Какие существуют особенности заключения договоров на приобретение коммунальных ресурсов УК и ТСЖ с ресурсоснабжающими организациями? Постановлением Правительства РФ от 14 февраля 2012 № 124 были утверждены Правила, обязательные при заключении УК или ТСЖ (ЖСК) договоров с ресурсоснабжающими организациями. Сегодня этот документ действует в полном объеме, поэтому уже можно его рассматривать с точки зрения практического применения. Заключению договоров с РСО всегда сопутствовали и, конечно же, будут сопутствовать спорные ситуации. Прежде всего, по причине разнонаправленной заинтересованности сторон договора, хотя нужно отметить и наличие противоречий между нормативными документами разных ведомств и уровней. Надо исходить из того, что договор ресурсоснабжения является публичным договором, в силу чего его заключение является обязательным для каждой из сторон – УК, ТСЖ и РСО, и в случае отказа от заключения или недостижения сторонами согласия, спор решается в судебном порядке. Правила заключения договоров с РСО обязательны для применения всеми исполнителями коммунальных услуг, то есть управляющими организациями, ТСЖ, ЖК и иными специализированными потребительскими кооперативами, где все они называются исполнителями. Заключение договора ресурсоснабжения начинается с отправки исполнителем соответствующей заявки (оферты) в адрес РСО. К заявке (оферте) исполнителю необходимо приложить определенные документы (пункт 6 Правил). Так, в РСО, кроме правоустанавливающих документов, подаются документы, подтверждающие наличие у исполнителя обязанности по предоставлению соответствующей коммунальной услуги потребителям, пользующимся помещениями в МКД (жилом доме), указанном в заявке (оферте). Для УК такими документами являются протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором принято решение о выборе управляющей организации и определено, что данная УК обеспечивает предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в МКД и договор управления МКД, если он уже заключен к этому моменту. Если же УК была выбрана не собственниками МКД, а приступила к управлению по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления, документами, подтверждающими полномочия УК, являются протокол открытого конкурса по выбору УК и (или) договор управления МКД. Кроме прочего, УК может управлять теми домами, где первоначально созданы ТСЖ или кооперативы. Для таких управляющих организаций в качестве документов, подтверждающих наличие у них обязанности предоставлять соответствующую коммунальную услугу потребителям, пользующимся помещениями в конкретном МКД (жилом доме), названы протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором принято решение о выборе управляющей организации, и (или) договор управления МКД, заключенный между ТСЖ или кооперативом и УК. Это важный вопрос необходимости проведения общего собрания собственников помещений в МКД. Ранее, до введение в действие Правил, многие ТСЖ самостоятельно через Правление принимали решение о заключении договоров с УК, и судебная практика по-разному оценивала такие ситуации. Новые Правила требуют обязательного проведения общих собраний собственников. Для ТСЖ и кооперативов документами, подтверждающими наличие у них обязанности предоставлять соответствующую коммунальную услугу потребителям, являются протокол общего собрания собственников помещений в МКД (членов кооператива), в котором зафиксировано решение о выборе в качестве способа управления МКД управления товариществом или кооперативом, устав товарищества или кооператива. Кроме перечисленных документов, к заявке (оферте) все исполнители прилагают: 1. документы, подтверждающие факт подключения (технологического присоединения) дома в установленном порядке к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения, по которым осуществляется подача соответствующего вида коммунального ресурса; 2. документы об установке и приеме в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета (при наличии такового); 3. протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором принято решение о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно РСО (если такое решение принято); 4. документы, содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в МКД, а также об общей площади помещений в МКД, включая помещения, входящие в состав общего имущества. Недостатки оформления документов, прилагаемых к заявке (оферте), как и представление этих документов не в полном объеме, не является основанием для отказа в заключении договора ресурсоснабжения (пункт 14 Правил заключения договоров с РСО). В этом случае РСО должна сообщить исполнителю о всех обнаруженных неточностях (на это отведено пять рабочих дней) и порядке их устранения. Рассмотрение заявки (оферты) на это время приостанавливается, но не прекращается. Только если в течение 30 дней исполнитель не представит недостающие документы, оформленные надлежащим образом, РСО вправе прекратить рассмотрение заявки (оферты). Однако это не значит, что исполнитель не сможет повторно обратиться с заявкой (офертой) к той же РСО после устранения всех недостатков в документах. Практика выявила ряд проблемных моментов, с которыми сталкиваются УК и ТСЖ при оформлении заявки в РСО на заключение договоров энергоснабжения, прежде всего, невозможность сбора определенного набора документов, которые чаще всего отсутствуют, например те же Акты технологического присоединения. Решение данного вопроса может быть разным, но необходимо признать, что УК и ТСЖ в любом случае будут обязаны произвести действия по восстановлению необходимой технической документации на МКД. Соответственно, о невозможности представления спорных документов РСО должно быть уведомлено, чтобы исключить ответственность УК и ТСЖ за несвоевременное заключение договоров энергоснабжения. Уклонение РСО от участия в оформлении нужных документов также необходимо фиксировать документально. Наконец, отметим, что Правила предполагают ситуацию, когда РСО может обратиться в УК и ТСЖ с предложением о заключении договора энергоснабжения. Согласно пункту 10 Правил, если коммунальный ресурс уже подается в МКД без оформления договорных отношений (в письменном виде), РСО может направить исполнителю соответствующую заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения на условиях прилагаемого проекта договора, подписанного РСО. Что касается существенных условий договора ресурсоснабжения, хотелось бы обратить внимание на следующее. Пункт 176 Правил заключения договоров с РСО называет существенные условия любого договора ресурсоснабжения: 1. предмет договора (вид коммунального ресурса); 2. дата начала поставки коммунального ресурса, причем дата начала поставки коммунального ресурса, указанная в договоре между УК (ТСЖ, кооперативом) и РСО, и дата начала предоставления коммунальной услуги согласно договору между УК (ТСЖ, кооперативом) и потребителями должны совпадать; 3. показатели качества поставляемого коммунального ресурса, определяющиеся в соответствии с новыми Правилами предоставления коммунальных услуг. Кроме того, в договоре ресурсоснабжения должны предусматриваться меры ответственности РСО за нарушение показателей качества и объема поставляемого коммунального ресурса, являющееся причиной предоставления исполнителем коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) в недостаточном объеме, т.е. УК и ТСЖ получили в руки инструмент для контроля РСО; 4. порядок определения объемов поставляемого коммунального ресурса, где также надо ориентироваться на Правила № 354; 5. порядок определения цены договора, исходя из стоимости энергоресурса для населения; 6. порядок оплаты коммунального ресурса в зависимости от того, приняли ли собственники решение об оплате коммунальных услуг непосредственно РСО. Есть и иные условия договора ресурсоснабжения, которые не считаются существенными, но тем не менее важно их урегулировать именно на уровне договора. Первое — разграничение ответственности сторон за несоблюдение показателей качества коммунального ресурса, второе — разграничение обязательств по обеспечению обслуживания внутридомовых инженерных систем и центральных систем. Это такие категории, как точка поставки и граница эксплуатационной ответственности. Безусловно, что исполнитель и РСО вправе самостоятельно определить, где проходит граница ответственности. Однако, если этого не будет сделано, они будут руководствоваться общим положением, сформулированным в пункте 18 Правил заключения договоров с РСО, согласно которому РСО несет ответственность за качество поставляемого коммунального ресурса на границе раздела внутридомовых инженерных систем, являющихся общим имуществом собственников помещений в МКД. Граница раздела ответственности (установленная договором или Правилами) определяется в соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности сетей и актом эксплуатационной ответственности сторон. Копии этих актов должны прилагаться к договору ресурсоснабжения. Что же в итоге? Правительством РФ предпринята попытка упорядочить основополагающие правовые нормы, связанные с заключением договоров энергоснабжения, и адаптировать их к отраслевой специфике отрасли ЖКХ. Даны определенные четкие условия, но при этом свобода договора по существу осталась. Т.е., РСО по прежнему будет навязывать потребителям свои жесткие условия, а УК и ТСЖ относительно успешно с этим бороться. В ближайшее время, очевидно, судебная практика сформулирует несколько новых принципиальных позиций в ту или иную сторону.
Спросить
