Решение проблем с качеством и недоделками при покупке квартиры по договору долевого участия - советы и рекомендации

199₽ VIP

Все свои замечания отражайте прямо в тексте Акта приема-передачи (себе обязательно оставьте экземпляр акта), а если Вам будут говорить, что так нельзя - не слушайте никого. Требуйте представить Вам жилье в соответствии с условиями договора. Условия обязательства должны быть выполнены надлежащим образом, а односторонний отказ от исполнения или одностороннее изменение условий обязательства не допустимы (ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ)

Ответственность за нарушение условий договора долевого участия в строительстве предусмотрена законом. Из особенностей такой ответственности можно выделить возможность взыскания убытков сверх взысканной неустойки, а также то, что неустойка, взыскиваемая по договору с гражданами в два раза больше нежели установленная законом неустойка при заключении договора с другими лицами.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" гласит:

Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным "законом" и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

А по ч.2 ст. 6 указанного закона:

…2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой "ставки рефинансирования" Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере…

Как следует из п.1 статьи 7 закона 214-ФЗ:

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

На практике новостройки, соответствующие перечисленным требованиям, в природе не существуют. Как бы ни позиционировался объект на рынке — эконом- или бизнес-класс, - недостатки будут обязательно. Это нужно просто запомнить.

Для того, чтобы не растеряться при осмотре квартиры, надо заранее составить план осмотра исходя из технического описания передаваемой квартиры, указанного в договоре. План осмотра помимо стен, пола, потолков и стеклопакетов должен включать проверку электроснабжения, водопровода, труб отопления, наличия счетчиков, работоспособность автоматов и УЗО, других предохранительных устройств, наличие вентиляционных каналов и отверстий, работу вентиляции.

Если недостатки совсем незначительны, можете подписать акт приемки-передачи с письменным обязательством застройщика устранить эти мелкие недостатки в короткий срок.

Если недостатки не такие мелкие, но могут быть устранены застройщиком, потребуйте указания сроков исправления этих недостатков в акте осмотра, и пусть представитель застройщика на объекте его подпишет. Желательно, чтобы акт подписал и человек, сопровождающий вас при осмотре. Естественно, что все три подписи (включая вашу) должны быть расшифрованы, и акт должен быть с датой осмотра.

Если представитель застройщика на объекте отказывается подписать акт осмотра и/или указать сроки устраненияЗаявление-претензия застройщику дефектов («У нас так не принято»), или вместо него на объекте сидит представитель управляющей компании, а то и обыкновенный ключник, тогда вы забираете ваш экземпляр акта или его копию и дома, в спокойной обстановке, пишете заявление-претензию в свободной форме на имя руководителя отдела у застройщика, который занимается этим объектом.

В заявлении указываете:

1) свои ФИО, паспортные данные;

2) номер договора;

3) адрес построенного объекта (квартиры),

4) время и обстоятельства осмотра- когда, с кем, присутствовал ли кто-то от застройщика и т.п.;

5) сообщаете, что при осмотре квартиры были обнаружены недостатки (дефекты), перечень которых находится в приложении – Акте осмотра, сообщаете об отказе представителя застройщика на объекте подписать акт и указать сроки устранения и другие замечания;

6) предлагаете устранить обнаруженные дефекты не позднее такой-то даты (в разумный срок, который по закону «О защите прав потребителей» составляет не более 45 дней);

7) сообщаете о своем намерении приехать на повторный осмотр тогда-то и приглашаете поучаствовать в этом осмотре квалифицированного представителя застройщика;

8) обязуетесь подписать акт приема-передачи квартиры в случае устранения перечисленных недостатков, а в случае их неустранения – оставляете за собой право обратиться в суд;

9) оставляете ваши контакты — почтовый адрес, телефоны, e-mail;

10) дата, подпись.

Пишете в сухом, канцелярском стиле, коротко и без эмоций, со ссылками на статьи закона 214-ФЗ и закона «О защите прав потребителей».

Таким образом, у вас получится два документа – заявление-претензия и акт осмотра, прилагающийся к заявлению. Один экземпляр этого комплекта отправляете по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. В описи должны быть указаны оба документа. Второй экземпляр с описью вложения и печатью почтового отделения остается у вас. Теперь застройщик не может сказать, что он был не в курсе ваших претензий и не видел акта осмотра с описанием недостатков, а значит, составление одностороннего акта передачи квартиры становится невозможным. Кроме того, возможно, застройщик все-таки примется за устранение некоторых недостатков или хотя бы свяжется с вами для прояснения обстановки.

Если застройщик не отреагировал на ваше заявление и не устранил недостатки, то по закону 214-ФЗ:

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

(п.2 статьи 7 закона 214-ФЗ)

Какой вариант действий выбрать, зависит от набора недостатков (дефектов) квартиры в новостройке и от вариантов, указанных в вашем договоре, но отстаивать его придется, скорее всего, в суде.

Для этого понадобится:

- проведение независимой строительной экспертизы — для всех вариантов;

- составление сметы на устранение недостатков — для вариантов 2) и 3);

- устранение недостатков своими силами с сохранением чеков и прочих документов – для варианта 3).

- консультация с юристом и, возможно, составление искового заявления.

Актом в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

В соответствии со ст. 723 ГК РФ(Ответственность подрядчика за ненадлежащее качество ра­боты). В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда. Также согласно ФЗ "О защите прав потребителей", ст.29. Права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги): Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем. Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора. Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя. Если фирма отказалась выполнить ваши законные требования, со­ставьте претензию на имя ее руководителя. В претензии четко пропишите, какие имен­но дефекты были выявлены, а также ваши конкретные требования в связи с этим. Снимите копию с составленной вами пре­тензии и попросите представителя фирмы поставить на ней дату и свою подпись, то есть отметку о принятии документа. Если данное требование выполнено не будет и фирма откажется принять вашу претен­зию на некачественный ремонт, то необходимо отправить данный документ заказ­ным письмом с уведомлением о вручении. Оставьте себе копию и попросите работни­ка почты поставить на ней соответствую­щую печать. Если и после этого фирма не предпримет никаких шагов вам навстречу, то по прошествии разумного срока после отправки претензии, вы вправе обратиться в суд или в органы защиты прав потребителей.

Уважаемый Олег Юрьевич г.Пенза !

В данной ситуации вы вправе:

- либо в рамках досудебной подготовки обратиться в специализированное Экспертное учреждение;

- либо в ходе судебного процесса ходатайствовать о проведении Строительно-технической экспертизы на предмет недоделок и проведённых некачественных работ по вашей квартире(ст.ст.79 - 80 ГПК РФ).

Удачи вам Владимир Николаевич

г.Уфа 14.12.2015г