этом говорится в условиях договора. Дело в том, что на момент оформления документов при сдаче дома в эксплуатацию и дальнейшей передачи инвесторам права собственности застройщик должен иметь точную и достоверную информацию о каждой квартире и человеке, на нее претендующем. Даже если в договоре нет требования о согласовании переуступки с застройщиком, нужно обязательно в письменном виде уведомить компанию о совершаемой сделке. В противном случае может возникнуть неразбериха при оформлении правоустанавливающих документов. А если право собственности оформят на предыдущего инвестора, будет непросто доказать, что именно вы являетесь законным собственником. Особенно если договор не был оформлен нотариально.

Поэтому стоит воспользоваться еще одним советом - заверяйте договор переуступки права требования у нотариуса. Кстати, нотариус проверит, действительно ли человек, продающий квартиру в недостроенном доме, имеет на нее права, а не пытается торговать чужим имуществом. Ведь в этом случае законный владелец впоследствии может оспорить договор, и документ будет признан недействительным. Заодно нотариус уточнит, не находятся ли имущественные права на строящуюся квартиру в залоге у банка, который кредитовал первого инвестора.

Нередко в договоре, не заверенном нотариально, продавцы "забывают" указать порядок расчета и сумму. Это может привести к признанию договора недействительным в судебном порядке. Ведь, совершая продажу недвижимости, пусть даже недостроенной, нужно уплатить налоги, предусмотренные действующим законодательством, в частности, законом о налогообложении физических лиц. Кстати, налог платит первый инвестор со всей суммы сделки, а не с разницы сумм переуступки и инвестиции, как считают некоторые.

Кроме того, для покупателя риск снижается до минимума, если третьей стороной в договоре переуступки права требования будет выступать застройщик. Во-первых, в этом случае полностью исключается риск получить имущество, находящееся в залоге. А во-вторых, участие в договоре переуступки компании-застройщика гарантирует, что права требования никому до вас не передавались.

Кстати, операция по переуступке права требования зачастую не бесплатна. По словам строителей, обычно в договоре с ФФС предусмотрены штрафные санкции или вознаграждение компании за переоформление документов и договора с фондом финансирования строительства. Это может быть как фиксированная сумма, так и определенный процент от суммы сделки. Обычно продавец старается возложить на покупателя все финансовые расходы, связанные с оформлением переуступки права требования. Но на самом деле покупатель не обязан этого делать, а расходы вполне можно разделить поровну.

Но, по словам Анжелики Штукатуровой, человек, купивший квартиру по переуступке, должен помнить, что, пока ему не выдали на руки правоустанавливающие документы на недвижимость, которые зарегистрированы согласно действующему законодательству, риск не получить жилье все равно остается. Например, в случае, если покупатель нарушает условия инвестиционного договора, в частности, не платит или несвоевременно вносит деньги. Кроме того, еще свежи в памяти события вокруг "Элита-центра", когда сам застройщик продавал одни и те же квартиры нескольким людям одновременно. Но это уже другая тема - о том, как правильно выбрать застройщика, которому можно доверить свои деньги.

Затягивание сроков строительства, изменение финансовых обстоятельств или покупка квартиры в инвестиционных целях – вот причины, которые заставляют граждан переуступить свое право на квартиру в новостройке. Закон предписывает определенные правила такой сделки.

Новый закон – новые правила

1 апреля 2005 года вступил в силу Закон об участии в долевом строительстве. Напомним, что данный правовой акт распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для возведения многоквартирных домов, разрешение на строительство которых получено после вступления в силу этого закона.

Законом о долевом строительстве предусмотрен определенный промежуток времени, в течение которого возможно переуступить свои права по договору. Это можно сделать с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Связано это с тем, что застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору с момента подписания сторонами передаточного акта. А если обязательства исполнены, то застройщик уже не считается должником по обязательству. Обязательства же участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта.

Кроме этого, можно переуступить свои права после исполнения обязательств по уплате денег, прописанных в договоре. Предусмотрен также альтернативный порядок уступки – это перевод долга на нового участника долевого строительства.

Договор уступки права заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРП.

До закона

До принятия Закона об участии в долевом строительстве покупка квартиры в новостройках оформлялась различными видами договоров: договор инвестирования, договор долевого участия в строительстве и т. д. Несмотря на то что Закон об участии в долевом строительстве действует уже больше двух лет, определенная группа «бывших» дольщиков еще осталась. Кто-то из них до сих пор ждет окончания строительства, кто-то ожидает регистрации права собственности. К сожалению, на таких граждан новый закон не распространяется. Могут ли они переуступить свои права по договору? Как происходит уступка прав по договору у них?

Уступка права может произойти до того момента, как дом сдадут в эксплуатацию, то есть в промежуток времени от заключения договора инвестирования или какого-либо другого договора до момента принятия дома в эксплуатацию.

Нужно ли разрешение другой стороны договора на уступку требования? По общему правилу, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Так, например, гражданин заключил договор инвестирования и решил переуступить свое право требования другому гражданину. Если в договоре между организацией-застройщиком и первым гражданином не содержится условия, в соответствии с которым переуступка права требования без разрешения организации-застройщика не допускается, то инвестор без проблем может переуступить свои права по договору другому лицу.

Как должны быть оформлены отношения по переуступке прав по договору до начала действия закона № 214?

Если основной договор был оформлен нотариально, то переуступка прав также должна быть оформлена нотариально. В отличие от новых правил, ранее ни договоры инвестирования, ни уступка прав не проходила процедуру государственной регистрации в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, если вы приобрели объект долевого строительства до принятия Закона об участии в долевом строительстве, т. е. заключили договор в простой письменной форме, на который еще не распространяются нормы данного закона, то регистрировать переход права (уступку права) не нужно. Достаточно заключить соглашение в простой письменной форме (или нотариальной) и предупредить застройщика о состоявшемся переходе прав к новому лицу. Но если разрешение на строительство объекта долевого участия получено после 1 апреля 2005 года, т. е. ваш договор подпадает под действие Закона об участии в долевом строительстве, то, как следует из ст. 17 закона, уступка прав требований подлежит обязательной регистрации в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При переуступке к новому кредитору переходят все права, которыми обладал первоначальный кредитор, и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. К новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, право на неуплаченные проценты и т. д.

Но в то же время должник (например, застройщик) вправе выдвигать против требований нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора. Кроме того, должник вправе не исполнять обязательства новому кредитору до представления ему доказательств перехода права требования к этому лицу. В связи с этим кредитор, уступивший требования другому лицу, обязан передать ему все необходимые документы и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

Гражданским кодексом РФ также предусмотрено, что если должник (застройщик) не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав к другому лицу, то новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных последствий.

К сожалению, несоблюдение сроков сдачи жилья становится обыденным фактом. Застройщик заключает договоры с гражданами, после чего те могут ждать своей квартиры несколько лет. За это время граждане уступают свои права другим лицам. В этой ситуации первоначальный кредитор, уступивший право требования, не несет ответственности перед новым кредитором за неисполнение этого требования должником. Но первоначальный кредитор несет ответственность перед новым кредитором за недействительность переданного требования. Перемена лиц в обязательствах происходит не только по соглашению сторон, но также в результате универсального правопреемства в правах кредитора. Это означает, что все права лица, по которым он был кредитором, переходят к его правопреемникам. Это происходит в случае смерти гражданина. В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве, в случае смерти участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса РФ если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Да, действительно, ваше согласие на уступку права требования не требуется, но уведомить вас должны были, если уступка состоялась. Из письма от 22.03.2006 года следует, что уступка состоялась. Однако непонятно почему платежи продолжали поступать на счет КПК Дом. И каой договор был разорван между "Ипотечной корпорацией" и КПК "Дом"? Я думаю вам следует все тщательно проверить, потому что в дальнейшем спор между указанными фирмами может привести к тому, что вы потеряете недвижимость. Для начала отправьте запрос на обе фирмы с требованием разъяснить состоялось ли действительно уступка права требования, кому вы должны и с какого дня оплачивать задолженность. Если ответы не получите, пишите в прокуратуру, пусть проверят законность их действий .

По общим правилам Вы должны вносить платежи в адрес новой организации-кредитора, в пользу которых состоялось перемена лиц в обязательстве. Но лучше заранее уточнить и затребовать подтверждающие документы.

С уважением, юрист Денис Г. Габдрахманов!

www.denis777.9111.ru