Как выселить арендатора с незаконно занимаемого помещения и восстановить собственную собственность
Как можно выселить арендатора с товаром из незаконно занимаемого помещения? Помещение было в собственности 2 собственников и арендовалось арендатором (юр.л.) по договроу аренды до августа 2015. (договор закончился и не продлевался) С февраля 2016 помещение перешло в собственность нового физ. лица. И помещение хотелось бы использовать! Что можно сделать в кратчайшие сроки? Законно ли будет установить новые замки и запретить им туда вход?
Юридическое лицо приобретает нежилое помещение с целью сдачи в аренду. В пемещении есть уже арендатор. Арендатор и текущие условия его аренды устраивают нового собственника. Можно ли в договор на приобретение помещения включить условия по преемственности прав и обязательств по договору аренды или необходимо заключать новые/дополнительные договоры с арендатором.
При смене собственника нужно заключить новый договор аренды, при необходимости обращайтесь :383-27-76
СпроситьФиз лицо (в браке, с согласия жены) заключил договор аренды помещения с Обществом (где жена и физ лицо являются учредителями по 50% УК) в апреле 2011 года на 5 лет и 6 месяцев и регистрирует. В декабре 2015 по решению суда происходит раздел помещения между физ лицом и его женой по 1/2 доли. В мае 2016 года жена регистрирует право собственности на данное помещение, но физ лицо в марте 2016 года составляет доп соглашение с Арендатором (Обществом) о продлении срока еще на 5 лет до 2021 года-так же регистрирует. Продлить срок необходимо было раньше окончания срока аренды еще на 5 лет, т.к. Арендатор продлевал срок алкогольной лицензии. Физ лицо за период с апреля 2016 года по январь 2018 года жене выплачивал компенсацию 1/2 дохода от сдачи в аренду. Оформлялось все доп соглашением между ними. За этот период физ лицом подписано с арендатором соглашение от 01.01.2017 г. и зарегистрировано об уменьшении аренды со 173 р до 100 р. за 1 кв. м. За период с февраля 2018 года по октябрь 2018 года физ лицо отказалось выплачивать жене компенсацию, в связи с тем, что за этот период расходы по содержанию помещения привесили доходы и подтвердил это документально. А так же заключил доп соглашение с арендатором в июля 2018 года и зарегистрировал на уменьшение арендной платы со 100 р до 70 р., в связи с ухудшением фин. положения у Арендатора (есть переписка). Теперь жена ссылаясь на то, что она не давала согласия на заключение соглашения как долевой собственник помещения заключенное в июле 2018 года и просит арендатора и физ лица его признать не действительным. При этом еще ссылается на то, что муж вообще не имел права продлевать договор аренды на новый срок, так как было решение суда вступившее в законную силу в декабре 2015 года и не важно когда она оформила право собственности на это помещение. Как защититься Обществу Арендатору, где она учредитель и как защититься мужу. Год назад муж жене направлял предложение о порядке пользование зданием, в котором находится данное помещение, но она его проигнорировала. В суд по этому поводу не обращался.
У нас не тот прав у кого много прав, а у кого все зарегистрировано. Доп соглашение заключено ранее, чем она оформила права, так что допсоглашение законно. И пусть в суд о порядке пользования обращается она к нему. И вообще все их дрязги пусть решают в суде.
СпроситьСитуация следующая. Договор купли-продажи нежилого помещения от мая 2016 обременен договором аренды до февраля 2019 года. Право собственности на данное нежилое помещение возникло у покупателя в июле 2016 года. Арендатор не платит арендную плату и комуслуги с мая 2016 года, в арендуемом им помещении устроил свалку. Может ли покупатель заключить с арендатором предварительный договор аренды с мая 2016 и по момент возникновения право собственности (переложив тем самым все риски за помещение на арендатора), а затем с момента возникновения права собственности заключить основной договор аренды с данным арендатором. Или, если договор купли-продажи уже обременен договором аренды, то нет необходимости заключать с арендатором договор аренды ни основной, ни предварительны, так ка автоматически меняется собственник. Тогда на ком все это время лежит риск ответственности за помещение и почему арендатор не оплачивает аренду и комуслуги и ухудшает переданное ему помещение (устроил свалку, ремонт не делает). в договоре аренды с предыдущим собственником арендатор обязан не ухудшать помещение, вносить арендную плату, оплачивать комуслуги и делать ремонт. Что делать в даном случае новому собственнику (новому арендодателю)?.
Алина, день добрый!
можно написать уведомление о расторжении договора аренды; взыскать задолженность по аренде;
обязать арендатора надлежащим образом исполнять договор аренды.
с Уважением Андрей Александрович Саунин
Мой офис в Екатеринбурге, Большакова 107, оф.2
+7 /343/ 202-57-55
Специализация:
споры с недвижимостью (земля, дом, здание, квартира, гараж). строительные споры
уголовные дела, связанные с экономическими преступлениями
Спросить
Смена собственника помещения не влияет на соблюдение обязанности арендатора по соблюдению условий договора аренды и нет необходимости для нового собственника сначала заключать предварительный договор аренды с момента покупки, а затем основной договор аренды с момента вступления в право собственности.
СпроситьТо есть: нужно подавать в суд иск о расторжении договора либо о взыскании задолженности даже в том случае, если старый собственник помещения муниципалитет и новым собственником физлицом приобретено помещение на конкурсной основе и в договоре купли-продажено указано, что все риски с момента заключения и до момента регистрации собственности несет покупатель физлицо, а не арендатор, который сделал из помещения свалку и не платит, а по документтам купли-продажи передано помещение покупателю (новому собственнику) новенькое и отремонтированное-какой документ с момента купли-продажи необходимо составить будущему собственнику, чтобы арендатор привел помещение в соответствии с техдокументами и санитарными нормами? Что даже уведомлять его не надо о смене рреквизитов. Кто-нибудь из юристов может дать четкий и развернутый ответ?
Спросить
Я собственник помещения. Сдаю в аренду помещение. Арендатор продает свое имущество, которое находится в арендованном помещении, другому арендатору, с которым планируется заключить новый договор аренды. Каким образом мне оформить акт приемки помещения с продаваемым оборудованием и заключить договор с новым арендатором, который приобретает это оборудование?
Ровно так же, как и сдавали - указываете состояние только своего имущества, а не любого иного, которое находится внутри помещения - Вы к этому имуществу отношения не имеете.
СпроситьГУП - арендодатель в январе 2005 года заключил договор аренды нежилых помещений на первом этаже и подвала расположенных в многоквартирном доме. Арендатором по договору является физическое лицо. Срок аренды по договору - 49 лет. Помещения предоставлены по коммерческую деятельность. Собственником нежилых помещений является государственный орган по управлению государственным имуществом. Помещения предоставлены в полуразрушенном состоянии (выгоревшие, местами разрушены межкомнатные перегородки) , о чем и был составлен дефектный акт. В помещениях арендатором произведен значительный капитальный ремонт В договоре не указано право последующего выкупа нежилых помещений, а так же указано что затраты на ремонт помещений, в случае расторжения договора, арендатору не возмещаются. Оплата арендатором за аренду производиться своевременно. Собственником нежилых помещений Собственник нежилых помещений, без уведомления арендатора, выставил на продажу через аукцион данные нежилые помещения вместе с подвалом под ними, хотя в подвале расположены технические коммуникации обслуживающие все помещения над ним, в том числе и квартиры. Имеет ли право собственник нежилых помещений отчуждать подвал? Имею ли я (физ. лицо по договору аренды) первоочередное право выкупа данных нежилых помещений без подвала?
Имеет ли право собственник нежилых помещений отчуждать подвал? Имею ли я (физ. лицо по договору аренды) первоочередное право выкупа данных нежилых помещений без подвала?
едеральный закон № 159-ФЗ от 22 июля 2008 года «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…
в соответствии с п. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ имеете право
Спросить
Арендодатель заключил договор аренды на 3 года с арендатором. Две стороны-юрлица. Но в течении этого срока меняется собственник помещения. Соответственно, арендатора просят покинуть помещение, хотя по договору аренды срок аренды ещп не закончился. Что делать арендатору?
Арендатор должен говорить новому собственнику что по закону смена собственника не является основанием для расторжения договора аренды Если надлежащим образом исполняются условия договора аренды то нет оснований для расторжения договора
Спросить
Покупатель - физлицо, покупает 238/478 доли нежилого помещения и 67/84 доли земельного участка, находящегося в собственности (на основании Свидетельства о собственности на землю и нежилое помещение) физлица-Продавца. В покупаемом помещении арендует торговую площадь у Продаца-арендодателя Арендатор - ИП. Продавец и Покупатель - аффилированные лица. Покупатель хочет выселить Арендатора. Законно ли это, какими документами оформляется выселение, насколько может затянуться выселение при нежелании Арендатора покидать помещение?
Доброй ночи, Ирина! Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 п. 1 ГК РФ), т.е. Арендатор имеет полное право продолжать пользоваться арендованным имуществом до окончания срока действия договора при условии выполнения своих обязательств по договору аренды. Выселить арендатора до окончания срока действия договора можно только по решению суда. При этом необходимы веские основания: нарушение существенных условий договора аренды, наличие в договоре других условий, которые могут служить основанием для расторжения договора.
С уважением...
СпроситьДля ответа на ваш вопрос недостаточно информации. Основаниями для расторжения договора и выселения арендатора являются истечение срока аренды, невнесение арендной платы, а также основания указанные в ст. 620 ГК РФ
Спросить
Как доказать отсутствие коммерческой деятельности в нежилом помещении при продаже после раздела?
Помещение нежилое в собственности с 2013. В 2014 подписан предварительный договор купли-продажи с двумя покупателями, по которому я должен был разделить помещение на отдельные части (новые помещения) и передать покупателям с последующим выкупом в рассрочку частями. Этот договор не регистрировался. По этому же договору были в 2016 проданы (с регистрацией сделки) первые два помещения. Декларация предоставлялась в ИФНС. По предварительному договору в 2018 было продано следующее помещение по этому же адресу (после раздела в 2014)-с регистрацией сделки. Декларацию не подавал (больше 3 лет в собственности) ИФНС требует доказательств, что коммерческая деятельность в помещении не велась. ИП не являюсь, в аренду не сдавал. Как доказать мне отсутствие деятельности?
Никаких доказательств в этом случае Вы не сможете больше предоставить. Т.к. в данном случае их просто нет. Воспользоваться ст. 217, 217.1 НК РФ не сможете. Т.к. недвижимость коммерческая, а не жилая. Вообще никакого значения при таком раскладе не имеет велась деятельность или нет.
Спросить
Они что-то путают. Это не Вы должны доказывать свою невиновность и отсутствие предпринимательской деятельности, а они должны доказать Вашу вину. А Вы же согласно ст.217 НК РФ не платили налог и не представляли декларацию.
Спросить
Отсутствие коммерческой деятельности подтверждаете объяснениями, отсутствием статуса ИП.можете привлечь свидетелей, письменными документами
ст.90,93,94 НК РФ,
Но в данном случае это не имеет значение.
Воспользоваться ст. 217, 217.1 НК РФ не сможете.
Спросить
Добрый день!
Напишите письменное объяснение, что не использовалась как коммерческая недвижимость. Этого достаточно, потому что если факт использования помещений в коммерческих целях не было, то пусть сама инспекция попробует доказать, что было иное.
Вы не обязана доказывать отсутствие факта.
Если к Вам предъявят налоговые претензии, то обжалуйте их в суд.
Согласно ст. 56 ГПК инспекция обязана будет доказать вашу вину и факты, которые она пытается выдумать.
Спросить
Здравствуйте Виктор
Самого по себе факта совершения гражданином сделок по приобретению или отчуждению имущества для признания гражданина предпринимателем не достаточно
Бремя доказывания обстоятельств, указывающих на фактическое вступление гражданина в оборот в качестве субъекта предпринимательской деятельности и дающих основания для квалификации полученного физическим лицом дохода как связанного с предпринимательской деятельностью, лежит на налоговом органе
Письмо Федеральной налоговой службы от 7 мая 2019 г. № СА-4-7/8614@ Об обзоре судебной практики по спорам, связанным с квалификацией деятельности физических лиц в качестве предпринимательской в целях налогообложения
Федеральная налоговая служба направляет обзор судебной практики по спорам, связанным с квалификацией деятельности физических лиц в качестве предпринимательской в целях налогообложения.
На основании части 1 статьи 34 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.
Согласно части 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии с вышеуказанными положениями предпринимательская деятельность может заключаться не только в использовании гражданином результатов труда, но и в использовании принадлежащего ему имущества для целей осуществления предпринимательской деятельности. В то же время владение, пользование, а также распоряжение имуществом не рассматривается само по себе в качестве признака предпринимательской деятельности, а рассматривается как осуществление правомочий собственника.
В силу положений статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Статья 23 ГК РФ закрепляет ряд правил, регулирующих статус индивидуального предпринимателя. В отношении отдельных видов предпринимательской деятельности законом могут быть предусмотрены условия осуществления гражданами такой деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Исходя из положений пункта 2 статьи 11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс, НК РФ) индивидуальными предпринимателями являются физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств. При этом физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Налоговым кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 17.12.1996 N 20-П (также в определениях от 15.05.2001 N 88-О и от 11.05.2012 N 833-О), имущество физического лица юридически не разграничено на имущество, используемое в предпринимательской деятельности и используемое в личных целях. При получении физическим лицом доходов от деятельности, не относимой им к предпринимательской, но подлежащей квалификации в качестве таковой, на указанное лицо будет распространяться соответствующий режим налогообложения, установленный Налоговым кодексом для индивидуальных предпринимателей.
Квалификация сделок по отчуждению товаров, работ, услуг и имущественных прав как хозяйственных операций, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности возможна в том числе в силу длительности, систематичности и массовости действий, направленных на их приобретение и продажу.Как отмечено в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2018 N 308-КГ 17-14457 по делу N А 53-18839/2016 направленность действий гражданина на систематическое получение прибыли состоит в активных действиях - вовлечении соответствующих ресурсов (оборудования, рабочей силы, технологии, сырья, материалов, энергии, информационных ресурсов и т.д.), нацеленности произведенных затрат на получение положительного финансового результата.
В каждом конкретном случае, оценивая обстоятельства дела в совокупности и взаимосвязи, налоговым органам необходимо выяснять использовалось ли имущество в предпринимательской деятельности и определять занимается физическое лицо предпринимательской деятельностью или реализует свое право на осуществление гражданско-правовых сделок. При этом бремя доказывания обстоятельств, указывающих на фактическое вступление гражданина в оборот в качестве субъекта предпринимательской деятельности и дающих основания для квалификации полученного физическим лицом дохода как связанного с предпринимательской деятельностью, лежит на налоговом органе.
1. Общие признаки, свидетельствующие об осуществлении физическим лицом предпринимательской деятельности.
1.1. Приобретаемое гражданином имущество имеет предпринимательское назначение (не предназначено для использования в личных целях) и установлена направленность действий на систематическое получение прибыли.
При установлении целей приобретения имущества основным фактором являются обстоятельства направленности на систематическое получение дохода от использования рассматриваемого имущества или систематичной перепродажи имущества. Самого по себе факта совершения гражданином сделок по приобретению имущества для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если последующие совершаемые им сделки не образуют предпринимательской деятельности.
В письмах Минфина России от 07.11.2006 N 03-01-11/4/82 и ФНС России от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@ разъяснено, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
В письме ФНС России от 25.01.2011 N КЕ-3-3/142@ обращено внимание на то, что квалификация доходов, относящихся к предпринимательской деятельности, зависит от совокупности факторов, составляющих суть конкретного вида предпринимательской деятельности, в частности: оснований, в связи с которыми получено право собственности на реализуемое имущество; целей осуществляемых операций купли-продажи указанного имущества, а также наличия свидетельств о систематическом осуществлении указанных операций.
Спросить
Бред какой то. Вы доказывать ничего не должны ст.1.5 КоАП. Тем более, если они хотят вам инкриминировать правонарушение.
КоАП РФ Статья 1.5. Презумпция невиновностиСпросить1. Лицо подлежит административной ответственности только за те административные правонарушения, в отношении которых установлена его вина.
2. Лицо, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении, считается невиновным, пока его вина не будет доказана в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, и установлена вступившим в законную силу постановлением судьи, органа, должностного лица, рассмотревших дело.
3. Лицо, привлекаемое к административной ответственности, не обязано доказывать свою невиновность, за исключением случаев, предусмотренных примечанием к настоящей статье.
(в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 210-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Неустранимые сомнения в виновности лица, привлекаемого к административной ответственности, толкуются в пользу этого лица.
Ничего вы представлять не обязаны. Имущество физического лица юридически не разграничено на имущество, используемое в предпринимательской деятельности и используемое в личных целях. И если физическое лицо получает доходы от деятельности, не относимой им к предпринимательской, но подлежащей квалификации в качестве таковой, то на указанное лицо будет распространяться соответствующий режим налогообложения, установленный НК РФ для индивидуальных предпринимателей. Хотя владение, пользование, а также распоряжение имуществом не рассматриваются сами по себе в качестве признаков предпринимательской деятельности, а считаются осуществлением правомочий собственника.
Бремя доказывания обстоятельств, указывающих на фактическое вступление гражданина в оборот в качестве субъекта предпринимательской деятельности и дающих основания для квалификации полученного физическим лицом дохода как связанного с предпринимательской деятельностью, лежит на налоговом органе.
А налоговую направьте письмо следующего содержания - я по состоянию на сегодня в аренду нежилое помещение по адресу... не сдавал и не сдаю.
Из положений п. 2 ст. 11, п. 1 ст. 143 и пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ следуют обязанности по исчислению и уплате НДС в отношении индивидуальных предпринимателей и граждан, не зарегистрированных в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющих предпринимательскую деятельность. При этом ВС РФ указал, что непредставление в налоговый орган уведомления об освобождении от уплаты НДС по ст. 145 НК РФ не влечет за собой утрату права на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, что являлось бы несоразмерным последствием с точки зрения цели установления данного института.
Исходя из положений ч. 1 ст. 34 Конституции РФ доходом от иной экономической деятельности, поскольку сдача в аренду принадлежащих ему нежилых помещений представляет собою реализацию его права на распоряжение этим имуществом. Кроме того, по мнению заявителя, в случае квалификации деятельности гражданина в качестве предпринимательской к налогоплательщику подлежат применению не только нормы, возлагающие обязанности по уплате соответствующих налогов, но и нормы, позволяющие претендовать на соответствующие льготы, в том числе на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика по НДС.
СпроситьЯ являюсь арендатором нежилого помещения договор аренды не расторгнут нарушений договора нет при этом собственник помещения сдает в аренду это помещение другим арендаторам. Что делать в этом случае.
Михаил!
Ваш вопрос регулируется главой 34 части 1 Гражданского кодекса РФ.
3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Таким образом, вы вправе направить арендодателю в письменном виде требование либо об уменьшении арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.
Спросить
Здравствуйте, Михаил!
Подавайте в суд возмещения согласно ст. 15 ГК РФ упущенную выгоду. Удачи.
Спросить31.12.2019 закончился срок аренды нежилого помещения, новый договор предоставили, но по истечении месяца арендатор просит нас освободить помещение, да у нас задолженность по договору от 2019 года составляет 4 месяца, и 1 месяц нового года...
Имеет ли право арендадатель удерживать имущество арендатора?
Здравствуйте.
Нужно ознакомится с договором ст.606 ГК РФ. Есть императивные требования закона.
Спросить
