Здравствуйте, Константин Александрович.
Росреестр правомерно отказал в регистрации договора найма, так как имеется объективное противоречие между 1/2 долей в праве собственности и конкретной комнатой. Выход - письменное соглашение между сособственниками об определении порядка пользования, в котором будет прописано, что второй собственник согласен выделить конкретную комнату на срок, не меньший срока договора найма, а также согласен на проживание в данной комнате третьего лица по договору найма. Данное соглашение необходимо для соблюдения ст. 247 ГК РФ - режим долевой собственности на имущество, без него договор найма нарушает права второго собственника и не может пройти государственную регистрацию. В зависимости от действующих внутренних правил Росреестра может потребоваться присутствие второго собственника при регистрации либо нотариальное заверение данного соглашения - этот вопрос необходимо уточнить в Росреестре.
Таким образом, "трактовать как отсутствие необходимости" данный отказ нельзя. Штрафов за отсутствие государственной регистрации не предусмотрено, вопрос относится исключительно к гражданским правоотношениям. Последствием несоблюдения ст. 674 ГК РФ будет признание договора найма незаключенным.
Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Следовательно, по иску заинтересованной стороны Ваш договор найма может быть признан судом незаключенным. Иск может заявить любой собственник. Реальные последствия - прекращение действия договора найма до истечения срока его действия. Даже без суда по такому договору не будет правовых последствий пролонгации, преимущественного права на пролонгацию (то есть Вы не сможете настаивать на продлении договора, требовать, чтобы новый договор заключался с Вами, а не другим нанимателем).
Также любой собственник может Вас принудительно выселить, просто сменив замки, а Вы не докажете суду свою правоту, так как по ст. 8.1 Вы не приобрели прав по этому договору.
Если для Вас принципиален срок договора - обязательно регистрируйте его.
Если вышеуказанные вопросы не принципиальны - делайте договор сроком до одного года (обычно делают на 11 месяцев) с возможностью пролонгации (продления действия). В большинстве случаев аренды квартир (комнат) по Москве делают именно договоры на 11 месяцев. Такой договор без гос.регистрации и без нотариального удостоверения имеет юридическую силу и поможет Вам в случае любых проблем с собственниками (при этом наличие письменного соглашения между сособственниками также обязательно).
С уважением, юрист
Коршунова Юлия Геннадьевна.
Спросить
