Вопрос будет запутанный, по крайней мере, для меня. Но, думаю, не для Вас. В ноябре 1999 года мне был выделен в собственность земельный участок площадью 11,1 га для производства сельскохозяйственной продукции (пашня – 10,1 га, пастбища – 1 га). Границы на местности определялись комитетом по земресурсам и землеустройству района. План имеется, кадастровый номер тоже. Право собственности зарегистрировано в регистрационной палате, получено свидетельство. С ноября 1999 года по февраль 2004 года земля находилась в аренде у арендатора, который выплачивал арендную плату по договорённости, официально заключать договор отказывался. В феврале 2004 года он поставил перед фактом всех собственников земельных участков о передаче земель другому арендатору. Мой участок находится на краю массива, но с учётом того, что сам массив – в 17 км от населённого пункта, вариантов выбора арендатора у меня не было. С другим арендатором отношения сразу не сложились. Заключать договор он не отказывался, но через регпалату – не хотел. Ссылался (и продолжает) на статью 26.2 Земельного кодекса РФ.
«Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами».
На то время нужно было дополнительно присваивать кадастровый номер, против этого тоже возражал, но я настояла, в земельном комитете это сделали.
Тогда арендатор имел статус юридического лица. В договоре были пункты:
«Выплату налоговых и иных платежей за землю принимает на себя Арендатор».
«Расходы, связанные с оформлением и регистрацией земельных участков несёт Арендатор».
Арендатор не хотел указывать в договоре фактическую арендную плату, предлагал вписать заниженные цифры, якобы в интересах арендодателей (меньше налоги). На это я не согласилась, по поводу остальных – не знаю.
Когда появились требования повторного межевания (кстати, до сих пор не знаю, насколько это правомерно, ведь документы есть, межевание проводилось, в регпалате всё зафиксировано), я неоднократно обращалась к арендатору сначала устно, потом письменно – с требованием выполнить пункт о расходах по оформлению и регистрации земельного участка, но мне под всякими предлогами отказывали. Арендатор даже сказал – лучше, мол, я брошу всё, чем буду платить за чужую землю (с которой, кстати, неплохой доход имеет). После письменного обращения мне было обещано: «Всё сделаем, надо чуть-чуть подождать, уладить формальности». Это было в начале осени 2007 года, а в ноябре того же года арендатор привез мне два печатных листка. На одном – договор о расторжении, подписанный только им, на другом – текст нового договора, из которого пункт о расходах на оформление и регистрацию участков был изъят. Буквально: «Не нравится – забирай землю и делай что хочешь». Пыталась протестовать (а у меня проблемы со здоровьем и арендатор знает, что по судам я не пойду), на что мне ответили: «А у меня уже нет статуса юридического лица, я индивидуальный предприниматель (это, полагаю, и было «улаживание формальностей»), могу и вообще в устной форме договор заключать, а через регпалату никто меня не заставит. В общем, те бумагу я тогда не подписала, но мне грозились не выдать арендную плату и привезли зерно летом вместе с тем же договором. Выгрузили только после того, как я подписала его задним числом.
Потом пошла ежегодная корректировка – привезут бумагу, что хотят исключают, что хотят – добавляют. Не в пользу арендодателя, понятно. Пару лет назад арендатор, вернее, его жена, спросила, хочу ли я через регпалату оформить? Тогда как раз вот-вот в краевом правительстве обещали решить вопрос о минимальном размере земельного участка, при котором можно создавать собственное КФХ. Предполагалось, что этот размер будет приближен к размеру одного участка, т.е. 10 га. (А был тогда принято для вновь образующегося КФХ – 300 га). Я решила подождать, ответила, что если разрешат на своём участке самому работать, мне смысла нет на 10 лет заключать, муж механизатор, я агроном. Неужто 10 га не обработаем? Но не получилось, минимум оказался 30 га. Столько земли и ответственность лишняя нам не нужна. Арендатора, похоже, устраивает ситуация – ставить перед фактом и менять эти «факты», как ему угодно. А когда я просила часть платы выдать сеном, отказали: мы вашими пастбищами вообще не пользуемся, зачем они нужны люди от них отказываются (?!). Но ведь мы передали эти пастбища им в аренду, и независимо от того, пользуются они или нет, эта земля учитываться должна!
Так как фермеры эти, прямо скажем, люди скользкие, продолжать арендные отношения с ними я бы не хотела. Они скупают участки, некоторые собственники не выдерживают этого прессинга, продают за бесценок. Мне тоже предлагали: продай. Когда я сказала, что хочу, чтобы эта земля потом по наследству моему ребёнку досталась, ответ был таков: «Мало ли, что ты хочешь!»
В «аргументах и фактах» (11, 2010, Северный Кавказ) читала «…фермеры заключили договора аренды земельных участков из фонда перераспределения только на 11 месяцев, т.е. меньше года. … Однако, согласно ст.28.2 закона СК «Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае», минимальный срок аренды сельхозугодий составляет 10 лет. Стало быть районная администрация не имела права заключать договоры аренды на 11 месяцев …. Регистрация достаточно хлопотное занятие, да и обходится в копеечку. Вот и договаривались главы КФХ с главой района об аренде земель на срок менее года, тогда регистрация не нужна, хотя согласно ст.167 и 168 ГК РФ, несоответствие договора требованиям закона влечёт его ничтожность, проще – недействительность»
Вопрос. Вот это «недействительность» – касается только юридических лиц или индивидуальных предпринимателей тоже? Могу ли я передать землю в аренду другому арендатору, если меня не устраивает всё вышеперечисленное? Последний раз я подписывала нигде не заверенный договор 1.09.08 «в аренду сроком до одного года». Там есть пункт «По истечению срока действия договора он может быть продлён по договорённости сторон, при этом стороны не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия в письменной форме должны уведомить друг друга о своих намерениях. Очередной договор мне привезли 25 ноября 2009 года, сказали: «Всё будет так же, только в тексте изменения». Подписывать я не стала, решила прочесть изменения, и если они меня устроят, подписать и отдать экземпляр арендатору.
Изменения были таковы.
2.3. Арендодатель может получать арендную плату в денежной форме или в виде натуральной оплаты в размере 4 тонны фуражного зерна.
2.4. В размер арендной платы входит НДФЛ и земельный налог, который удерживает и уплачивает арендатор
2.5. Арендная плата выдаётся после удержания НДФЛ.
Естественно, пункт о платежах налогов за землю Арендатором исчез. Кроме того, раньше зерно не называлось «фуражным» и, как правило, я получала продовольственное.
Есть ещё кое-что «по мелочи», но вот это основное, что меня не устраивает. Есть Арендаторы, которые берут на себя составление деклараций о доходах, а уж платежи налогов за землю в нашем населённом пункте арендодателям возмещают все, кроме тех, у кого сейчас моя земля в пользовании.
В договоре, понятно, стойко сохраняется пункт о преимущественном праве на аренду у данного арендатора перед другими.
Подскажите, пожалуйста, что мне предпринять, чтобы на законных основаниях расторгнуть договор с данным Арендатором и передать участок в аренду другому? Есть ли у меня такая возможность и насколько это сложно? Законны ли действия арендатора, правильно ли оформлены наши отношения и какие «зацепки» могут помочь мне в данной ситуации?
Повторное межевание действительно необходимо, или это «выкачивание» средств (процедура недешёвая)?
И ещё одна просьба. Я не очень ориентируюсь на сайте. В июле 2009 задавала вопрос (817368), к слову, до сих пор ещё не решённый, были ответы, а я не смогла ничего более разместить в комментариях: ни спасибо сказать, ни уточнить что-либо. Сориентируйте, пожалуйста, как это, практически, сделать.
Спасибо.
С уважением, Татьяна.
