Проблема проведения общего собрания в доме новостройке - правовые аспекты голосования за неприватизированные помещения
Возникает часто проблема с проведением общего собрания в доме новостройке, где не все ещё помещения имеют собственника. А тогда кто и по какому праву на ОСС голосует за помещения не имеющие собственника? Не рассматриваем вариант ЖСК и аналогичные МКД, где изначально на все помещения право у заказчика новостройки. Или при постройке за счёт застройщика и него изначально, как в ЖСК, и право на все помещения в этом доме и тогда он может таким личным решением и урезать ОИ МКД исделать всё аналогичное? Или есть иные нормы закона когда можно ЗАКОННО проводить ОСС-когда все помещения в собственности конкретного собственника, а не самого застройщика (ЖСК)?
Добрый вечер!
Да нужно готовить документы.
Если не действовать верно, то есть необратимые риски, которые могут отразиться на вас. Вы готовы к ним?
Желаю решения вашего вопроса, надеюсь что помог.
СпроситьГолосование собственников в МКД.
В законе ЖК РФ написано, в голосовании принимают участие собственники помещений в МКД. С предоставлением правоустанавливающих документов.
В нашем же доме, а это новостройка, дом построен по жск, застройщик провёл голосование на стадии выдачи документов пайщикам для дальнейшей регистрации прав собственности. Застройщик сам имеет большинство голосов в доме. Вопросы в голосовании составлены с учётом интересов застройщика. Результаты голосования в пользу застройщика. Правомерно ли такое голосование? Собственник это у кого есть свидетельство о праве собственности? И только он может принимать участие в голосовании?
Если собрание проводилось до сдачи дома в эксплуатацию, то такое собрание проводится по правилам, установленным для ЖСК, т.е. один пайщик - один голос.
Собственником является лицо, получившее в установленном законом порядке Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.
Принимать участие в собрании имеют право ( в зависимости от стадии строительства): пайщик, собственник, представитель того и другого по нотариально удостоверенной доверенности.
СпроситьМожет ли адвокат представлять мои интересы и собрать все разрешительные документы на строительство новостройки, взять решение суда на право собственности застройщика на новостройку, разрешительные документы на подключение коммуникаций, т.к. я являюсь дольщиком в его новостройке, оплатившим всю стоимость квартиры и жду ввода дома в эксплуатацию уже два года.
Кто имеет право голоса на собрании по выбору Управляющей компании в новостройке: собственник помещения при наличии свидетельства о собственности или собственник помещения, не успевший оформить свидетельство о собственности. В многоквартирном доме свидетельства имеют менее половины собственников помещений.
право собственности возникает с момента регистрации его и получения свидетельства, поэтому право голоса имеют только лица, имеющие свижетельство о праве собственности
Спросить
Процедура созыва общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - что говорит закон?
В прошлом году все владельцы квартир нашего дома заключили договор с управляющей компанией, в качестве которой выступает тот же самый ДЭЗ, который этот дом прежде обслуживал.
Есть договор на обслуживание, который от имени всех собственников квартир подписал уполномоченный на общем собрании. Еще есть протокол собрания, где принято решение о заключении этого договора. А больше, собственно, никаких документов и нет. И никаких собраний не проводилось.
Согласно п.4 ст.45 ЖК «Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.»
Правильно ли мы понимаем, что если имеется решение Общего собрания, в котором определено помещение, в котором размещается сообщение о проведении Общего собрания, то для созыва собрания достаточно разместить объявление в этом помещении.
Если же такого решения нет, то созывать Общее собрание можно только уведомлением каждого собственника заказным письмом либо вручением уведомления под расписку. А объявление о собрании, вывешенное в подъезде, уведомлением не считается.
Все верно?
Алевтина, Вы всё верно сказали. Решение, о котором Вы говорите, Вы вправе оспорить в судебном порядке в связи с нарушением порядка оповещения собственников о созыве собрания. Практика рассмотрения таких дел показывает. что если протокол голосования собственников - не поддельный и подписи собственников действительные. то на нарушения порядка созыва ОС - не является основанием к отмене решения, т.к. может иметь место заочное голосование.
СпроситьУ нас в МКД есть подвал. Тех. Коммуникациии проходят по потолку всего подвала. Застройщик сделал там кладовки и продал как собственникам жилья, так и людям не имеющим собственности в этом доме. Жильцы хранят личные вещи, а Ип склад, офис. Люди получили даже собственность на эти помещения. Я не понимаю как, там все коммуникации дома, эл. Щитовые, канализация. И доступ имеют не собственники жилых помещений. Это законно?
Это общее имущество собственников - подвал - вы можете обратиться прямо в суд с иском об устранении препятствий в пользовании подвадом - общим имуществом- ст. 304 ГК и ст. 36 ЖК РФ
также советую обратиться в прокуратуру и жилищному инфпектору.
Спросить
Здравствуйте, Елена!
Не всегда подвальное помещение является общей собственностью собственников помещений в МКД. Если проектом МКД предусмотрено, что данные помещения являются встроенными нежилыми помещениями, то застройщик вправе их продавать, даже если в них находятся общие коммуникации.
Т.ч., без анализа проекта МКД консультировать о законности действий затруднительно.
СпроситьВ многоквартирном доме, построенном не по ФЗ - 214, но благополучно введенном в эксплуатацию в январе 20 го года. В феврале 20 го стали оформлять договоры купли-продажи по передаче квартир, иных нежилых помещений от застройщика (собственника) покупателю. На данном этапе заключено около 40 % сделок по переходу права собственности от прежнего собственника (застройщика) к покупателю.
Но вот вопрос, застройщик (он же собственник части помещений) решил, что пока он обладает голосами более 50 процентов, он выберет свою УК (он в ней учредитель) и в связи с этим инициировал проведение общего собрания по выбору УК в МКД.
Подскажите, есть ли какие-либо рычаги для того, чтобы препятствовать этому или придется подчиниться застройщику (собственнику)? Может не присутствовать на этом собрании? Но у него же более 50 процентов и вроде он не связан нашим присутствием...
Здравствуйте!
Никаких рычагов пока нет.
Т.к. это общие нормы. И застройщик ничего не нарушает.
В таких ситуациях поступают по другому.
Когда помещения проданы - организую другое собрание и выбирают другую ук (ст. 44-46 ЖК РФ)
Можете не присутствовать. Ваше право.
Спросить
Согласно ст 162 ЖК РФ, п.8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Поэтому когда все помещения будут выкуплены, Вы будете вправе выбрать иную управляющую компанию.
СпроситьКонечно не законное, нет кворума для общего собрания ст. 44-46 ЖК РФ, рекомендую обратиться в прокуратуру и антимонопольный комитет, так как тут на лицо злоупотребление правом.
ГК РФ Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав
(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Позиции высших судов по ст. 10 ГК РФ >>>
1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Спросить
Здравствуйте
УК компания МКД выбирается путем проведения открытого конкурса и если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, то застройщик заключает договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома
В соответствии с п. 3 ст.161 ЖК
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме
В п. 13 ст.161 ЖК указано, что в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс.
В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом.
Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.
Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Спросить
Добрый вечер, Сергей!
К сожалению пока ничего не сделать, так как застройщик (он же собственник) имеет более 50 % голосов фактически.
Как правило застройщики выбирают УК, которые выгодны для них.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов
ст. 46 ЖК РФ,
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме
Однако, как только будут проданы остальные квартиры, вы вправе провести внеочередное собрание собственников жилья и выбрать УК уже другую.
Ст. 45 ЖК РФ,
Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Застройщику выгоднее продать квартиры, чем получать какой-то процент от УК, нужно немного подождать.
Спросить
П.3. ст. 161 ЖК РФ Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Ст. 45 ЖК устанавливает правила проведения общего собрания.
В Вашем случае выбор будет за собственником по причине того что он обладает более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Но в связи с тем что договор с УК заключается на срок от одного года до 5 лет (п.5 ст. 162 ЖК), на последующем собрании вы можете выбрать новую УК, если эта вас не устроит.
Спросить
Ответ отключен модератором
Если у застройщика даже более 50 голосов все равно рекомендую Вам и другим собственникам идти и голосовать против УК застройщика. Выбор УК - полномочия собственников МКД на общем собании, Ст.44,46,48 ЖК РФ. И если этот раз застройщику удастся "протащить" свою УК - собственники сспустя время могут инициировать новое собрание и переизбрать неугодную УК,особенно если она не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по управлению многоквартирным домом.
Спросить
В настоящий момент все законно, застройщик обязан передать дом управляющей организации (УО).
Выбор способа управления МКД закреплен в
статье 161 ЖК РФ
п.13. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
(в ред. Федеральных законов от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ)
п.14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (часть 14 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ).
Однако собственники не лишены впоследствии все переиграть. И создать ТСЖ, которое будет отвечать потребностям собственников.
Обычно это достаточно сложная процедура, но все исполнимо.
Получив свидетельство на право собственности своей квартиры или нежилого помещения - собственник получает одновременно и право участия в общем собрании собственников (ОСС) помещений в МКД и право быть инициатором такого общего собрания. Надо знать, что в силу действия ст. 44 ЖК РФ ОСС является органом управления МКД, а в его компетенцию входит:
выбор способа управления МКД. В соответствии с иными статьями ЖК РФ ОСС может принять решение как создать ТСЖ, так и его ликвидировать, избрав иной способ управления домом при этом. Собрание может сменить способ управления с УО на ТСЖ, если УО не выполняет свое основное предназначение по созданию безопасного и комфортного проживания для собственников. Такое право собственникам предоставлено ст. 162 ЖК РФ.
Так что на данном этапе ваше присутствие или отсутствие на собрании большой роли не сыграет.
По закону дом должен быть передан застройщиком УО, а не брошен. Именно УО заключает договора с ресурсоснабжающими организациями.
Впоследствии есть возможность грамотно провести ОСС, и скажем так-осознанно выбрать способ управления МКД, путь тернистый, но проходимый.
Успеха!
Спросить
В соответствии со статья 44 часть 2 п.4 ЖК РФ выбор способа управления многоквартирным домом отнесен к компетенции общего собрания.
Решение по которому принимается большинством голосов в соответствии с ч.1 ст.46 ЖК РФ.
Поэтому у застройщика и будет большинство голосов, по сути выбирать будет он один, голоса других не могут повлиять пока на данном этапе на выбор УК.
Лишь потом, когда соотношение изменится возможно будет принять иное решение относительно УК.
СпроситьПомогите разобраться в следующей ситуации:
Собственник передает в аренду участок земли на 49 лет. Арендатор, являясь дочкой застройщика, возводит на арендованном участке новостройку, вводит ее в эксплуатацию. А через некоторое время застройщик объявляет о своем банкротстве и банкротстве всех дочерних компаний. В результате чего - новостройка находится на арендованном участке. Жители новостройки, проведя ОСС, планируют оформить данный участок в общедолевую собственность как придомовую территорию.
Вопрос: может ли собственник участка, успев до оформления его жителями новостройки в общедолевую, разделить его на два участка тем самым уменьшив придомовую территорию МКД?
Земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. При этом соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, что означает автоматическое прекращение прав иных лиц.
СпроситьВ п.2 ст.44 ЖК РФ говорится, что к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие решений о пользовании общим имуществом дома.
На собрании собственников приняли решение: передать полномочия в отношении арендуемого помещения по выбору арендатора, определению размера арендной платы на условиях, не нарушающих права и интересы собственников помещений, правлению ЖСК. на неопределенный срок.. В этом случае собственники будут лишены права решать вопросы о сдаче в аренду и условиях сдачи, определяемых решением общего собрания собственников по закону. В доме не все собственники являются членами ЖСК.
Вопрос: законно ли такое решение собственников и не противоречит оно ЖК РФ?
Заранее благодарю за ответ.
В общем ТАКОЕ решение правомерно, но, я бы немного его уточнил.
Но, для начала.
1.Вы ТОЧНО знаете, что было решение именно ОССП МКД, а не ОС членов ЖСК?
2. Если ОССП МКД, то тогда вопрос о передаче полномочий должен быть сформулирован ТАК:
" Поручить ЖСК, в лице его Правления, передать помещение №..., относящееся к ОИ МКД, в пользование (ООО, ИП) за плату, в размере не менее .... руб, за один кв.м. площади передаваемого помещения"
Для принятия ТАКОГО решения надо, чтобы проголосовали ЗА именно СОБСТВЕННИКИ помещений (своими кв. метрами, а не члены ЖСК), обладающие не менее 2/3 ВСЕХ голосов в данном многоквартирном доме. Проверьте это обстоятельство.
Ибо, члены ЖСК голосуют "головами". Один член ЖСК (одна квартира) - ОДИН голос.[b][/b]
СпроситьНа заочном собрании собственников многоквартирного дома (в новостройке) принято решение взимать плату за сохранение и содержание общего имущества не соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество, а в равных долях (с квартиры по-ровну), при том, что данный порядок оплаты прямо противоречит закону (п. 1 ст. 158 ЖК РФ - Собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество).
Вопрос:
Данное решение общего собрания собственников многоквартирного дома, которое противоречит законодательству РФ является ничтожным или оспоримым?
В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
СпроситьПредстоит процедура банкротства ип. из имущества имеет квартира в новостройке, в которой и проживаю. Собственность еще не оформлена. Прописан у родителей, поскольку в новостройку не прописывают изза отсутствия права собственности. Если ли вероятность что данная новостройка может быть включена в конкурсное производство?
