Юристы всех стран, объединяйтесь!
Юридическая консультация онлайн
Спросить юриста бесплатно
1
Консультация юриста 8 (800) 333-0265 
КРУГЛОСУТОЧНО БЕСПЛАТНО

Расторжение долгосрочного договора аренды в одностороннем порядке со стороны ДИГМ - законно ли это и возможно ли оспорить?
398₽ VIP

17.11.2015, 17:57
• г. Москва

Законно ли расторжение долгосрочного договора аренды в одностороннем порядке (со стороны ДИГМ) при следующих обстоятельствах: в марте 2015 мною был приобретен участок по договору ППА. Договор аренды между Москвой и предыдущим арендатором был заключен в 2009 г. со сроком разрешения строительства до 2012 года. Работы по строительству не были выполнены. Только лишь вынесен кабель с участка (обязанность перед началом строительства по Д.А.)

Соответственно, на момент переуступки права, разрешение уже было истекшим.

При этом ДИГМ беспрепятственно перезаключил договор на мое имя, выпустив дополнительное соглашение в июне 2015. Далее мною была сделана предпроектная подготовка (запрошены ТУ, геоподоснова, архитектурный проект) и сделан запрос о продлении сроков разрешения на строительство в ДИГМ в августе. Через месяц был получен вопрос о начале рассмотрения запроса. А сегодня мною было получено письмо о решении расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, в связи с решением не пролонгировать сроки разрешения на строительство.

Правомерно ли это, возможно ли оспорить?

Читать ответы (8)
Ответы на вопрос (8):

Долгосрочность аренды правового значения не имеет для данного вопроса.

Расторжение договора аренды земельного участка всегда возможно при соответствующем нарушении его условий и требований земельного законодательства.

Так, согласно п.2 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса - неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

.

При этом согласно ст.51 Градостроительного кодекса РФ проект организации строительства объекта капитального строительства прилагается к заявлению о выдаче разрешения на строительство в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства.

Пункт 19 этой статьи говорит, что разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

Таким образом, если срок разрешения на строительство истек, и истекли 3 года, установленные ст. 45 ЗК РФ - то расторжение договора аренды правомерно! Уж извините за неприятный ответ..

Спросить

Здравствуйте. Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 названного Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Такое расторжение возможно только в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ).

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Спросить

Уважаемый Михаил Владимирович, я новый арендатор, и не понимаю на каком основании ДИГМ сначала согласовал со мной переуступку, а затем решил не продлевать разрешение на строительство. Действия алогичны абсолютно. 3 года бездействовал предыдущий арендатор, а не новый (то есть я).

Спросить

Согласовал переуступку, потому что договор не был расторгнут. Если переуступка предусмотрена договором или законом, то оснований отказать в переуступке не было.

Закон не устанавливает обязанность арендодателя проверять наличие оснований для расторжения договора при одобрении переуступки. Это право а не обязанность.

Не дает закон и права новому арендатору на продление сроков аренды или разрешения на строительство. Вы всего лишь сторона по договору аренды, у которой просто произошла замена в результате уступки. Обязанности по договору при этом не прекратились, как и течение сроков.

Своим правом арендодатель воспользовался при последующем выявлении оснований для прекращения аренды (ст.46 ЗК РФ).

Все правомерно.

Скажем так, Вы просто неудачно купили право аренды, не ознакомившись с возможными правовыми последствиями. Аренда это не собственность, правовые режимы этих вещных прав в корне отличаются, тем более в отношениях связанных с владением земельными участками.

Вы поймите, по договору аренды сейчас Вы не новый арендатор, с Вами не заключен новый договор аренды. Вы та же самая сторона по договору аренды, просто другое лицо, все права и обязанности по договору Вы просто приобрели от Вашего правопредшественника (глава 24 ГК РФ).

Спросить

У вас не больше прав возражать, что и у прежнего арендатора

Статья 386. Возражения должника против требования нового кредитора

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 24] [Статья 386]

Должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора, если основания для таких возражений возникли к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

Спросить

Михаил Владимирович, согласно формулировке дополнительного соглашения, выпущенного ДИГМ я как раз-таки Новый арендатор.

Закон не устанавливает обязанностьарендодателя проверять наличие оснований для расторжения договора при одобрении переуступки - а на каком тогда основании в дополнительном соглашении указано, что я, новый арендатор, имею ПРАВА и обязанности? Какие тогда права имеются ввиду, если договор был фактически ничтожным на момент внесения изменений.

Спросить

Не думаю, что формулировки, применяемые Вами, действительно можно применять. Ничтожным договор может являться только в случаях, указанных в законе. Вы вправе требовать возмещения Ваших убытков (ст. 15 ГК РФ) от лиц, виновных в нарушении Ваших гражданских прав.

Спросить

Вы должны понимать, что дело не в формулировках о "новом арендаторе", а дело в заключении договора аренды и сроке его действия.

При перемене лиц в обязательствах, при замене стороны по договору, новый договор не заключается, не устанавливается заново срок аренды, правовой статус у арендатора не меняется хотя бы он изменился сам.

Поэтому все права и обязанности старого арендатора переходят к новому, на тех же условиях и сроках.

Новую сторону можно назвать хоть как, от этого ничего не меняется, хоть новый арендатор хоть арендатор 2 и она все верно - несет все права и обязанности! Но то что договор продлен на новый срок там не написано!

Что касается недействительности или как Вы говорите "фактической ничтожности" договора.

Договор может быть прекращен по основаниям предусмотренным законом и(или) договором (ст.450 ГК РФ).

Но это происходит не автоматически, а когда управомоченное лицо эти обстоятельства установит и захочет прекратить договор.

Прямой обязанности у арендодателя прекращать договор в силу стать 46 Земельного кодекса нет:

п.2 ст.46 ЗК РФ: " Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса".

Ключевые слова "может быть".

А вот не вносить изменения в договор в связи с переуступкой прав по нему оснований у арендодателя не было.

Так, согласно п.9 ст.22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Так что ДИГМ не мог прекратить договор со старым арендатором при наличии уведомления с его стороны о том, что он переуступил права по договору Вам.

ДИГМ решил подстраховаться, оформить все по закону, а затем уже прекратить договор. Все правомерно.

Спросить
Консультация по Вашему вопросу
8 800 505-91-11
звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России