Как изменить статус земли и зарегистрировать ТСН, чтобы перевести дом в многоквартирный? Опыт Ирины из Адлера.

597₽ VIP

"можем ли мы изменить статус земли, перевести дом в статус многоквартирного (в доме 15 квартир), зарегистрировать ТСН? "

Да, можете перевести землю под МКД.

"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ указывает в ст. 8:

"Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления".

Да, Земельный кодекс позволяет изменить категорию.

Статья 8. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую

[Земельный кодекс РФ] [Глава I] [Статья 8]

1. Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;

2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Абзац утратил силу.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

2. Категория земель указывается в:

1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) договорах, предметом которых являются земельные участки;

3) государственном кадастре недвижимости;

4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

3. Нарушение установленного настоящим Кодексом, федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую.

В данном случае Ваш дом - самовольная постройка (ст. 222 ГК РФ). Возможность изменения назначения земли уточняйте в администрации

Здравствуйте! Да, это возможно и регулируется Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую

Вы можете обратиться с заявлением в администрацию об изменении вида разрешенного использования.

Частью 3 статьи 28 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06 марта 2003 года № 131-ФЗ (далее по тексту - Закон № 131-ФЗ) предусмотрено, что на публичные слушании выносятся вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки.

advokativlev.ru

Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

[Градостроительный кодекс РФ] [Глава 4] [Статья 37]

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

5. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

6. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса.

7. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения.

Можете ст.8 ЗК. Можете зарегистрировать ТСН П.2 ч.2 ст. 136 Жилищного кодекса установлено, что решение о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов

Здравствуйте. Если категория земли позволяет перевести в другую, то конечно можно. У земель также есть вспомогательные виды разрешенного использования, когда можно и не менять категорию. Обращайтесь в местную администрацию.

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Уважаемая Ирина!1

Изменение разрешенного вида использования змельного участка возможно на основании статей 37 и 39 Градостроительного кодекса РФ

Вам следует писать заявление на имя главы вашей местной администрации об изменении разрешенного использования змельного участка Если по результам публичных слушаний будут даны положительные рекомендаци то такой перевод возможно осуществить

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

Статья 39. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства

1. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.

2. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи.

Здравствуйте Ирина!

да можете. как гласит п. 1 ст.2 ФЗ N 172-ФЗ от 21.12.2004 " Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также - ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства."

то есть вам надо подать ходатайство о переводе земли из одной категории в другую исполнительный орган государственной власти (Администрацию)

Только в судебном порядке. А пока это незаконная постройка.В силу части 4 статьи 8 Федерального закона N 191-ФЗ от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", статьи 25.3 Федерального закона N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до 1 марта 2015 года предоставления разрешения на строительство, а также разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию для государственной регистрации права собственности не требуется.

Кроме того, согласно разъяснениям по применению норм гражданского законодательства, данным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Положительная судебная практика незначительна, но все же есть. Администрация муниципального образования город Краснодар, прокуратура Центрального административного округа г. Краснодар в интересах неопределенного круга лиц обратились в Октябрьский районный суд г. Краснодар с иском к ответчикам - физическим лицам о сносе самовольного строения. Ответчики обратились со встречным иском к Администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности на квартиры.

Истцы по первоначальному иску о сносе пояснили, что в ходе осуществления администрацией муниципального образования г. Краснодар контроля за соблюдением земельного и градостроительного законодательства и проверки Прокуратурой Центрального административного округа г. Краснодара коллективного обращения жителей о строительстве многоэтажного жилого дома установлено нарушение действующего градостроительного и земельного законодательства. При возведении многоквартирного дома не было получено разрешение на строительство, самовольно возведенный многоквартирный дом расположен в зоне ИЖС (индивидуального жилищного строительства), кроме того, нарушены строительные нормы и правила. В связи с чем просили суд обязать ответчиков снести за свой счет самовольно возведенное строение и восстановить положение, существовавшее до нарушения права, и привести земельный участок в первоначальное состояние.

Отказывая в иске о сносе дома и удовлетворяя встречный иск граждан, суд в решении от 3 октября 2011 года указал следующее.

Из материалов дела следует, что на земельном участке, принадлежащем ответчикам на праве общей долевой собственности по 1/2 доле, возведен пятиэтажный жилой дом общей площадью 1666,0 кв. м. В период строительства осуществлялась продажа квартир в указанном доме. Судом установлено, что истцы по иску о признании права собственности, вложившие денежные средства в строительство дома, фактически проживают в квартирах, сделали ремонт, самостоятельно изготовили техническую документацию, оплачивают коммунальные услуги, облагородили придомовую территорию многоквартирного дома.

В ходе судебного следствия, судом была назначена экспертиза. Экспертом установлено, что спорный объект недвижимости в целом соответствует требованиям СНиПа и других нормативных документов, санитарным и противопожарным нормам, предъявляемым к данным объектам капитального строительства. Нарушены требования Градостроительного кодекса РФ в части получения разрешения на строительство многоквартирного жилого дома и в части прохождения проектной документацией государственной экспертизы.

Выводы экспертов администрацией муниципального образования город Краснодар и прокуратурой Центрального административного округа г. Краснодара не оспорены.

Дело в том, что действующее законодательство не содержит определения многоквартирного дома. По этой причине суды для обоснования своих решений прибегают к положениям Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".

В соответствии со статьей 6 Постановления Правительства РФ N 47 многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

От многоквартирного отличаются объекты индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (часть 3 статьи 48, пункт 1 части 2 статьи 49 ГрК РФ).

Таким образом, многоквартирный дом от индивидуального жилого отличается наличием квартир с самостоятельными выходами на земельный участок либо в помещения общего пользования. Также в многоквартирном доме, в отличие от индивидуального жилого, имеются элементы общего имущества собственников квартир, при этом нет ограничения по этажности и, что вполне логично, по количеству проживающих в многоквартирном доме семей. В то же время индивидуальный жилой дом должен быть предназначен для проживания одной семьи и иметь не более трех этажей. На первый взгляд отличия очевидны и понятны.

До 01.07.2016 решение об изменении вида разрешенного использования земельных участков принимает глава местной администрации с учетом результатов публичных слушаний (ч. 1 ст. 4 Закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ). Такой порядок установлен до принятия в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке правил землепользования и застройки применительно к г. Москве и Московской области. Однако, если новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, решение принимается без публичных слушаний - при условии, что новый вид не противоречит его целевому назначению.

Для изменения вида разрешенного использования земельных участков рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте документы и представьте их в администрацию по месту нахождения земельного участка.

К ним относятся (п. 2.6 Административного регламента, утв. Постановлением администрации городского поселения Чехов Чеховского муниципального района Московской области от 16.08.2012 N 387/9-1):

1) заявление на имя главы местной администрации об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой;

2) документ, удостоверяющий личность заявителя;

3) доверенность на право представлять интересы (при обращении представителя) с точным указанием полномочий и приложением копии паспорта;

4) копии правоустанавливающих документов на земельный участок;

5) схема расположения земельного участка (ситуационный, адресный план), позволяющая однозначно определить его местоположение и расположение соседних земельных участков;

6) копии документов государственного кадастра недвижимости на указанный в обращении земельный участок (копии выписок из сведений государственного кадастра недвижимости по формам КВ.1, КВ.2, КВ.3);

7) заключение (согласование) арендодателя земельного участка по вопросу изменения вида разрешенного использования в случае, если земельный участок принадлежит заявителю на правах аренды (выдается арендодателем (собственником) земельного участка);

8) копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на здание (строение) или сооружение, расположенное на этом земельном участке, при его наличии;

9) утвержденный проект планировки территории, в границах которой расположен земельный участок.

Документы можно представить лично (через представителя) или отправить по почте.

Вам или вашему представителю должна быть выдана (отправлена) расписка в получении документов.

Срок рассмотрения документов составляет, как правило, не более 60 дней с учетом проведения публичных слушаний и 30 дней - при отсутствии необходимости в публичных слушаниях (п. 2.4 Регламента).

Как правило, эта услуга предоставляется бесплатно. Однако за изменение вида разрешенного использования земельного участка в пределах г. Москвы и Московской области на другой вид использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, предусмотрена плата, которая определяется законодательством г. Москвы и Московской области соответственно (ч. 1 ст. 22 Закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ).

Шаг 2. Получите решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Вам должны выдать решение главы местной администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка или письменный отказ в предоставлении услуги. Отказ можно обжаловать во внесудебном и в судебном порядке (разд. 5 Регламента).

Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка - основание для внесения изменений в государственный кадастр недвижимого имущества. Соответствующие изменения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Шаг 3. Внесите изменения в кадастровый учет земельного участка.

В настоящее время можно подать заявление о кадастровом учете изменений земельного участка через сайт Росреестра. Для этого необходимы следующие документы:

- межевой план в формате XML, подписанный ЭЦП кадастрового инженера;

- при приложении отсканированного образа межевого плана - его ЭЦП.

При подаче заявления представителем нужен образец документа, подтверждающего полномочия, подписанный ЭЦП.

На последнем шаге формирования заявления его необходимо подписать ЭЦП заявителя.

Если не пользоваться электронной услугой, заявление и иные документы можно подать в бумажном виде лично или по почте с описью вложения и с уведомлением о вручении в орган кадастрового учета по месту нахождения земельного участка.

Помимо заявления представьте:

- свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок;

- кадастровый паспорт земельного участка;

- решение главы местной администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка;

- межевой план.

Подавая заявление лично, вы или ваш представитель должны предъявить документ, удостоверяющий личность.

Срок рассмотрения документов составляет 10 рабочих дней (ч. 1 ст. 17 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).

В результате вы должны получить кадастровую выписку о земельном участке, содержащую внесенные в государственный кадастр недвижимости при кадастровом учете сведения о новом виде разрешенного использования земельного участка.

По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития России, в случае изменения в государственном кадастре недвижимости сведений о виде разрешенного использования земельного участка эти сведения вносятся в ЕГРП без заявления правообладателя земельного участка.

Обратите внимание!

В результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на величину земельного налога (п. 1 ст. 391 НК РФ). Если вы считаете, что кадастровая стоимость земельного участка оказалась завышенной, вы можете обжаловать результаты кадастровой оценки в Росреестре или в суде (ч. 2, 3 ст. 24.18 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Материал подготовлен при содействии

члена Общероссийской общественной организации

"Ассоциация юристов России"

Макеева П.В.

Уважаемые господа юристы!

Меня интересует перевод не только земли, но и уже построенного и заселенного дома со статусом ИЖС ( мы все, как выяснилось, приобрели не квартиры, а помещения) в МКД и дальнейшее создание ТСН.