Аренда места в офисе / Жилищное право - 236 советов адвокатов и юристов

Уважаемая Елена, т.к. Вы из Москвы, и я думаю, что собственность Ваша там же, то Вы попадаете под положения Закона города Москвы от 28 июня 1995 г. N 14 "Об основах малого предпринимательства в Москве"

Статья 5. Учреждение, регистрация и прекращение деятельности субъектов малого предпринимательства в Москве

5.6. В Москве не допускается регистрация субъектов малого предпринимательства, указывающих в качестве своего местонахождения или юридического адреса жилые помещения, за исключением индивидуальных предпринимателей, регистрирующихся по месту жительства, и юридических лиц, регистрирующихся по месту жительства учредителей, если они учреждены физическими лицами без участия юридических лиц, иностранных партнеров, а также созданы не на основе аренды и выкупа государственного (муниципального) имущества. Не допускается непосредственное использование жилого помещения для осуществления деятельности в сфере материального производства, за исключением установленных форм надомного труда.

НО! Лучше этого не делать просто применительно к сложившейся ситуации в ИМНС, т.к. они очень не любят, когда им в в учредительных документах и в заявлениях приносят домашний адрес учредителя или Генерального директора. Они приводят положения Гражданского Кодекса статьи ст. 288 ГК, т.е. жилые помещения - для проживания, а не для офисов. И чтобы избежать спора, в котором Вы в итоге можете победить, лучше зарегистрироваться на адресе нежилого помещения, а фактически располагаться дома. Главное не тревожить соседей, которые могут пожаловаться в ОВД, если Вы им будете мешать. Это моя практическая точка зрения. Но, законодательно, Вы можете отстоять свою. Если Вы готовы к прениям с ИМНС, вплоть до суда, тогда все в Вашей власти.

С уважением,

В регистрирующий орган не требуется представлять какие-либо доказательства использования помещения по офис (место нахождение) организации. Но если организация после расторжения договора аренды фактически не будет находиться по этому адресу, то изменение места нахождения необходимо регистрировать, т.к требуется изменения адреса в учр. документах.

С уважением,

Ст. 83 Налогового кодекса РФ п.1 «учет налогоплательщиков» говорит о о том, что: «В целях проведения налогового контроля налогоплательщики подлежат постановке на учет в налоговых органах соответственно по месту нахождения организации, месту нахождения ее обособленных подразделений, месту жительства физического лица, а также по месту нахождения принадлежащего им недвижимого имущества и транспортных средств, подлежащих налогообложению». (в ред. Федерального закона от 09.07.99 № 154-ФЗ).

То есть, случат постановки на налоговый учет определены достаточно ясно.

Из п. 4 ст.83 НК следует, что «при осуществлении деятельности в Российской Федерации через обособленное подразделение заявление о постановке на учет организации по месту нахождения обособленного подразделения подается в течение одного месяца после создания обособленного подразделения». Однако, сам закон четко не определяет, какой момент можно считать созданием обособленного подразделения: момент принятия решения или момент регистрации изменений в учредительные документы в связи с созданием филиалов и представительств.

Кроме того, есть сложности в понимании что такое «обособленное подразделение организации». В п. 2 ст. 11 Налогового кодекса РФ сказано, что «обособленное подразделение организации – это любое территориально обособленное от нее подразделение, по месту нахождения которого оборудованы стационарные рабочие места. Признание обособленного подразделения организации таковым производится независимо от того, отражено или не отражено его создание в учредительных или иных организационно-распорядительных документах организации, и от полномочий, которыми наделяется указанное подразделение. При этом рабочее место считается стационарным, если оно создается на срок более одного месяца».

Таким образом, из всего вышеизложенного следует вывод, что как только организацией принято решение о создании своего обособленного подразделения, необходимо определиться, необходима или нет государственная регистрация такого обособленного подразделения.

В соответствии с п. 5 ст. 5 Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» и аналогично п. 6 ст. 5 Закона «Об акционерных обществах» «Устав общества должен содержать сведения о его филиалах и представительствах. Сообщения об изменениях в уставе общества сведений о его филиалах и представительствах представляются в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц. Указанные изменения в уставе общества вступают в силу для третьих лиц с момента уведомления о таких изменениях органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц». Из данной нормы вытекает, таким образом, вывод, что изменения в устав общества (юридического лица) о наличии филиалов и представительств обязаны быть зарегистрированы в регистрирующем органе, и что эти изменения обязательны для третьих лиц, в том числе и для налогового органа, с момента государственной регистрации таких изменений (это вытекает из смысла статьи). Однако, налоговые органы чаще всего не обращают внимания на данное требование закона. Это связано с тем, что работники налоговой службы ориентируются только на налоговое законодательство, не обращая внимания, зачастую, на требования других законодательных актов. Это связано и с «нестыковкой» законов. Примером такой «нестыковки» является вышеназванная ст. 83 Налогового кодекса РФ.

Данные юридические замечания, однако, иногда трудны для понимания простых предпринимателей; им просто иногда некогда разбираться в «юридических тонкостях». В нашем случае: как быть? Сразу после принятия решения о создании филиала идти в налоговый орган и подавать сведения о филиалах и представительствах? А если такое решение организации по каким-то моментам незаконно, что, если в регистрирующем органе будет отказано в регистрации изменений в учредительные документы в связи с созданием филиала или представительства, а вы уже стали на учет в налоговом органе? То есть вы стали на учет в налоговой инспекции по месту создания обособленного подразделения, а изменения в устав не прошли государственной регистрации в регистрирующем органе, и вы работаете без государственной регистрации филиала (нарушена норма Федерального Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»). Или, наоборот, вы не стали на учет в налоговом органе и работаете без постановки на учет в качестве налогоплательщика, хотя и зарегистрировали изменения в устав (нарушена налоговая норма).

Что можно посоветовать ?

Во-первых, организация должна знать о сроках постановки на налоговый учет по месту расположения филиала или представительства (один месяц с момента принятия решения), поэтому, принимая решение о создании своего обособленного подразделения, очень ответственно подойти к вопросу оформления принятого решения;

Во-вторых, до принятия такого решения предприятие должно решить вопрос о помещении, которое будет указываться в качестве юридического адреса, так как такой адрес указывается и в положении о филиале, и в принятом решении, и в тексте изменений в устав общества. Таким образом, к моменту принятия решения уже необходимо заключить договор аренды помещения, или каким-то иным образом оформить помещение под филиал или представительство, так как сама процедура поиска и оформления аренды довольно продолжительная, а это может повлиять на нарушение сроков постановки на налоговый учет.

В-третьих, подготовить юридически все необходимые для регистрации изменений в устав организации документы, разработать положение о филиале или представительстве, решить вопрос о размещении этого филиала, так как регистрация в налоговом органе идет по месту его расположения (у вас должен быть к этому времени оформлены правоустанавливающие документы: свидетельство о собственности, договор купли-продажи недвижимого имущества, договор аренды и т.д.); продумать вопрос о назначении руководителя обособленного подразделения, а также, будет или нет филиал или представительство вести самостоятельный баланс и др.;

В-четвертых, зарегистрировать данные изменения в устав организации в регистрирующем органе, согласовать размещение филиала или представительства в регистрирующем органе по месту его расположения, и только после этого встать на учет в налоговом органе по месту расположения обособленного подразделения. При этом желательно решить все вопросы по юридическому оформлению в течение общего срока, указанного в п. 4 ст. 83 Налогового кодекса РФ, то есть в течение одного месяца после создания обособленного подразделения.

Если Вы являетесь ПБОЮЛ и имеете основной вид деятельности - сдача в аренду нежилых помещений и уплачиваете единый налог на вмененный доход (ЕНВД), намерены систематически сдавать купленный офис, то можете приобрести его в свою собственность и сдавать. Если же Вы являетесь учредителем юридического лица, намерены разместить в офисе своих сотрудников, а деньги на покупку взять из прибыли или доходов созданной организации, то можно оформить покупку на юридическое лицо. Если же Вы только намерены создать юридическое лицо и стать его учредителем, то можете приобрести офис на своё имя и потом вложить в уставной капитал создаваемого юридического лица. Всё зависит от Ваших бизнес планов и от вида деятельности, которым Вы намерены заниматься, чтобы минимизировать налоги. Никакой принципиальной разницы в процедуре оформления права собственности на покупателя физическое лицо и на покупателя юридическое лицо нет. Представитель юридического лица просто должен подтвердить свои полномочия. Для руководителя-протокол об избрании или приказ о назначении, Устав, св-во о регистрации юрлица, а для доверенного лица - доверенность от руководителя на подписание договора и регистрацию права собственности в органе юстиции.

Согласно ГК РФ договор продажи недвижимости обязательно заключается в письменной форме (простой или нотариальной – ст.550 ГК РФ) с изложением в нём условий, предусмотренных ст.ст.554 и 555 ГК РФ. Право собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации на основании ст.551 ГК РФ и переходит к новому владельцу только на дату такой регистрации. Регистрацию необходимо проводить в учреждении юстиции по месту нахождения недвижимого имущества.

В соответствии с п.4 ст.85 НК РФ органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязаны не позднее 10 дней после регистрации направить в налоговый орган по месту своего нахождения информацию о зарегистрированных сделках. Следовательно, информация о сделках попадает в налоговые органы. Организациям, приобретающим недвижимость в других субъектах Российской Федерации, необходимо встать на учет по месту нахождения недвижимости на основании ст.83 НК РФ во избежание штрафных санкций в соответствии со ст.ст.116 и 117 НК РФ.

Уступкой права требования, или цессией, называют соглашение о замене прежнего кредитора, выбывающего из обязательства, на другого, к которому переходят все права прежнего кредитора.

Основанием для передачи права требования может служить договор купли-продажи. Передача права требования по договору купли-продажи не противоречит правовой природе уступки права требования.

В соответствии со ст.128 ГК РФ имущественные права являются составной частью имущества, относящегося к объектам гражданских прав. При передаче права инвестирования строительства предметом договора является имущественное право, реализуя которое новый, а не первоначальный инвестор приобретает возможность оформить построенный объект в собственность. Таким образом, уступку права требования (цессию) часто используют при приобретении права на объект нового строительства до сдачи построенного объекта Госкомиссии.

Здравствуйте, Александр!

Хорошая, граммотная доверенность от юр лица из Москвы, позволит Вам заключить и договор аренды и вести деятельность, как вы говорите некоммерческую. Особенно, если аренду в Краснодаре вы проведете через баланс.

Открыть филиал, было бы, скажем юридически корректнее. Лично, я бы делала так. Потому что открыть филиал не так трудно, да и закрыть тоже. Вопрос только в отчетности. Но вы можете ее сдавать и по месту регистрации Московской фирмы.

Удачи!!!

Звонова Анна Петровна

В Вашем случае необходимо учитывать также и налоговые последствия аренды офиса. Если организация арендует офис в Краснодаре, где будет находиться ее представитель, это будет являться обособленным подразделением по смыслу ст. 11 НК РФ. При этом не имеет значение будет ли это филиал, представительство, а также наличие их регистрации. Для налоговых целей достаточно наличия 1 стационарного рабочего места на срок более 1 месяца. Также в этих целях, не имеет значения наличие или отсутствие коммерческой деятельности через это обособленное подразделение.

Организации обязана будет встать на учет по месту обособленного подразделения - в налоговой инспекции Краснодара (ст. 84 ГК РФ).

С уважением,

Извините за опечатку в последнем предложении моего ответа. Ссылку следует читать: (ст. 84 НК РФ).

С уважением,

Здравствуйте Галина. Ст. 8 п.2 ФЗ РФ "О государственной регистрации юридических лиц" подробно говорит о месте государственной регистрации предприятия. Преобретите брошюру этого закона, если у Вас возникли такие вопросы.

У Вашей организации должены быть реальный договор аренды или субаренды, где располагается ваше кафе или ресторан, равно как и офис должен располагаться на основании реального договора, естественно, адрес общепита и офиса может совпадать.

Кассу надо регистрировать по месту Вашей государственной регистрации, т.е. в той налоговой, где вы зарегистрированы, где Вам присвоили ОГРН и ИНН. Туда же сдаете бух. отчетность.

С уважаение,

Звонова Анна Петровна.

Уважаемая Юлия!

Дело в том, что на стадии строительства Вы не покупаете помещение, Вы инвестируете в его строительство. Право собственности Вы приобретаете только после сдачи здания в эксплуатацию. На данной стадии ни физическое, ни юридическое лицо не уплачивают налог с продаж. После завершения строительства помещение будет оформлено либо на юридическое либо на физическое лицо. В зависимости от этого либо юридическое, либо физическое лицо будут уплачивать налог на имущество. Если помещение покупает физическое лицо и после сдает его в аренду юридическому лицу, налоговые органы могут попытатья доказать, что физическое лицо осущетсвляет предпринимательскую деятельность без образования юр. лица без уплаты налогов (Спорная позиция, но попытки имеют место быть). Если помещение будет оформлено на юр. лицо, то вслучае его ликвидации или банкотства на него может быть обращено взыскания для расчетов с кредиторами.

Исходя из вышеизложенного Вы необходимо принять решение о схеме сделки.

Вы можете избежать регистрации только в том случае если будете расценивать офис как аренду рабочих мест. Причем аренда на срок менее 1 месяца. Т.е. на 29 дней перерыв 2 дня и еще 29 дней.

Типовой устав в форме ООО выглядит примерно так:

УСТАВ

совместного предприятия в форме

общества с ограниченной ответственностью

утвержден в соответствии с договором, заключенным "___"__________ _____ года между эстонским АО "_________________________", являющимся юридическим лицом по эстонскому законодательству, ___________________, __________________, являющихся юридическими лицами по российскому законодательству.

Стороны совместно и каждая в отдельности именуются в дальнейшем "Учредители".

СТАТЬЯ 1. ФИРМЕННОЕ НАЗВАНИЕ И МЕСТОНАХОЖДЕНИЕ

1.1. Фирменное название СОВМЕСТНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ: по-русски: "_____________" (Российско-эстонское мебельное предприятие) по-эстонски: _______________________________________________.

1.2. Местонахождение СОВМЕСТНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ: Россия, г. _______, _____________________________________________________________________.

СТАТЬЯ 2. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ СОВМЕСТНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ

2.1. СОВМЕСТНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ является юридическим лицом по российскому законодательству.

2.2. СОВМЕСТНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ приобретает права юридического лица с момента его регистрации в установленном порядке.

2.3. СОВМЕСТНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ имеет право от своего имени заключать договоры, приобретать имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде, арбитраже, третейском суде, осуществлять экспортно-импортную деятельность.

2.4. СОВМЕСТНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ имеет право заключать в установленном порядке, как в России, так и за границей сделки и иные юридические акты с учредителями, предприятиями, организациями, обществами, товариществами и отдельными лицами, в том числе договоры купли-продажи, мены, подряда, займа, аренды, кооперации, перевозок, страхования, поручения, комиссии, хранения, осуществлять совместную деятельность и иные действия.

2.5. СОВМЕСТНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ осуществляет согласно российскому законодательству владение, пользование и распоряжение своим имуществом в соответствии с целями своей деятельности, которая определяется ПРАВЛЕНИЕМ в рамках российского законодательства, и назначением имущества. Его имущество не подлежит реквизиции или конфискации в административном порядке.

2.6. СОВМЕСТНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ имеет право на создание фирменных филиалов по производству продукции, а также контор, отделений, представительств, агентств на территории России и за рубежом.

2.7. СОВМЕСТНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

2.8. СОВМЕСТНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ в своей деятельности руководствуется российским законодательством, положениями Договора о создании и деятельности, УСТАВОМ Совместного предприятия. ПРАВЛЕНИЕ имеет право принимать решение о новой деятельности СП в рамках существующих законов.

2.9. Российское государство и УЧРЕДИТЕЛИ не отвечают по обязательствам СП, а СП не отвечает по обязательствам Российского государства и своих Учредителей.

2.10. СОВМЕСТНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ имеет печать, образец которой утверждается ПРАВЛЕНИЕМ СП.

СТАТЬЯ 3. ПРЕДМЕТ И ЦЕЛЬ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ СОВМЕСТНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ

3.1. Предметом и целью СОВМЕСТНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ является:

- реализация производственных и коммерческих интересов УЧРЕДИТЕЛЕЙ;

- производство готовой мебели: мягкой, корпусной, встроенной, кухонной, мебели для спален, столовых, офисов; производство паркета разнообразных типов и цветов, производство шпона, зеркал, фанеры, гнутоклееных лакированных деталей, профилей, декоративных стенных панелей и других изделий для производства мебели. Производство товаров народного потребления, в том числе: скалок, толкушек, штапиков, плинтусов, наличников и других;

- организация лесозаготовок и производство как из собственного, так и покупного сырья пиломатериалов, столярно-строительных изделий, других изделий переработки древесины на основе передовых технологий;

- организация магазинов, салонов, складов для торговли мебелью и изделиями деревопереработки;

- организация брокерских контор;

- организация автомобильных и других видов перевозок производимой СП продукции;

- проведение совместных исследований и экспериментальноконструкторских работ, направленных на дальнейшее повышение технического уровня производимой продукции;

- проведение экспортно-импортных операций, посредническая деятельность в соответствии с российским законодательством;

- создание и осуществление информационной и рекламной, издательской деятельности, изучение рынка.

В этих целях Совместное предприятие:

- создает, арендует и модернизирует промышленные предприятия (производства), склады, магазины, лесозаготовительные предприятия и другие структурные и производственные подразделения, соответствующие деятельности СП;

- внедряет передовые отечественные и зарубежные технологии;

- организует филиалы и дочерние предприятия как в России, так и за рубежом;

- организует кооперацию на основании взаимных поставок как с предприятиями АО "____________", так и с российскими и зарубежными промышленными предприятиями и объединениями для насыщения рынка товарами.

Совместное предприятие может осуществлять и иную деятельность, если это не противоречит его уставной деятельности.

СТАТЬЯ 4. УСТАВНЫЙ ФОНД

Для обеспечения деятельности Совместного предприятия за счет

вкладов (взносов) Учредителей образуется Уставный фонд в размере

____________ (__________________________________) рублей, в том числе:

(прописью)

- АО "___________" в счет своей доли вносит _____________ рублей;

- ________________________________________ _____________ рублей;

- ________________________________________ _____________ рублей.

4.1. Вклады вносятся в денежной форме. По взаимному согласию Учредителей в счет их вкладов в Уставный фонд могут быть внесены здания, сооружения и оборудование, другие материальные ценности.

4.2. Вклады Учредителей в Уставный фонд должны быть внесены 50% в течение месяца после регистрации СП, остальные 50% - в течение полугодия после регистрации СП.

4.3. Правление может принять решение об увеличении установленного фонда. Увеличение Уставного фонда может быть произведено за счет дополнительных вкладов УЧРЕДИТЕЛЕЙ либо за счет средств резервного фонда. Увеличение или уменьшение Уставного фонда должно производиться пропорционально долям Учредителей в Уставном фонде.

СТАТЬЯ 5. РЕЗЕРВНЫЙ ФОНД. ДРУГИЕ ФОНДЫ

5.1. Совместное предприятие образует следующие фонды:

- резервный фонд;

- фонд развития производства;

- фонд материального поощрения;

- фонд социального развития.

5.2. По решению Правления устанавливается размер перечисляемых в фонд сумм и порядок их начисления, а также утверждаются указания по их использованию.

5.3. Фонды находятся в полном распоряжении Совместного предприятия.

5.4. По истечении срока освобождения от уплаты налогов прибыль, оставшаяся после перечисления в резервный и иные фонды, предназначенные для развития производства, науки и техники, подлежит налогообложению по российскому законодательству.

СТАТЬЯ 6

6.1. Совместное предприятие имеет право брать кредиты на финансирование капитальных вложений и оборотных средств в банках России или у иностранных банков и фирм.

СТАТЬЯ 7. РАСЧЕТЫ С УЧРЕДИТЕЛЯМИ

7.1. Все виды выплат Учредителям (например: дивиденды, проценты, возврат капитала, текущие расчеты по работе предприятий) производятся на банковские счета, которые определяют Учредители.

СТАТЬЯ 8. ОРГАНЫ СОВМЕСТНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ

8.1. Органами Совместного предприятия являются:

- Правление;

- Дирекция;

- Ревизионная комиссия.

СТАТЬЯ 9. НАЗНАЧЕНИЕ, ОТЗЫВ И СОСТАВ ПРАВЛЕНИЯ

9.1. Высшим органом Совместного предприятия является ПРАВЛЕНИЕ. Оно состоит из шести членов, каждый из которых хорошо знаком с областью деятельности Совместного предприятия.

9.2. Два члена Правления назначаются АО "___________" и по два члена Правления назначаются российскими Учредителями. Члены Правления занимают свои посты в течение четырех лет, если они ранее не будут отозваны соответствующими Учредителями.

9.3. Каждый Учредитель имеет право в любое время отозвать назначенных им членов Правления и назначить новых.

9.4. О назначении и отзыве членов Правления следует немедленно информировать других Учредителей в письменной форме по факсу или телеграммой.

9.5. Правление само определяет свою структуру и порядок работы. Оно выбирает из числа своих членов Председателя и заместителя Председателя. Председатель и заместитель должны быть представителями разных Учредителей.

9.6. Член Правления может в любое время отказаться от дальнейшего участия в Правлении без указания причин. В этом случае его заменяет заместитель, назначенный соответствующим Учредителем, за исключением тех случаев, когда Учредитель сам назначает другое лицо.

9.7. Заместители членов Правления могут принимать участие в заседаниях Правления. Они имеют право голоса в случае отсутствия соответствующего члена Правления.

СТАТЬЯ 10. ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЙ ПРАВЛЕНИЕМ

10.1. Правление правомочно принимать решения, если две трети членов Правления присутствуют лично, при условии, что все участники информированы и дали свое согласие. В случае невозможности принять участие в заседании член Правления должен своевременно обеспечить свое представительство заместителем. Представительство должно быть подтверждено в письменном виде.

10.2. Каждый член Правления имеет один голос. Все решения должны приниматься большинством голосов. В случае равного количества - голос Председателя Правления является решающим.

10.3. Правление собирается на заседания по мере необходимости, однако не реже двух раз в год. Правление созывается на каждое заседание Председателем или заместителем Председателя в письменной форме, по телексу или телеграммой с указанием ясно сформулированной повестки дня. Приглашение на заседание должно совершаться не менее чем за четыре недели. День отправки приглашения и день заседания при этом не учитывается.

Каждый член Правления и Генеральный директор Совместного предприятия может требовать созыва заседания Правления с указанием ясно сформулированной повестки дня. В этом случае Председатель Правления или его заместитель обязаны созвать Правление в течение четырех недель.

10.4. Если отказывается, что Правление не правомочно принимать решения, то в течение одного месяца должно быть созвано повторное заседание, в котором могли бы принять участие все члены. Повторное заседание созывается через четыре недели с указанием цели, с повторным указанием повестки дня.

10.5. Если в результате повторного созыва Правления не удается достичь того, чтобы Правление было правомочно принимать решения, то Генеральный директор или каждый член Правления, или каждый Учредитель может потребовать провести письменное голосование по отдельному пункту или по всем пунктам объявленной повестки дня. Такое требование должно направляться Генеральному директору Совместного предприятия в письменной форме, по телексу или телеграммной. Генеральный директор должен информировать об этом каждого члена Правления. Каждый член Правления обязан в течение четырех недель после отправки этого требования голосовать в письменной форме, по телексу или телеграммой; неучастие в голосовании или несвоевременное голосование считается согласием.

10.6. Заседания Правления проводятся в месте нахождения Совместного предприятия, в месте нахождения Учредителей или в другом месте, назначенном Правлением.

10.7. Правление может также принимать решения в письменной форме по телексу или телеграммой, если ни один из членов Правления не возражает против такого порядка.

10.8. О заседаниях Правления, а также о решениях Правления, принятых вне заседаний, составляются протоколы на русском языке, которые подписываются Председателем и его заместителем и рассылаются всем членам Правления.

10.9. Работа членов Правления в Совместном предприятии или командировки по его вопросам возмещаются Совместным предприятием членам Правления на основании отчетных документов.

Члены Правления имеют право на получение премий. Сумма премий определяется решением Правления.

СТАТЬЯ 11. ЗАДАЧИ ПРАВЛЕНИЯ

11.1. В компетенцию Правления входят все вопросы, связанные с деятельностью Совместного предприятия, если в Договоре о создании Совместного предприятия или в настоящем Уставе не предусмотрено иное.

Правление будет всемерно способствовать достижению и реализации целей и задач Совместного предприятия.

Правление должно прилагать усилия к тому, чтобы Учредители выполняли свои обязательства, вытекающие из Договора о создании Совместного предприятия и настоящего Устава.

В случае невыполнения этих обязательств Правление должно немедленно информировать Учредителей Совместного предприятия.

11.2. Исключительной компетенцией Правления является:

- внесение любых изменений в Устав;

- установление сроков выплаты взносов в Уставный фонд;

- увеличение или уменьшение размера Уставного фонда;

- создание, увеличение и использование средств фондов;

- ежегодное утверждение баланса, счетов прибылей и убытков, годового отчета Дирекции, а также решений относительно использования прибыли и установления размеров дивидендов, или методов по возмещению убытков в течение шести месяцев после окончания финансового года;

- принятие решений по обязательствам перед третьими лицами, выдаче поручительств и заключению кредитных договоров в рублях или в иностранной валюте, а также передача в залог и передача кредитору их права собственности на право и имущество любого рода;

- составление и изменение штатного расписания и регламента Дирекции;

- назначение, освобождение от обязанностей, вознаграждение и ежегодная оценка деятельности Дирекции;

- определение квалификации и количества иностранных и российских специалистов, а также условий их приема на работу;

- утверждение плана капиталовложений и финансового плана, расходной сметы издержек производства и плана по прибыли, включая перспективные планы;

- принятие решений о содержании и планах отчетности;

- создание и закрытие представительств и филиалов;

- разработка общих условий:

для реализации продукции Совместного предприятия;

для ценообразования и установления цен на различных рынках таким образом, чтобы была достигнута соответствующая прибыль;

для производства программ, в особенности для разработки проектов производства и сбыта;

по вопросам персонала и коллективным договорам;

- назначение ревизионной комиссии, утверждение отчета о проведенной ревизии;

- ликвидация Совместного предприятия и назначение ликвидационной комиссии;

- определение объема информации, не подлежащей разглашению.

11.3. Правление должно наблюдать за деятельностью Дирекции и информировать Учредителей о состоянии дел Совместного предприятия. Правление может в любое время потребовать устный или письменный отчет от Дирекции, а также провести самостоятельно или через назначенных Правлением лиц проверку книг и документации Совместного предприятия.

11.4. В отдельных случаях Правление может передать свои функции Дирекции Совместного предприятия.

СТАТЬЯ 12. НАЗНАЧЕНИЕ, ОТЗЫВ И СОСТАВ ДИРЕКЦИИ

12.1. Дирекция состоит из Генерального Директора и его заместителей. Они представляют Совместное предприятие в соответствии с Договором о создании Совместного предприятия, настоящим Уставом, Положением о Дирекции и своими договорами о найме в соответствии с решениями Правления. Подразумевается, что Генеральным Директором является гражданин России.

12.2. Генеральный Директор Совместного предприятия и его заместители назначаются решением Правления на основании предложений Учредителей.

12.3. Срок деятельности Генерального Директора составляет четыре года. Допускается повторное назначение. Генеральный Директор и его заместители могут быть в любое время отозваны Правлением и Учредителями.

СТАТЬЯ 13. ЗАДАЧИ ДИРЕКЦИИ

13.1. В компетенцию Дирекции входят все вопросы, связанные с повседневной деятельностью Совместного предприятия. Вопросы, которые требуют решений, имеющих принципиальное значение для политики Совместного предприятия, представляются Дирекцией Правлению.

13.2. Генеральный Директор и его заместители должны эффективно и тесно сотрудничать и поддерживать друг друга в выполнении поставленных задач. В пределах своего круга обязанностей каждый из членов Дирекции должен самостоятельно обеспечивать выполнение принятых решений.

Правление может принимать Положение о Дирекции.

13.3. Круг обязанностей Генерального Директора и его заместителей определяется Правлением.

13.4. Дирекция обязана в течение трех месяцев после окончания финансового года предъявить Правлению годовой баланс Совместного предприятия, счет прибылей и убытков и годовой отчет. Они должны передавать все отчеты на русском языке. Кроме того, по отчетам должны выдерживаться следующие сроки:

- ежемесячно представляются: отчеты по обороту, производству, персоналу, затратам и доходам. Остальные подробности устанавливаются Правлением;

- ежеквартально представляются: баланс, счет прибылей и убытков (с приведением сравнения: план, выполнение и пояснения). План валютных платежей и поступлений.

Ежемесячные отчеты предъявляются Правлению в течение двух недель после конца месяца, ежеквартальные - в течение четырех недель после конца квартала.

Подробные правила об отчетности устанавливаются Правлением.

СТАТЬЯ 14. ПЕРСОНАЛ

14.1. Персонал Совместного предприятия комплектуется, в основном, из российских граждан.

14.2. Генеральный Директор Совместного предприятия имеет право самостоятельно принимать решения о приеме на работу и увольнении российских и иностранных сотрудников. Типовые условия трудовых соглашений устанавливаются Дирекцией Совместного предприятия при согласии Правления в соответствии с российским законодательством, а также в соответствии с целями и положениями настоящего Устава.

14.3. Условия оплаты труда персонала устанавливаются Дирекцией. При этом оплата труда должна производиться в соответствии с профессиональной квалификацией и по конечным результатам.

14.4. С иностранными гражданами заключаются, с согласия Правления, отдельные договоры. Совместное предприятие обязано содействовать иностранным специалистам в получении необходимых для въезда и выезда виз, разрешений на работу, в осуществлении свободного перемещения в рамках их деятельности, их размещение должно соответствовать согласованным сторонами нормативам. Для членов их семей должна быть предоставлена возможность въезда в страну.

14.5. Совместное предприятие вносит в государственный бюджет России отчисления по государственному социальному страхованию российских и иностранных работников по установленным ставкам.

14.6. Платежи на пенсионное обеспечение иностранных работников Совместного предприятия перечисляются в соответствующие фонды стран их постоянного местонахождения.

14.7. Допускаются изменения в соответствии с меняющимися условиями в случае, если они не противоречат законам. Эти изменения должны быть утверждены Правлением.

СТАТЬЯ 15. СОСТАВЛЕНИЕ БАЛАНСА, ОТЧЕТНОСТЬ

И АМОРТИЗАЦИОННЫЕ ОТЧИСЛЕНИЯ

15.1. Совместное предприятие самостоятельно составляет баланс. Его финансовая деятельность осуществляется на основе полного хозрасчета, самофинансирования, самоокупаемости, в том числе в иностранной валюте, и получения прибыли в соответствии с производственным, финансовым и другими планами, утвержденными Правлением.

15.2. Оперативное ведение бухгалтерского учета, статистической и другой отчетности должны соответствовать принятым в России правилам.

15.3. Бухгалтерский учет должен производиться на русском языке. Стоимостной учет производится в рублях. Сумма в рублях перечисляется в иностранную валюту по официальному курсу Центробанка России в день пересчета.

15.4. Финансовый год на Совместном предприятии начинается 1 января и заканчивается 31 декабря календарного года. Первые два месяца по окончании финансового года Дирекция Совместного предприятия составляет баланс, а также счет прибылей и убытков за прошлый год на русском языке. Дирекция передает Правлению этот баланс, а также предложения о распределении прибылей.

15.5. Баланс, счет прибылей и убытков, а также счет амортизационных отчислений должны составляться на основе законодательства России и в соответствии с приложением к настоящему Уставу подписываться Генеральным Директором.

15.6. Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью Совместного предприятия осуществляется аудиторской организацией.

СТАТЬЯ 16. РЕВИЗИОННАЯ КОМИССИЯ

16.1. Правление назначает одного или нескольких ревизоров и составляет из них ревизионную комиссию для проверки годового баланса.

В качестве ревизионной комиссии могут выбираться также юридические лица и общества, осуществляющие по поручению клиентов деловые операции в международном масштабе. Срок деятельности ревизионной комиссии составляет один год.

16.2. В проверку годового баланса включается и проверка ведения бухгалтерского учета. Проверка годового баланса должна осуществляться в соответствии с требованиями российского законодательства и положениями настоящего Устава.

16.3. Ревизионная комиссия составляет отчет по своей работе на русском языке. Производится разбивка годового баланса и приводятся пояснения к ним. Отдельно приводятся и поясняются отрицательные изменения по имущественному и финансовому положению, а также по доходу по сравнению с предыдущим годом, если эти изменения оказывают существенное влияние на результаты года.

СТАТЬЯ 17. ПРАВА УЧАСТНИКОВ

Каждый Учредитель имеет право:

17.1. На получение информации и справок по всем вопросам, связанным с деятельностью Совместного предприятия.

При этом каждый Учредитель имеет право в любое время ознакомиться с книгами, документацией Совместного предприятия, с его имущественными ценностями, а также провести их проверку. Дирекция и Правление обязаны предоставлять каждому Учредителю любую информацию по всем делам Предприятия.

17.2. На назначение и отзыв членов Правления в соответствии со статьей 9.

17.3. На получение прибыли, исчисленной в годовом балансе.

17.4. На требование письменного голосования в соответствии с пунктом 5 статьи 10.

17.5. На передачу своей доли участия в соответствии со статьей 19.

17.6. На расторжение договора в соответствии со статьей 18.

17.7. На передачу дела в арбитраж в соответствии с пунктом 2 статьи 20.

СТАТЬЯ 18. СРОК И ОКОНЧАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

СОВМЕСТНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ

18.1. Срок деятельности Совместного предприятия не ограничивается. Совместное предприятие может, однако, в любое время прекратить свою деятельность при наличии решения, принятого единогласно Правлением, и при условии соблюдения предписаний российского законодательства и положений настоящего Устава.

18.2. Каждый Учредитель может выйти из Совместного предприятия к концу финансового года и с соблюдением срока на предупреждение длительностью в один год, но не ранее 31 декабря ____ г. О расторжении договора сообщается заказным письмом другим Учредителям. При этом Совместное предприятие также должно быть поставлено в известность.

18.3. Независимо от пункта 2 каждый Участник имеет право при наличии веских причин расторгнуть договор, если имеются условия, указанные в статье 16 Договора о создании Совместного предприятия.

18.4. В случае расторжения Договора о создании Совместного предприятия Устав автоматически утрачивает силу.

СТАТЬЯ 19. ЛИКВИДАЦИЯ И ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ

19.1. Совместное предприятие может быть ликвидировано в следующих случаях:

- по взаимному согласию Учредителей (сторон);

- при расторжении Договора о создании Совместного предприятия;

- по решению государственных органов России.

19.2. В случаях, указанных в пункте 19.1, Учредители вместо ликвидации своих долей в Совместном предприятии могут предложить их для покупки другим Учредителям.

Учредитель должен в течение восьми недель после получения предложения о продаже заявить в письменном виде о своем отношении к этому предложению.

19.3. Ликвидация должна производиться следующим образом:

- Правление назначает ликвидационную комиссию, в которую входит одинаковое количество представителей от Учредителей. Ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс и представляет его на утверждение Правления;

- имущество предприятия реализуется по решению Правления;

- оставшееся после погашения обязательств имущество Совместного предприятия распределяется ликвидаторами между Учредителями пропорционально их долевому вкладу в Совместное предприятие.

СТАТЬЯ 20. АРБИТРАЖ

20.1. Учредители будут прилагать все усилия к тому, чтобы решать все возникающие разногласия и споры, связанные с выполнением настоящего Устава, путем переговоров.

20.2. В случае если разногласия или споры не могут быть разрешены путем двусторонних переговоров, то каждый из Учредителей может защищать свои права в судебном порядке в соответствии с законами РФ.

СТАТЬЯ 21. ПРОЧИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

21.1. Учредитель может передавать права и обязанности, вытекающие из настоящего Устава, третьим лицам при наличии письменного согласия других. Правопреемники соответствующего Учредителя автоматически принимают его права и обязанности, вытекающие из настоящего Устава.

21.2. Если в настоящем Уставе не предусматривается ничего другого, то действует положение основного Договора о создании Совместного предприятия.

21.3. Сообщение Учредителей друг другу или органам СП, а также одного органа СП другому должны, по желанию отправителя, подтверждаться получателем.

21.4. Настоящий Устав подписан в трех экземплярах, на русском языке, все тексты имеют одинаковую силу. Каждый Учредитель получает по одному экземпляру на русском языке.

21.5. Рабочим языком Совместного предприятия является русский язык. Для обеспечения стабильной работы СП будет занято достаточное количество сотрудников, владеющих иностранными языками.

21.6. Если одно из положений настоящего Устава становится недействительным, то это не затрагивает остальных положений. Недействительное положение должно быть заменено положением, допустимым в правовом отношении, близким по смыслу к замененному.

21.7. Настоящий Устав вступает в силу с момента, когда будет выдано необходимое разрешение и Совместное предприятие будет зарегистрировано в установленном порядке.

За АО "_____________"

Генеральный директор: Президент фирмы:

____________________ ________________________

ЗА ФИРМУ "_____________"

Генеральный директор:

____________________

"___"_______________ ____ г., г. __________.

Может сдавать, но только для использования по назначению (как жилье). ГК РФ. "Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан".

Образец.

Договор аренды жилого помещения у гражданина

(физического лица) организацией (юридическим лицом)

Совершено (настоящий договор аренды жилого помещения заключен) между

сторонами-участниками, указанными ниже, подписано в______________________

(город, поселок и т.п.)

_______________ 199__ года в ____________ экземплярах: по __________ для

(число, месяц) (количество) (сколько)

каждой из сторон договора, причем все экземпляры имеют равную правовую

силу.

Гр-нин(ка) - (фамилия, имя и отчество, адрес места проживания,

данные паспорта), именуемый(ая) в дальнейшем "Арендодатель",

действующий(ая) от своего имени и в соответствии со своим

волеизъявлением, с одной стороны, и_____________________________________,

(наименование предприятия,организации)

именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице _____________________________,

(должность,фамилия и отчество)

действующего на основании __________________________________ и полномочия

(устава, положения, доверенности)

которого на заключение данного договора прилагаются к экземплярам его для

сторон, с другой стороны, заключили настоящий договор аренды жилого

помещения о нижеследующем:

1. Предмет и общие условия договора

1.1. Предметом настоящего договора аренды жилого помещения является предоставление Арендодателем за плату во временное владение и пользование Арендатора жилого помещения для последующей передачи его для проживания работнику Арендатора с семьей (всего 4 человека). Все отношения по вопросам аренды жилого помещения регулируются непосредственно между сторонами настоящего договора аренды.

1.2. Объект аренды (жилое помещение) расположен по адресу:__________

_____________________.

Характеристика объекта: 3-х комнатная квартира на 4-ом этаже многоэтажного жилого здания (N квартиры), обеспеченность теплом, водой, электроэнергией, санузлом, обеспеченность телефонной связью и др.

Далее по тексту договора - жилое помещение, помещение, объект аренды.

1.3. На момент заключения настоящего договора помещение, сдаваемое в аренду, принадлежит Арендодателю на праве собственности, не заложено или арестовано, не является предметом исков третьих лиц. Указанное гарантируется Арендодателем. Несоблюдение изложенного является основанием для признания недействительности настоящего договора аренды жилого помещения.

1.4. Передаваемое в аренду жилое помещение (пункт 1.2. договора) находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым жилым помещениям, используемым для целей проживания в соответствии с назначением аренды.

1.5. С согласия Арендодателя арендуемое по данному договору жилое помещение может быть сдано Арендатором в субаренду. Арендатор при этом может передать свои права и обязанности по договору другому лицу, предоставлять арендованное помещение в безвозмездное пользование. Во всех указанных выше случаях ответственным по настоящему договору перед Арендодателем остается Арендатор.

1.6. Арендодатель вправе потребовать расторжения настоящего договора и возмещения убытков в случаях, когда им будут установлены факты использования помещения не в соответствии с условиями договора аренды или назначением арендованного жилого помещения.

1.7. Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им в аренду по настоящему договору жилого помещения, полностью или частично препятствующие пользованию им, несмотря на то, что при сдаче его в аренду (заключении договора) Арендодатель мог и не знать о наличии указанных недостатков.

При этом Арендатор может потребовать от Арендодателя возмещения своих нарушенных имущественных интересов или потребовать досрочного расторжения настоящего договора аренды жилого помещения.

1.8. В случаях, когда недостатки арендованного жилого помещения были оговорены при заключении договора или были известны Арендатору либо должны были быть выявлены им при осмотре объекта аренды при заключении договора или передаче его Арендатору в пользование по договору, Арендодатель не отвечает за подобные недостатки.

1.9. Арендодатель гарантировал Арендатору отсутствие прав третьих лиц на жилое помещение, являющееся объектом аренды по настоящему договору (см. пункт 1.2.).

1.10. В случаях существенного нарушения Арендатором установленного договором порядка внесения арендной платы за жилое помещение (сроков платежей) Арендодатель может потребовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы за жилое помещение в установленный Арендодателем срок или потребовать расторжения договора.

1.11. Стороны настоящего договора аренды определили, что Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязательства по настоящему договору, при прочих равных условиях пользуется преимущественным правом на заключение договора аренды жилого помещения на новый срок по истечении срока действия данного договора.

2. Арендодатель также обязуется:

2.1. Передать по документу (акту), определенному сторонами настоящего договора и подтверждающему факт передачи, жилое помещение, являющееся объектом аренды, в течение _________ дней со дня подписания настоящего договора (вступления настоящего договора в силу).

2.2. Передать (предоставить) Арендатору жилое помещение, предусмотренное настоящим договором, в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, назначению арендованного помещения и его пригодности для проживания людей.

2.3. В присутствии Арендатора по договору аренды проверить исправность систем жизнеобеспечения сдаваемого в аренду жилого помещенияя, а также ознакомить Арендатора с правилами эксплуатации его либо выдать Арендатору письменные инструкции о правилах и порядке пользования этим помещением и его систем жизнеобеспечения.

2.4. Оказывать в период действия договора аренды Арендатору информационную и иную помощь в целях наиболее эффективного использования Арендатором жилого помещения, переданного ему во временное владение и пользование по настоящему договору аренды.

2.5. В течение всего срока действия договора аренды жилого помещения, осуществлять его капитальный ремонт (по мере необходимости) с предоставлением необходимых расходных материалов и иных принадлежностей.

2.6. На день передачи Арендатору жилого помещения осуществить расчеты с коммунальными и иными службами города за потребленные им услуги: отопление, электроэнергия, горячая и холодная вода, газ, канализация, вывоз мусора, телефон и др.

(Возможно отнести эти расходы на Арендатора в счет первых этапов предстоящих платежей за аренду жилого помещения).

2.7. Возмещать Арендатору стоимость улучшений арендованного жилого помещения, неотделимых без вреда для помещения, в случаях, когда Арендатор осуществил такие улучшения своими силами и за свой счет при наличии на то письменного согласия Арендодателя как собственника переданного в аренду жилого помещения.

3. Арендатор также обязуется:

3.1. Использовать полученное в аренду жилое помещение в соответствии с условиями настоящего договора и исключительно по прямому назначению названного помещения, т.е. для проживания.

3.2. Ознакомить (передать копию настоящего договора) работника, для

Для ответа на Ваш вопрос необходимо уточнить здание какого типа Вы желаете построить? Здания бывают капитальные и временного типа (сборно-разборные).

Схематично в любом случае алгоритм Ваших действий будет включать следующие этапы:

- составление ТЭО (технико-экономическое обоснование)

- выбор места предполагаемого строительства;

- получение права на использование конкретного участка (заключение договора аренды) или покупка земельного участка;

- получение архитектурно-планировочного задания;

- составление эскизного плана предполагаемого строительства

- получение предпроектных согласований (управление архитектуры администрации, СЭС, пожарник, водоканал, энергосбыт, управление коммунального хозяйства, ГИБДД и т.д. по СПб данный список включает не менее 18 организаций);

- составление проектно-сметной документации;

- получение разрешения на строительство (согласование проекта).

Для окончательного принятия решения ниже приводиться ВЫБОРОЧНЫЙ перечень законов относящихся к строительству зданий:

Об архитектурной деятельности в Российской Федерации

Закон Российской Федерации от 17.11.95 N 169-ФЗ

Градостроительный Кодекс Российской Федерации

Кодекс Российской Федерации от 07.05.98 N 73-ФЗ

Закон Российской Федерации от 07.05.98 N 73-ФЗ

О утверждении Инструкции о порядке осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель в городских и сельских поселениях (Минюст N 1952 25.10.99)

Приказ Госстроя России от 02.08.99 N 18

Об утверждении Рекомендаций по составу архитектурно-планировочного задания на проектирование и строительство зданий, сооружений и их комплексов

Постановление Госстроя России от 01.04.98 N 18-28