Оформление сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в Ростове-на-Дону - условия согласия соседей и вопросы регистрации в Росреестре
Необходимо оформить куплю-продажу комнаты в коммунальной квартире. Для регистрации сделки в Росреестре (Ростов-на-Дону) необходимо согласие соседей по квартире. Отсюда 1-й Вопрос: в какой форме оформляется это согласие?
Обстоятельство осложняется тем, что соседи полумаргиналы, т.е. выставляют различные условия и добиться от них согласия или привести в Росреестр на сделку затруднительно. Юристы советуют разослать им уведомления о сделке. Отсюда вопрос: какая процедура рассылки и форма уведомлений? И сколько это будет тянуться? При этом один из соседей пока не вступил в наследство после смерти родителя-собственника.
Также предлагается вариант оформления сделки путем оформления договора Дарения. Но Росреестр оценивает комнату в 1350 000 руб.! (выше рыночной), из-за чего придется платить налог 13%.
Вопрос: каким образом оформить сделку, причем желательно все оформить как можно быстрее.?
Спасибо за ответ.
Если в Ростове есть хороший специалист, приглашайте на прием.
Наши соседи по коммунальной квартире (приватизированной) заключили между собой сделку по продаже комнаты. Оформили сделку в простой письменной форме, так как нотариус отказался заверять её в связи с тем, что у меня несовершеннолетний ребёнок и мы имели первоочередное право покупки этой комнаты. Согласие на заключение этой сделки соседями мы не давали, а наоборот - отправили через нотариуса заявление о своём намеренье выкупить эту комнату для ребёнка. Поэтому соседи, вступив в сговор, поступили таким образом. Сейчас мы через суд стараемся признать данную сделку недействительной, но просим вас помочь разобраться в нюансах:
- неужели при заключении сделки в простой письменной форме и представления её для регистрации в Росреестре - нет необходимости собирать/предоставлять согласие/несогласие других соседей, информации о несовершеннолетних и прочего? Если бы мы заблаговременно не информировали Росреестр о возможных манипуляциях соседей в ущемление прав несовершеннолетнего - они бы приняли такие документы к исполнению? (В нашем случае - Росреестр наложил обременение на сделку на месяц, и мы успели подать в суд).
- если сделка будет признана недействительной - получаем ли мы право перевода на нас прав и обязанностей покупателя в соответствии со ст.250 п.3 ГК РФ, или в связи с тем, что сделка не была нотариально заверена - с этим могут возникнуть проблемы?
Заранее спасибо.
Елена.
1.Суть сделки, как и наступление последствий недействительности ничтожной сделки, не зависит от того, удостоверена такая сделка нотариусом, либо нет. Нотариально удостоверенная сделка имеет приемущество перед сделкой, совершенной в простой письменной форме, только тем, что при при ее оспаривании в суде нотариус подтвердит факт того, что стороны были предупреждены о последствиях и каждая сторона была вменяема и понимала значение своих действий. Проще говоря, разницы в форме Вашего договора нет никакой.
2. К сожалению, Росреестр руководствуется только строго обусловленным перечнем документов для сантдартных процедур. Любые отспупления, четко не прописанные в Законе, для них - новация, которую приходится доказывать самому.
3. Если сделка будет признана недействительной (вопрос - какое требование заявлено? Признать договор ... недействительным. Или еще применить последствия недействительности ничтожной сделки?). Суть в том, что Вы имеете право перевода прав покупателя на себя (это так же судебный спор), но стоит ли? Перевод производится на тех же условиях (цена), что указаны в договоре, но ведь они могут быть явно завышены. Так может, проще вернуть все назад и тогда уже договариваться? Удачи! Звоните, поможем. 8-952-215-07-97 Дмитрий.
СпроситьЯ являюсь собственником комнаты в коммунальной квартире. Комната имеет отдельный кадастровый номер, а также отдельный номер на поэтажном плане квартиры. Нужно ли уведомлять других собственников комнат о продаже? Будет ли достаточно рассылки уведомления заказными письмами с описью вложения или обязательно это делать через нотариуса? Можно ли будет продавать комнату по цене выше указанной в уведомлении? А также имеет ли срок действия уведомление? Например если все соседи откажутся от приобретения, а продажа произойдет по истечении 6 месяцев с момента рассылки уведомлений.
Добрый день. Ст. 42 ЖК РФ, При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Нотариально не обязательно, направьте с описью заказным с уведомлением. Подождать нужно месяц. Срока не имеют, в случае если за это время не сменится собственник. Цена может быть указана выше, но не ниже предложенной, так как в последствии они смогут оспорить.
Спросить
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗСтатья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Гражданский кодекс Российской ФедерацииСтатья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Приказ Минэкономразвития России от 17.11.2016 N 724"Об утверждении Порядка размещения извещения участников долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"
(Зарегистрировано в Минюсте России 14.12.2016 N 44715)
ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3Спросить(вместе с "Методическими рекомендациями по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу", утв. решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 N 03/16))
Хочу купить комнату в коммунальной квартире. Мне предлагают провести сделку через дарение (не могут собрать всех собственников для оформления отказов) либо оформление 1 кв. метра через дарение а остальных оставшихся через куплю-продажу.
С обеих сторон присутствуют риелторы.
Безопасна ли такая сделка для покупателя?
И второй вопрос: подлежит ли налогообложению второй вариант сделки, если сумма в договоре купли-продажи менее 1 млн. руб.?
С позиции закона отказы необязательны (ст. 250 ГК РФ) и что за авантюра с дарением 1 кв. м непонятно (бред, короче)
СпроситьЯ хочу продать долю в двухкомнатной квартире. Собственник одной комнаты я, а второй комнаты - соседка. Больше других собственников нет. Если я продаю свою долю соседке, можно ли сделку провести без нотариуса? Я нигде не могу найти точный ответ на этот вопрос. Вот, например, один юрист пишет:
"Нотариально удостоверенной сделки можно избежать при продаже доли в коммунальной квартире если вся квартира после этой сделки будет принадлежать одному собственнику. То есть если Ваша комната, что называется последняя и человек станет единоличным собственником всей квартиры то можно в простой письменной форме заключить договор."
Здравствуйте, обязательному нотариальному удостоверению подлежат любые сделки с недвижимым имуществом в случаях, если происходит отчуждение долей в праве общей собственности, а также при продаже разных долей по одной сделке (ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
СпроситьСоседи продали 2 свои комнаты в 3-х комн. Коммунальной квартире, в которой я являюсь собственником своей 3-й комнаты на основании договора приватизации. Бывшие соседи приобрели свои 2 комнаты тоже по договору приватизации. Перед продажей мне пришло уведомление о продажи комнат соседей с указанием цены. Я сомневаюсь что соседи продали свои 2 комнаты по цене не ниже указанной в уведомлении. И хочу выяснить не ущемлены ли мои права. Могу ли я выяснить стоимость продажи комнат соседей при обращении через МФЦ в Росреестр для получения копии договора купли-продажи этих комнат. И какие сроки существуют для оспаривания этой сделки в суде при заниженной стоимости продажи этих комнат. От какой даты эти сроки считаются. От даты уведомления о продаже или от даты договора купли-продажи. В какой суд обращаться. Какие документы необходимо предъявить.
У Вас имеется три месяца с того момента как вы узнали о нарушении своего права на обращение в суд с иском о переводе на Вас прав и обязанностей покупателя. Просить признать сделку недействительной у Вас нет оснований. Обращаться следует в суд по месту нахождения недвижимого имущества.
Документы из Росреестра может истребовать суд, Вы - нет.
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)Спросить""Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
""2. Продавец доли обязан "известить" в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
""Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
"Особенности" извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
""3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Я собственник одной из комнат в коммунальной квартире. Недавно я узнал что при дарении соседней комнаты была скрыта сделка купли-продажи. Со дня этой сделки прошло уже почти три года. Могу ли я признать эту сделку недеиствительной? Какие мне нужны для этого документы и как доказать это в суде? Благодарю.
Антон, добрый день!
У Вас было право перевода прав и обязанностей по Договору купли-продажи на себя, а вот права оспаривать Договор у Вас по моему мнению, нет.
Со мной могут поспорить, но я исхожу лично из своей практики.
Всего доброго,
С уважением,
Спросить
Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки
1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
1. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Обращаться в суд можно, перспектива дела зависит от представленных вами доказательств.
В качестве доказательств можно представлять документы, показания свидетелей.
Спросить
Здравствуйте, Антон.
Попробовать можно и нужно, но вот шансов действительно немного.
Эту ситуацию надо решать только на приеме у юриста, там Вы сможете более детально все объяснить.
Удачи.
СпроситьАнтон, здравствуйте! В таких случаях, действительно, подается иск о признании сделки дарения недействительной, применении к ней правил сделки купли-продажи и переводе на Вас прав и обязанностей покупателя.
Срок исковой давности - три месяца. Начинает течь со дня, когда узнали о нарушенном праве.
Доказать, что на самом деле была купля-продажа, а не дарение - практически невозможно.. Но обратитесь к юристу, возможно, есть какие-то шансы..
Удачи!
С уважением,
Харченко О.В.
СпроситьЯ слышала, что вместо договора купли-продажи можно оформить сделку путем договора дарения, я имею в виду квартиру. Вроде как это более легкий вариант смены собственника. Что посоветуете? Какие подводные камни есть в этой форме сделки? Может этот вариант допустим только если продажа происходит среди знакомых? Сбор документов в этом случае говорят упрощенный. Спасибо. Ирина.
Договор дарения лучше составлять между ближайшими родственниками, т.к. в этом случае отсутствует налогооблагаемая база. Договор дарения позволяет не включать имущество в совместно нажитое при наличии брачных отношений. Договор дарения обязательно сопровождается пакетом документов, таким же как и при купле-продаже.
Спросить
Ранее, при дарении, необходимо было уплатить налог на дарение. С 1 января 2006 года этот налог был отменен. Но сейчас одаряемый при дарении должен заплатить налог на доходы, полученный в порядке дарения недвижимого имущества. Ставка налога для гражданина России составляет 13 %.
От налога освобождаются в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами) (пп. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ). Законом предусмотрены и случаи, когда договор дарения квартиры может быть отменен. Так, даритель вправе требовать отмены договора дарения квартиры в суде, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Если одаряемый умышленно лишил жизни дарителя, то право требовать отмены дарения принадлежит наследникам жертвы.
В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение и в случае, если он переживет одаряемого. А если дарение отменено, то, в соответствии с п. 5 ст. 578 Гражданского кодекса РФ, одаряемый обязан возвратить подаренную вещь.
Договор дарения квартиры - безвозмездный договор. Иначе говоря, сторона, которая передает другой стороне имущество, в ответ не получает от другой стороны никакого эквивалента (т.е. ни деньги, ни иное имущество). В противном случае нет оснований говорить о договоре дарения квартиры. Если происходит встречная передача имущества (даже если это происходит значительное время спустя или раньше, чем передачу осуществил даритель), то налицо притворная сделка, которая в соответствии со ст.170 ГК РФ является неправомерной.
Сторонами в договоре дарения квартиры, т.е. дарителем и одаряемым, могут по общему правилу быть граждане и юридические лица, в т.ч. и унитарные предприятия, а также РФ, ее субъекты и органы местного самоуправления (последние выступают в гражданско-правовых отношениях как юридические лица). Однако ст.575, 576 ГК РФ вводят запреты на участие в договоре дарения тех или иных лиц.
Существенным условием является предмет договора дарения квартиры, поэтому необходимо конкретизировать предмет договора, а именно указать характеристики квартиры: площадь, количество комнат, этаж, адрес, кадастровый и инвентарный номера и так далее. Обязательно указать, на основании каких документов квартира принадлежит дарителю.
Форма договора дарения - письменная. Нотариального удостоверения он не требует, так как согласно п.3 ст.574 ГК РФ договор дарения квартиры подлежит государственной регистрации, а значит, его считают заключенным с момента такой регистрации. Следует знать, что также необходимо зарегистрировать переход права собственности на квартиру от дарителя к одаряемому. Эти два действия совершают как одновременно, так и в отдельности.
Если договор дарения квартиры содержит условие, предусматривающее передачу дара после смерти дарителя, то такой документ считают ничтожным, поскольку здесь применимы правила наследования.
Немаловажен вопрос о налоге на дарение квартиры. Согласно п.18.1 ст.217 НК РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супруги, родители и дети, в том числе усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры).
СпроситьМы собираемся оформить куплю-продажу комнаты, которая принадлежит соседу (приватиз). Сосед останется прописанным в этой комнате. Обязательно ли этот факт указывать в договоре купли-продажи? Можно ли в будущем производить сделки (обмен, продажа) если сосед будет согласен?
Не сможет ли он прописать в эту комнату еще кого-нибудь? Ведь прописка несовершенных детей не требует согласия собственника. Сосед официально не разведен и имеет дочь.
И последнее, стоит ли обезопасить сделку справками соседа из псих. И нарко-диспансеров?
Здравствуйте, Оксана!
Коротко отвечаю на Ваш вопрос от 16.01.02 (18:19).
То, что сосед остается прописан в комнате, в договоре купли-продажи должно быть указано обязательно.
Совершать сделки с комнатой впоследствии Вы сможете.
Своих несовершеннолетних детей сосед сможет "прописать" в комнату без согласия ее собственника(-ов).
Справки из диспансеров дадут Вам немного, но не помешают.
С уважением.
СпроситьВ квартире несколько комнат со своими кадастровыми номерами. Собственник одной комнаты сначала дарит третьему лицу, преположим, 1/100 своей комнаты, а потом продает ему же оставшиеся 99/100.
Вопросы:
1. Необходима ли в этом случае как единственно возможная нотариальная форма удостоверения договора дарения или достаточно простой письменной, а регистрацию перехода права собствености возможно провести в МФЦ или Росреестре при присутствии дарителя и одаряемого?
2. Необходимо ли при последующей продаже 99/100 уведомлять собственников других комнат о своем намерении или это остается внутренним делом обоих собственников комнаты, о которой идет речь, в силу того, что комната является самостоятельным объектом права и имеет свой отдельный кадастровый номер?
3. Необходима ли при продаже нотариальная форма удостоверения сделки как единственно возможная или тут вступает в силу норма продажи по одному договору, подразумевающая законность и простой письменной формы? Примет ли в таком случае Росреестр пакет документов с ДКП без нотариального удостоверения, и каковы перспективы судебного решения в пользу субъектов сделки купли-продажи в случае отказа Росреестра?
Вариант: 1/100 дарится одному третьему лицу, а 99/100 продается другому третьему лицу. Вопросы при таком раскладе ровно те же, что и в первом случае, только с некоторой модификацией второго и третьего:
2. Необходимо ли при последующей продаже уведомлять собственников других комнат о своем намерении или это остается внутренним делом обоих собственников комнаты, о которой идет речь, в силу того, что комната является самостоятельным объектом права и имеет свой отдельный кадастровый номер, а значит, уведомляться должен только ранее одаренный?
3. Необходима ли при продаже нотариальная форма удостоверения сделки как единственно возможная или достаточно сделать трехсторонний ДКП в простой письменной форме, в котором ранее одаренный подтверждает своей подписью отказ от преимущественного права выкупа 99/100? Примет ли в таком случае Росреестр пакет документов с таким ДКП без нотариального удостоверения, и каковы перспективы судебного решения в пользу субъектов сделки купли-продажи в случае отказа Росреестра?
Здравствуйте, Сергей Васильевич. Договор дарения доли происходит только с участием нотариуса. Договор купли-продажи также будет проходить через нотариуса, но перед тем как продать остаток доли вы должны уведомить всех сособственников в письменном виде, с указанием цены. На ответ сособственникам отводится 30 дней. Если ответа не будет, только тогда вы имеете право произвести отчуждение кому угодно, но за цену не меньше чем указали в уведомлении. Лично я бы посоветовала вам не делить комнату на доли, а заключить договор дарения или купли-продажи одному лицу. Именно в этом случае сделку можно провести в простой письменной форме. Хотя обычно в коммуналке общедолевая собственность.
Спросить
Нахожусь в некотором затруднении. Либо я невнятно сформулировал то, что хочу понять, либо уважаемый юрист Молоканов отвечал на какой-то вопрос, который показался ему моим, и при этом находился в крайне лирическом расположении духа. Иначе бы он заметил, что вопрос касается не одной сделки, как он посчитал, а двух, что автора вопроса меньше всего интересуют разъяснения нотариуса, а больше - возможность обойтись без них. И вообще - сэкономить время и деньги за счет исключения из схемы как уведомлений собственникам комнат, так и собственно нотариального удостоверения, основываясь на июльских 2019 года изменениях порядка регистрации сделок отчуждения долей по одному договору.
Спросить
Уважаемый Сергей Васильевич, если речь идет об отчуждении именно КОМНАТЫ (а не доли в праве на общее имущество в коммунальной квартите, которая в правоустанавливающих документах обычно указана в %) то она является целым самостоятельным обьектом капитального строительства и отчуждение комнаты, как целого ОКСа не требует нотариального удостоверения. Можно экономить дегьги, как Вы указали. Что касается требований ст.250 ГК РФ, преимущественное право покупки у собственников других комнат никто не отменял. Разошлите уведомления о продаже комнаты за NN-ю сумму почтовым отпраалением с уведомлением о вручении, либо лично подпишите собственниками комнат и эти уведомления представьте в регистрирующий орган при заключении сделки. Удостоверять их нотариально нет необходимости. Если комнату покупает кто-то из соседей, то уведомлять остальных не требуется.
СпроситьМне в МФЦ сказали, что им не нужно нотариальное удостоверение договора дарения доли. Дескать договор дарения не подлежит обязательной государственной регистрации, регистрируется только переход права собственности, поэтому их договор дарения устраивает в простой письменной форме. Если они неправы, возникает вопрос - на основании какого нормативного документа мы обязаны нотариально удостоверять договор купли продажи доли?
Далее. Комната является самостоятельным объектом права собственности. В целом виде она при продаже обязательно должна предлагаться собственникам других комнат в силу наличия у них преимущественного права на выкуп. Но если она делится между прежним собственником и третьим лицом и становится таким образом общедолевой собственностью для двух этих субъектов, то и сособственником, которому предлагается уведомлением реализовать свое преимущественное право на выкуп либо отказаться от него, является только одаренный, разве не так? Если он согласен придти на сделку купли продажи остатка комнаты третьему лицу и на ней зафиксировать свой отказ от преимущественного права, тогда и месяца на отправку ему уведомления не нужно, правильно? Это главный вопрос - возможно ли избежать уведомлений собственникам остальных комнат?
Теперь вспомним про изменение порядка государственной регистрации от июля 2019 года. Отчуждение объекта общедолевой собственности - то есть доли в комнате единственному сособственнику требует обязательного нотариального удостоверения или достаточно простой письменной формы?
Спросить
Нотариальное удостоверение сделки в первом случае не требуется, потому что при этой сделке долевая собственность только возникает (если это все-таки доли, а не отдельные помещения), а при второй сделке долевая собственность прекращается, что тоже не требует нотариального удостоверения. А вот сделки между ними по отчуждению долей подлежат удостоверению с уведомлением сособственников, при этом в МФЦ обращаться не нужно, нотариус сам передает документы на регистрацию.
СпроситьПардон, описка в последней строчке первого абзаца моего предыдущего сообщения. Вместо "возникает вопрос - на основании какого нормативного документа мы обязаны нотариально удостоверять договор купли-продажи доли?" следует читать "возникает вопрос - на основании какого нормативного документа мы обязаны нотариально удостоверять договор дарения доли?"
СпроситьРечь совсем идет не об отчуждении комнаты целиком, а исключительно о последовательном отчуждении ее долями - сначала части по договору дарения, потом остатка по договору купли-продажи. Два варианта - либо одаренному, либо еще одному третьему лицу. Главный вопрос состоит в том, нужны ли на первом этапе нотариальное удостоверения дарения, а на втором - уведомления собственникам других комнат.
Кроме того, желательно, но не в первоочередном по важности порядке понять, должно ли происходить отчуждение остатка комнаты одаренному с нотариусом.
СпроситьХочу утвердиться, что я правильно Вас понял.
Итак,
1. договор дарения совершается в простой письменной форме и передается для госрегистрации в МФЦ или даже сразу в Росреестр. Уведомление каких бы то ни было сособственников, соседей не требуется по определению. Правильно?
2. отчуждение остатка доли по комнате ранее одаренному совершается так же в точности, как и в вышеописанном случае - без уведомлений и нотариуса. Правильно?
3. а вот отчуждение остатка доли комнаты еще одному третьему лицу подразумевает не только нотариальную форму сделки, но и предварительное оповещение посредством уведомлений всех соседей-сособственников по квартире, а не только ранее одаренного. Правильно? А какие в этом крайне важном вопросе нормы закона действуют и отчего комната не рассматривается как отдельный от прочих объект собственности? Разве комнаты в квартире и доли в одной комнате не разные вещи? Даже по типу собственности?
СпроситьОпять сталкиваюсь с тем, что отвечающий совсем не понимает моего вопроса. Суть его совсем не в форме продажи доли комнаты - нотариальной или нет. А в другом - почему при отчуждении доли комнаты третьему лицу нужно уведомлять не только сособственника комнаты, но и соседей - собственников других комнат? Обсуждаемая комната - отдельный объект права, индивидуальная, а не общая собственность, иначе у нее не было бы отдельного кадастрового номера, и находится она в общедолевой собственности у двух субъектов права. Значит, и запрашиваться должно согласие только одного сособственника - того, который появился после дарения ему доли этой комнаты.
Продажа доли происходит в комнате, продажа комнаты - в квартире. Если продается комната целиком - исполать, пусть остальные собственники комнат участвуют в процессе со своим преимущественным правом. Но тут продается часть комнаты, к которой (части) они не имеют никакого отношения, вот и пусть наблюдают со стороны.
Спросить
Думаю, что вы были бы абсолютно правы, если бы не приписанная площадь, то есть площадь мест общего пользования, которая как раз является совместной собственностью собственников всех комнат.
СпроситьСогласен, я сразу держал это обстоятельство в голове. Однако в случае продажи доли комнаты ранее одаренному он пользуется своим преимущественным или даже эксклюзивным правом по факту своего уникального статуса единственного сособственника продавца. Что меняется с его преимущественным правом в случае продажи сособственником доли комнаты третьему лицу, почему тут оно куда-то испаряется? Он ведь сособственник по индивидуальной собственности, каковой является комната, причем тут сособственники по общей собственности - квартире?
СпроситьЯ продаю долю в квартире. Подскажите, пожалуйста, как долго готовится договор купли-продажи, акт и все документы перед тем, как регистрируется сделка в Росреестре? Другими словами: за сколько времени до сделки в Ростреестре нужно начать заключение договора и сбора всех документов? Квартира находится в другом городе и мне нужно будет туда ехать. На сделку в Росреестр нужно заранее записываться. Придется брать отпуск, чтобы осуществить все эти процедуры, поэтому и спрашиваю, сколько все это обычно занимает времени.
И еще подскажите, пож-ста, сколько примерно берут юристы за составление договора купли-продажи? И кто должен за него платить: продавец или покупатель?
Спасибо,
Михаил.
При продаже доле в квартире необходимо соблюсти одно важное правило: предложить в установленном порядке купить свою долю Вашим сособственникам. В предложении необходимо указать ряд существенных вопросов: кто, что предлагает купить, кому, за сколько, и др. Если не получите ответ в течение месяца, либо отказ, то можете продавать любому. Договор купли-продажи составлять недолго, можно в простой письменной форме, заверять у нотариуса нет необходимости. Должны быть документы: паспорта сторон, кадастровый паспорт, выписка из егрп на объект недвижимости (по желанию). Расходы несут так как договорятся.
Спросить
