Можно ли на земельном участке категории Ж 1 ПЗ и Ж 1 ВО заниматься разведением свиней и КРС?

Елена Александровна!

В настоящее время одним из принципов российского земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс, ЗК РФ).

Как известно, правовое регулирование оборота, порядок и способы приобретения права на земельные участки в значительной мере определяются категорией земли.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Земельного кодекса категория земель указывается практически во всех документах, а именно:

- в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

- в договорах, предметом которых являются земельные участки;

- в государственном кадастре недвижимости;

- в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- в иных документах в случаях, установленных Федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон о переводе земель) является обязательным отнесение земель или земельных участков к одной из категорий.

12 марта 2015 г. в комитете архитектуры и градостроительства администрации г. Орска были проведены публичные слушания по обсуждению вышеуказанной документации по планировке территории.

Целью разработки данного проекта является: определение границ элемента планировочной структуры, установление красных линий с их координатным описанием, планировочная организация территории с размещением административно-управленческого здания, организация транспорта, улично-дорожной сети и установление границ земельных участков за гражданами на праве собственности для садоводства и огородничества.

Границами проектируемой территории являются: с северо-западной стороны – ул. Тагильская, с северо-восточной стороны – река Елшанка, с юго-восточной стороны – ул. Смоленская, с юго-западной стороны – ул. Станиславского.

Площадь планируемого элемента планировочной структуры в красных линиях составляет 3,51 га.

Согласно действующим правилам землепользования и застройки муниципального образования городского округа «Город Орск» проектируемая территория расположена в зоне застройки Ж.1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами), Ж.1.ВО (зона застройки индивидуальными жилыми домами в сфере действия ограничений водоохранной зоны), Ж.1.ПЗ (зона застройки индивидуальными жилыми домами в сфере действия ограничений прибрежно- защитной полосы), П.1 (коммунально-складская зона), П.1.ВО (коммунально-складской зона в сфере действия ограничений водоохранной зоны).

После утверждения данной документации предлагается изменить часть территориальной зоны Ж.1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами) на зону Ж.4 (зона садоводческих и огороднических объединений), Ж.1.ВО на зону Ж.4.ВО (зона садоводческих и огороднических объединений в сфере действия ограничений водоохранной зоны), Ж.1.ПЗ на зону Ж.4.ПЗ (зона садоводческих и огороднических объединений в сфере действия ограничений прибрежной защитной полосы) по границам территории садоводческого товарищества.

В настоящее время на проектируемой территории размещены: автозаправочная станция; гараж с одноэтажным объектом незавершенного строительства хозяйственной постройкой; одиннадцать земельных участков, предоставленных в собственность для садоводства; земельный участок, предоставленный в аренду для коллективного садоводства; шесть земельных участков, предоставленных в собственность для огородничества; земельный участок для строительства административно-управленческого здания; земельный участок для размещения и эксплуатации газораспределительных пунктов; четыре земельных участка, расположенных по ул. Станиславского, предоставленных в собственность для садоводства не используются по назначению. В северной части садоводческого товарищества имеется искусственный пруд выполненный садоводами для поливочных нужд.

Проектом планировки территории установлены красные линии, линии регулирования застройки – линии отступа от красных линий.

В результате проведенного анализа и расчетов на рассматриваемой территории в границах красных линий проектом предлагаются земельные участки для организации и застройки садоводческого товарищества ТЭЦ № 1, расположенных в кадастровом квартале 56:43:0201002, а также на территории четырех земельных участков, предназначенных для садоводства по ул. Станиславского предлагается строительство административно-управленческого здания (процент застройки 30%).

На территории садоводческого товарищества возможно строительство садовых домов этажностью до 2-х этажей со строениями вспомогательного назначения. Проектом предусмотрены гостевые автостоянки, расположенные на территории садоводческого товарищества ТЭЦ № 1 (на территории общего пользования).

В рабочем проектировании необходимо предусмотреть весь комплекс благоустройства прилегающей территории на территории проектируемого административно-управленческого здания.

В проекте разработана схема зон с особыми условиями использования территории, в которой показаны: водоохранная зона р. Елшанка (100 м); прибрежной - защитная полоса р. Елшанка (50 м); береговая полоса р. Елшанка (20 м); санитарно-защитная зона от существующей АЗС (50 м); (ширина составляет 15 м), охранная зона от газораспределительного пункта (10 м).

Земельные участки садоводческого товарищества со стороны ул. Тагильской, и со стороны существующей АЗС предлагается озеленить.

Территорию в границах прибрежной - защитной полосы возможно использовать с учетом ограничений, установленных п.п. 15,17 ст. 65 Водного кодекса РФ от 03.06.2006 г. № 74-ФЗ.

Территория проезжей части улиц, проездов, гостевых автостоянок, которая попадает в границы водоохранной зоны должна иметь твердое покрытие.

В проекте разработана схема улично-дорожной сети: улица Станиславского шириной в красных линиях составляет 26,8 м; улица Смоленская в красных линиях изменяется от 21,0 м до 16,0 м; проектируемый проезд (ширина 7 м) предназначен для подъезда транспортных средств к садовым участкам, а также для размещения существующего поливочного водопровода и проектируемой линии электропередачи. Для того, чтобы увеличить пропускную способность существующей

проезжей части ул. Станиславского проектом предлагается добавить ещё две полосы движения.

Реконструкцию существующих и строительство новых улиц, проездов и их озеленение производить на основе технических проектов, подлежащих разработке в соответствии с планом красных линий, поперечных профилей, разработанных данным проектом.

Все замечания и предложения по обсуждению данного проекта занесены в протокол от 12 марта 2015 г. № 4.

В процессе массового обсуждения поступили замечания от садоводов Петряковой Т.П., Мурзиной Х.К., Гусевой Р.И., Витяева С.В. о том, что они не согласны с представленным проектом в части изменения границ их земельных участков. Земельные участки у данных садоводов находятся в собственности.

В силу требований абзаца 3 пункта 3 раздела 3.2.2 «Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации», утвержденной Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 29 октября 2002 г. № 150, «Границы существующих землепользователей при разработке плана межевания не подлежат изменению, за исключением случаев изъятия земель для государственных и общественных нужд в соответствии с законодательством или при согласовании землепользователя на изменение границ земельных участков».

На основании вышеизложенного и учитывая замечания садоводов Петряковой Т.П., Мурзиной Х.К., Гусевой Р.И., Витяева С.В. комитет архитектуры и градостроительства администрации города считает целесообразным отклонить данную документацию по планировке территории.

В соответствии со ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ направляем Вам данное заключение для принятия решения об утверждении или об отклонении документации по планировке территории садоводческого товарищества ТЭЦ № 1, расположенного в кадастровом квартале 56:43:0201002 для организации и застройки садоводческого товарищества ТЭЦ № 1 и для строительства административно-управленческого здания (процент застройки 30%).