Как вернуть сооружение на свой земельный участок после продажи недвижимости - правовой аспект.

597₽ VIP

Если продали по факту не то, что в договоре, то Вам в суд и вероятно следует признавать договор незаключенным, т.к. условие о недвижимости является существенным условием договора купли-продажи недвижимости

ГК РФ

Статья 432. Основные положения о заключении договора

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

...

Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Заключайте соглашение о внесении изменений в ранее заключенный договор и регистрируйте его (Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

Нужно обращаться в суд согласно ст. 301 ГК РФ об истребовании сооружения, которое не продавалось.

Информации не достаточно представлено , объект разделен на 2 и и поставлены на кадастровый учет 2 объекта , а ипотека оформлена на оба объекта или только на 1 . Вот из этого и нужно исходить , т.к. если ипотека и соответственно ипотечное обременение наложено только на 1 объект , то со вторым можете делать , что хотите , я бы советовала продать его в обратную сторону и без всяких судов обойтись .Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" , а вот если под залогом банка оба объекта ,то сделать этого без снятия обременения банком не получится . Тогда только в суд .

Добрый день! Поскольку сделка уже совершена, вернуть все обратно можно по двум вариантам:

1. обратиться в суд с иском покупатель к продавцу или наоборот, приложить документы и показать. что продажа была совершена с пороком - не верно определены объекты продажи. Попросить суд сделку в части отменить.

2. Совершить дополнительные сделки между продавцом и покупателем (продать друг другу то, что нужно). Однако данный вариант возможен только в том случае, если на объект сделки нет действующей ипотеки.

Статья 450 ГК РФ - Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Статья 25.5. Особенности государственной регистрации права собственности на земельный участок, занятый зданием, строением или сооружением, при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество

При государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.

Статья 552 ГК РФ - Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Внесение каких-либо изменений в договор купли-продажи недвижимого имущества после его регистрации возможно только посредством заключения дополнительного соглашения между сторонами с последующей регистрацией его в тех же органах, что и сам договор.

Заключайте новый договор купли-продажи или мены

По сделке продавец продал недвижимое имущество, указанное в договоре, в том числе:

1. Земельный участок и находящееся на нем имущество, прямо оговоренные в договоре.

2. Сооружение, оговоренное в договоре, а также права собственности на земельный участок под ним, который прямо в договоре не указан, но на него распространяется п. 2 ст. 552 ГК РФ.

Таким образом, неверно утверждение "вернуть сооружение продавцу, находящееся на его ЗУ", т.к. ЗУ под проданным сооружением уже принадлежит покупателю.

Если переход права собственности зарегистрирован, и оплата по сделке прошла. то сделка уже завершена, права и обязанности по ней исполнены, изменить такую сделку нельзя. В данном случае, только продажа от покупателя обратно продавцу.

Можно попробовать оспорить данную сделку по иным основаниям, например, отсутствие необходимых одобрений (при наличии таких требований в уставе). Но суд, как я понял - не вариант.

Если оплата еще на прошла, то можно еще над этой сделкой поработать, например, заключить допсоглашение.

Можно и в судебном порядке. Для примера выдержка из судебного дела:

Постановление ФАС Уральского округа от 16.09.2011 N Ф09-5767/11 по делу N А07-16532/2010

"...Согласно п. 2.1 договора комитет (продавец) обязуется передать, а общество (покупатель) принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора недвижимое муниципальное имущество - встроенное нежилое помещение в жилом здании, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, бульвар Космонавтов, д. 13, инвентарный номер 80002:000001040:0000:20003, Литера А, общей площадью 657,9 кв. м, этажность - 5/1 (далее - спорное имущество). Описание и характеристики спорного имущества, указанные в п. 2.1 договора, установлены в соответствии с техническим паспортом N 80002:000001040:0000:20003, составленным по состоянию на 23.12.2009 (п. 2.3 договора).

На основании передаточного акта от 12.07.2010 приобретенное по договору купли-продажи от 01.07.2010 N 1 спорное имущество принято обществом.

Ввиду допущенной просрочки исполнения обязательств по оплате переданного по договору имущества, комитет обратился к обществу с претензией от 23.08.2010 об оплате задолженности, а в случае отказа от исполнения обязательства предупредил о намерении расторгнуть договор в судебном порядке.

Судами установлено и материалами дела подтверждено, что общество в нарушение графика платежей и п. 3.4, 4.4.1 договора допустило просрочку по оплате в 2010 году за июнь, август, сентябрь, ноябрь, а также не внесло платежи за декабрь 2010 года, январь 2011 года. Из представленных истцом квитанций об оплате по договору купли-продажи следует, что ответчиком неоднократно допущены просрочки исполнения обязательств по оплате, более чем на 30 дней.

Таким образом, требование комитета о расторжении договора купли-продажи от 01.07.2010 N 11 недвижимого имущества обоснованно удовлетворены судами.

В силу ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В п. 32, 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, применяя ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. При этом лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Учитывая изложенное, а также то, что договор купли-продажи от 01.07.2010 N 11 расторгнут, суды обоснованно признали комитет лицом, имеющим право на основании ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации истребовать свое имущество из незаконного владения ответчика и удовлетворили заявленные требования комитета о выселении общества из спорного помещения.

Расторгать а тем более оращатся в суд никто не хочет и покупатель готов вернуть объект.