Продажа и покупка квартиры по залогу - как минимизировать риски и обезопасить себя

Давно хотим увеличить жил. площадь, и сейчас нашел залоговую квартиру по выгодной и которая очень понравилась. У меня 2 несовершеннолетних детей, хотим продать свою квартиру для покупки новой квартиры. Описание ситуации по залоговой квартире: 2 взрослых собственника муж и жена (на них оформлена ипотека) и с ними в этой квартире прописаны 3 несовершеннолетних ребенка (одному менее 1 года). Ипотеку перестали выплачивать из-за отсутствия денег. Ипотеку брали в одном банке, затем долг у этого банка выкупило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (эта и дальнейшая информация со слов коллектора и владельца квартиры), материнский капитал не был задействован (со слов, но и документально готовы подтвердить). Остаток долга очень большой, более 60% от стоимости квартиры. Коллектор предлагает одну единственную схему покупки: составить предварительный договор, выплатить от моего имени долг, составить доверенность на получение закладной, затем я сам в рег. палату отношу ДКП и закладную. На мои предложения оформить долг на меня или отрыть 2 аккредитива или банковские ячейки на погашение долга и на остаток - получил отказ от коллектора. Я вижу в данной ситуации для себя один серьезный риск: после того как я погашу долг, владельцы квартиры откажутся от дальнейшей сделки и на мои угрозы о том, что в предварительном договоре все прописано, они скажут - иди судись. Подскажите, стоит ли связываться, можно ли как-нибудь минимизировать риски в данной ситуации? Повторю - квартира очень понравилась. Заранее спасибо.