Что можно сделать и можно ли что-то сделать вообще?
У нас ситуация такая. Купили комнату в коммуналке. Узнавали у нотариусов, в юр. консультациях нужно ли согласие соседей (т.е. владельцев соседней комнаты). ВЕЗДЕ сказали, что нет. Комнату покупали на мужа, покупкой занимался он. В документах, несмотря на мои неоднократные просьбы, указал БТИ-шную стоимость комнаты, а не рыночную. Соседи подали в суд. Районный суд вынес решение о переводе прав собственности на соседей с возмещением нам 5.000 у.е. (БТИ-шная стоимость, указанная в документах).
Мы подали апелляцию. Горсуд вернул дело на рассмотрение в районный для определения цены (мы показали расписку бывшей владелицы). Вот я думаю - светит нам потерять эту комнату? Бывшая владелица нашей комнаты укатила на историческую родину - в Украину. Что можно сделать и можно ли что-то сделать вообще?
Очень хорошо, что вы взяли расписку – это то, что нужно. Несмотря на то, что она не зарегистрирована, как это сделано с договором купли-продажи, она будет принята судом во внимание в качестве доказательства. Хорошо было бы, конечно, если бы ваша украинка все подтверждала в суде, но это, по-видимому, невозможно. Из этого проистекают возможные неприятности в заседании. Например, соседи обвинят вас в собственноручном изготовлении расписки – возразить-то продавец не может. Возможный вариант противодействия – графологическая экспертиза, которая подтвердит идентичность подписи в договоре купли-продажи и в расписке. Возможны и иные варианты. Если же неприятностей удастся избежать, то готовьтесь к наездам налоговой инспекции с вопросами, типа – а где вы взяли 20 тыс долларов с вашей зарплатой 3 тыс руб в месяц. А в целом по ситуации прогноз благоприятный - думаю что возместят вам всю сумму, либо у соседей такой суммы не окажется и комната останется вашей.
Спросить
Вообще-то. довольно странная ситуация. Нужно проверить, была ли комната соседей в их собственности на момент совершения Вами сделки. В случае, если они не являлись собственниками, говорить о переводе прав на них невозможно, так как преимущественное право покупки принадлежит лишь участнику долевой собственности. Получите выписку из ЕГРП и проверьте даты. Нотариус и юристы, которые Вас консультировали, тоже не могли коллективно заблуждаться - возможно, соседкая комната приватизирована только сейчас, и их претензии заявлены необоснованно.
Спросить
Уважаемая Лена!
Без ознакомления материалами дела можем дать следующий общий совет - привлекайте к делу в качестве третьих лиц нотариуса, организацию по учету соответствующего объекта (скорее всего ДЕЗ) и Москомрегистрацию.
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 устаавливают в статье 17 "Ответственность нотариуса" -
Нотариус, занимающийся частной практикой, умышленно разгласивший сведения о совершенном нотариальном действии или совершивший нотариальное действие, противоречащее законодательству Российской Федерации, обязан по решению суда возместить причиненный вследствие этого ущерб. В других случаях ущерб возмещается нотариусом, если он не может быть возмещен в ином порядке.
В случае совершения нотариусом, занимающимся частной практикой, действий, противоречащих законодательству Российской Федерации, его деятельность может быть прекращена судом по представлению должностных лиц, либо органов, указанных в главе VII настоящих Основ.
Нотариус, работающий в государственной нотариальной конторе, в случае совершения действий, противоречащих законодательству Российской Федерации, несет ответственность в установленном законом порядке.
В случае непредставления либо несвоевременного представления в налоговый орган сведений, предусмотренных частью четвертой статьи 16 настоящих Основ, нотариус может быть привлечен в судебном порядке к ответственности в соответствии с законодательством Российской Федерации.
###
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" -
Статья 31. Ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
1. Учреждение юстиции по регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним.
Ответственность за точность данных, своевременность их предоставления об объектах недвижимого имущества несут организации по учету соответствующих объектов.
2. Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
СпроситьСкажите, пожалуйста, хочу купить комнату в коммуналке (бывшее общежитие), комната приватизирована, на этаже находится комнат 15 наверно, у всех ли соседей нужно спрашивать согласие на продажу этой комнаты?
Здраствуйте! Да, всех нужно уведомлять письменно о продаже комнаты или заключать договор дарения. В этом случае налог 13 % от стоимости придется платить. По факту будет купля-продажа.
СпроситьСобираемся продать комнату в общежитии блочного типа. В блоке 5 комнат, на эти 5 комнат 1 общая кухня, на 2 комнаты общий коридор, туалет и ванная комната. У нас приватизирована комната без коридора, смежная комната не приватизирована.
Нужно ли согласие соседей на продажу комнаты?
Каких именно соседей нужно спрашивать?
Как согласие должно быть оформлено?
Если продать без согласия, могут ли соседи оспорить потом куплю-продажу в суде?
Здравствуйте.
Гражданский кодекс Российской Федерации содержит статью 250, регламентирующую порядок осуществления преимущественного права приобретения доли в праве общей собственности. Исходя из этого положения, соседи «коммуналки» имеют преимущественное право приобретения продаваемой комнаты. Это значит, что при желании продать комнату в коммуналке, необходимо известить об этом всех соседей-собственников и предложить им купить отчуждаемое недвижимое имущество и приобрести долю в праве общей долевой собственности.
Собственник продаваемой доли в течение месяца может получить отказы от покупки или согласие на приобретение жилплощади. В случае, когда кто-то из собственников выражает такое согласие, с ним заключается обычный договор купли-продажи жилой недвижимости, подлежащий регистрации в соответствующих регистрирующих органах. Если согласие на покупку комнаты изъявили несколько человек, то данный вопрос решается по общему согласию или в суде.
Получение согласия соседей на продажу
Итак, принимая решение продать комнату в коммунальной квартире, необходимо получить письменное согласие на это соседей-собственников, то есть тех, кто по закону имеет право на преимущественное приобретение жилой площади. У собственников согласие необходимо получать в том случае, когда их комнаты приватизированы. В противном случае собственником будет являться муниципалитет, а согласие получается в соответствующем жилищном комитете.
Отказ от права преимущественного приобретения может иметь как простую письменную форму, так и быть нотариально заверенным. В том случае, когда собственником комнаты, расположенной по соседству, является несовершеннолетнее лицо, потребуется обращение в орган опеки и попечительства.
СпроситьУ меня сложилась такая ситуация у знакомых хочу снять комнату в коммуналке. Комната находется в собственности у моих знакомых., но при этом соседи проживающие в соседней комнате припятствуют сдачи этой комнаты и моему заселению. Аргументируя это тем что они не позволят нажиться на этой комнате собственникам. Имеют ли право вести себя так соседи, по закону ли это, и как можно сделать по закону чтоб заехать и жить спокойно?
При сдаче в аренду комнаты в коммунальной квартире согласие соседей обязательно!
Спросить
Сдача комнаты в коммуналке без согласия соседей и возможность проживания по генеральной доверенности
Могут ли соседи сдать комнату в коммуналке без согласия соседей, их комната в собственности, моя комната в соц. найме, всего две комнаты в квартире, и может ли человек проживать в комнате собственника по генеральной доверенности от собственника.
Здравствуйте. Да, в данном случае вполне могут. Им требуется только согласие муниципалитета (собственника второй комнаты). Проживать по генеральной доверенности не может, регистрация нужна
Удачи Вам и всего хорошего, благодарим за посещение нашего сайта, обращайтесь к нам ещё
СпроситьМожно ли сдать легально комнату в коммуналке, купленную в ипотеку? Что для этого нужно сделать? Нужно ли для этого согласие соседей на сдачу комнаты? Могут ли соседи мешать проживать нанимателю в такой комнате?
Спасибо большое.
Анна.
В коммунальной квартире был необходим ремонт общих мест. Соседи отказались участвовать в ремонте. Мы сделали ремонт и подали на соседей в суд. По решению суда соседи должны оплатить часть ремонта. Они отказались и хотят продать комнату. Комната соседей имеет двух владельцев. Соседи прислали нам извещение о продаже кмнаты по частям. Суммарная стоимость в два раза выше рыночной. Мы такую цену оплатить не можем. Вопросы:
1. Имеют ли право соседи на продажу, не выполнив решение суда?
2. Могут ли они продать только часть комнаты?
3. Новый владелец имеет право на прописку и проживание без нашего согласия?
Здравствуйте, Юрий.
Мои ответы Вас не порадуют. Исполнение решения суда - это одно, а продажа комнаты - другое. То есть - одно от другого не зависит. Вы можете продолжать взыскивать с них деньги по решению суда, независимо от того, что они уже продали комнату. Долю в праве собственности на комнату они также могут продать. Кроме того, новый собственник может вселиться, зарегистрироваться по месту жительства и проживать без Вашего согласия.
Спросить
Решение суда соседи обязаны выполнить в любом случае. Что значит продать по частям? Есл и они имеют отдельне доли, кажыйсобственник продает свою. В комнате новый собственник праве зарегистрироваться.
Спросить
Соседи могут продать комнату не исполнив решение суда.
Для ответа на Ваш второй вопрос необходимо знать как у соседей оформлена комната, в долевую или в общую совместную собственность. Если доля выделена то продажа возможна.
Новый владелец будет иметь право на проживание и регистрацию.
Вам необходимо сохранить извещение о продаже комнаты, т.к. соседи теперь не имеют право продать комнату дешевле, чем цена указанная в извещении. В случае если они продадут комнату дешевле Вы сможете обратиться в суд и оспорить сделку купли-продажи.
Спросить
Юрий, к большому сожалению, для Вас, но они могут продать свою комнату, а деньги все равно им придется Вам выплатить в любом случае.
Спросить
Уточнение к вопросу 3.
3.1 В каких ситуациях возниеает форма продажы без права проживания ?. Предлагаемой к продаже доли комнаты соответствует норма общей площади 11 м^2, что меньше санитарной нормы проживания в коммунальной квартире 15 м^2 . Следует ли отсюда, что продажа доли возможна только без права проживаемания ?
Спросить
собственник жилья имеет право пользования, владения , распоряжения (соответственно проживания), санитарные нормы , обсуждаемые в СМИЮ еще не введены в ЖК.
СпроситьУточнение к 3.
31 Что означает продажа без права проживания? Общая площадь, соответствующая продаваемой части комнаты 11м:2. Санитарная норма в коммунальной квартире 15 м:2.
Означает ли , что изза нарушения санитарной нормы продавать можно только без права проживания,?
СпроситьКоммуналка (3 комнаты) находится в общей долевой собственности с определенным порядком пользования (видимо, коммуналка раннего этапа приватизации? В данный момент все комнаты уже имеют третьих-четвертых хозяев, купивших их), у меня в правоустанавливающих документах доля, в том числе комната столько-то метров, как изменить режим собственности таким образом, чтобы в документах была прописана собственность на комнату?
Мне это нужно, чтобы прописать человека к себе без согласия соседей, поскольку соседи согласия не дадут, а человеку нужна регистрация и прикрепление к поликлинике (не родственник).
Ситуация осложняется тем, что один из собственников-соседей пропал лет 6 назад, в его комнате живет ее первоначальный хозяин, который продал комнату под прописку по такому договору - с сохранением права проживания.
если общедолевая собственность указана в свидетельстве о собственности, то наврядли вы переведете в коммунальную квартиру, государство долго пытается уйти от коммунальных квартир.Советую вам придти с правоустанавливающими документами на прием, чтобы оценить возможность.
Спросить
Арина, к сожалению, Вам не выдадут документ на комнату. У Вас в свидетельстве указано совершенно верно - доля.
А споров о порядке пользования тоже не имеется - это видно из Вашего ответа.
По прописке без согласия практика достаточно разнообразна, хотя в ГК РФ прописано согласие остальных сособственников. Если возникает необходимость - обратитесь лично, сформирую практику.
СпроситьНужно ли получать согласие соседей на сдачу комнаты в аренду?
У меня есть в собственности одна комната в коммунальной трехкомнатной квартире. В двух других комнатах живут владельцы этих же комнат. Я планирую свою комнату в коммуналке сдавать в аренду. Уже нашла желающих снимать комнату. Другие совладельцы квартиры не особо желают, чтобы я приводила в квартиру чужих людей. Они же знают, что являются собственниками не всей квартиры, а лишь одной комнаты. Надо ли мне получать согласие соседей, чтобы сдать в аренду свою комнату в коммуналке?
Заранее благодарна!
Здравствуйте! Если в собственности именно комната, а не доля в квартире, то согласие не требуется.
СпроситьНужно ли по новому Закону о Регистрации согласие соседей для продажи комнаты (в бывшем общежитии), при этом фактически кухня, туалет и душ общие на 8 комнат. Когда покупали комнату в 2015 году этого согласие не требовалось. Зарегистрировано как жилая комната, В адресе указано: город, улица, дом и номер комнаты?
Согласие не нужно, нужно только уведомлять собственников - если жилье муниципальное - то администрацию МО - согласно ст. 250 ГК РФ шлите заказной почтой с описью вложения с обратным уведомлением.
Спросить
Добрый день!
Если эта комната зарегистрирована как ваша собственность, то вы имеет полное право ее продать. Это ваше имущество и вы можете распоряжаться им по своему усмотрению.
Всего вам хорошего.
Спросить
Да, комната находится в совместной собственности меня и мужа. То есть у соседей не будет преимущественного права покупки, и их отказы не нужны при продаже?
Спросить
Добрый день! Не обязательно это. в вашем случае.
Да, комната находится в совместной собственности меня и мужа. То есть у соседей не будет преимущественного права покупки, и их отказы не нужны при продаже?
СпроситьСобираемся продавать комнату в коммуналке (в квартире 12 комнат). При продаже нужно получить отказы от всех соседей, а если соседка за стеной готова купить её (у неё смежная с нами комната, других смежных комнат нет), нужны ли будут отказы от других соседей? Получается, что соседка за стеной имеет первоочередное право на покупку нашей комнаты?
Продажа приватизированной комнаты в коммунальной квартире постороннему покупателю осложняется необходимостью соблюсти преимущественное право покупки соседей по квартире. Соседи могут принять решение о покупке, написать отказ от нее или промолчать в течение месяца с момента получения предложения. Наличие письменного отказа или подтверждение молчания соседей в течение 1 месяца позволяет совершить сделку с третьим лицом.
Это означает, что прежде, чем продать свое жилье стороннему покупателю, необходимо предложить его соседям по той же цене и на аналогичных условиях. Предлагать необходимо исключительно в письменном виде (это обязательное требование Гражданского кодекса РФ), лучше по почте, отправив письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.
К сожалению, распространена ситуация, когда соседи пытаются затянуть продажу комнаты, надеясь сбить цену или вообще оставить комнату пустующей на неопределенное время. Или соседи не проживают в «коммуналке»: непонятно, где их искать и как сообщать о продаже комнаты. Однако бояться такой ситуации не стоит.
Кого уведомлять о продаже квартиры?
Для начала стоит разобраться, кто именно из ваших соседей обладает преимущественным правом покупки комнаты (возможно, некоторые из них проживают на основе социального найма, договоров ссуды, аренды – с такими соседями согласовывать продажу не нужно).
В этом поможет информация из Росреестра: выписка обо всех правах на конкретный объект недвижимости и обо всех правообладателях. Уведомления направляются только собственникам комнат в «коммуналке». Если выяснится, что в квартире есть неприватизированные комнаты, то уведомление о продаже необходимо направить в орган управления муниципальным имуществом.
Стоит обратить внимание на ситуацию с несовершеннолетним собственником комнаты. Закон подразделяет несовершеннолетних на две категории. Первая, дети до 14 лет, не обладают гражданской правоспособностью, а значит, решение о покупке комнаты или отказе от нее должны подписать родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет обладают усеченной правоспособностью: они выразят свою волю сами, но с согласия родителей. Таким образом, ответ от имени ребенка на ваше уведомление о продаже будет содержать одну подпись (его родителя), если ребенку меньше 14 лет; и две подписи (ребенка и родителя), если ребенок старше 14. Кроме того, реализация имущественных прав несовершеннолетних контролируется органами опеки и попечительства: от них также потребуется письменное одобрение.
Как справиться с продажей комнаты в случае проблем с соседями?
Продажа комнаты может затянуться по следующим, связанным с соседями, причинам:
соседи отказываются от получения уведомления о продаже,
соседи получают уведомление о продаже, но хранят молчание,
место нахождения собственника соседней комнаты неизвестно,
собственник соседней комнаты проживает в другом городе.
Все эти проблемы решаемы.
Отказ от получения уведомления
В случае отказа соседей от получения вашего письма, оно к вам вернется. На конверте будет стоять штемпель почты России с указанием, что адресат «отказался от получения». Предъявив этот конверт в Росреестр при регистрации сделки, вы сможете подтвердить направление уведомления, а также игнорирование его соседом.
Игнорирование соседями уведомления
Если сосед получает уведомление о продаже, но никак на него не реагирует, стоит прибегнуть к помощи нотариуса. Нотариус заверит и направит уведомление еще раз. В случае молчания соседа, вы сможете получить у нотариуса документ (свидетельство), подтверждающий направление уведомления определенного содержания, получение его соседом, отсутствие ответа от соседа. И пойдете сдавать договор продажи комнаты в Росреестр с этим свидетельством.
Отсутствие соседей и сведений об их месте нахождения
С пропавшим соседом придется повозиться. Необходимо признать его через суд безвестно отсутствующим. Основанием для этого является отсутствие сведений о соседе в течение 1 года.
В заявлении о признании безвестно отсутствующим необходимо указать, что причиной обращения в суд стала необходимость соблюсти преимущественное право покупки комнаты (иначе суд не станет рассматривать заявление). В качестве доказательства к заявлению можно приобщить выписку из домовой книги, ответы адресных бюро. Суд опросит свидетелей (соседей и родственников отсутствующего гражданина), направит запросы по местам его вероятного нахождения.
В случае, если пропавший сосед так и не обнаружится, суд назначит управляющего его имуществом, в том числе и квартирой. И дальше направить уведомление можно уже управляющему, и получить ответ от него.
Собственник соседней комнаты проживает в другом городе
Если собственник соседней комнаты не против получить уведомление о продаже и готов на него отреагировать (купить комнату или отказаться от ее покупки), но живет далеко, придется действовать через нотариуса. Пусть, получив ваше уведомление, он заверит свой ответ у нотариуса и отправит вам по почте. Нотариально удостоверенный отказ позволит вам провести сделку со сторонним покупателем.
Собственник соседней комнаты умер, а наследник не вступает в наследство
Это самая проблемная ситуация. Если вы столкнулись с ней, то стоит либо идти обходными путями (мы рассказываем о них ниже), либо сделать оригинальный ход: подать в суд исковое заявление о признании комнаты покойного выморочным имуществом и обязании местных властей принять ее на баланс.
В результате судебного процесса будет определен наследник, фактически вступивший в наследство (или имущество признают выморочным, принадлежащим государству). А значит, будет, кому направить уведомление о продаже комнаты (наследникам или в администрацию). Сдавая документы по продаже комнаты на регистрацию, необходимо будет приложить к ним не только уведомление и отказ от наследников, но и указанное судебное решение.
Как обойти право преимущественной покупки
Может сложиться ситуация, когда продавец доли вышел на сделку и сроки поджимают, времени искать соседей и признавать их безвестно отсутствующими, нет. Тогда можно попробовать обходной путь.
Задача – сделать найденного покупателя таким же собственником комнаты в коммуналке. Это делается с помощью договора дарения. Продавец комнаты дарит покупателю небольшую долю в праве на свою комнату. Получив ее, покупатель становится из третьего лица, постороннего, таким же соседом по коммунальной квартире, как остальные. А значит, чтобы продать ему комнату, не нужно соблюдать преимущественное право покупки.
Конечно, как и другие «серые схемы», этот вариант требует осторожности, участия в нем только доверенных лиц. В противном случае вы рискуете остаться с потрясающим объектом недвижимости: мало того, что комната в коммуналке, она окажется еще и в долевой собственности.
Существует также, с первого взгляда более простой, способ: просто подарить комнату третьему лицу, фактически же провести продажу, но никак не оформлять передачу денег. Однако у этого варианта есть серьезный минус по сравнению с предыдущим. Притворную сделку дарения комнаты, прикрывающую куплю-продажу, может оспорить сосед по коммуналке и потребовать перевода на него прав по данной сделке. Договор же дарения доли в праве на комнату формально никак не затрагивает прав и обязанностей соседей по коммуналке.
Еще один способ, позволяющий избежать права преимущественной покупки: реализация права залога. Это один из доступных кредиторам способов возврата денег. Необходимо подготовить договор займа с потенциальным покупателем и соглашение о залоге (возврат фиктивного займа обеспечивается вполне реальным залогом комнаты в коммунальной квартире). Продавец комнаты намеренно пропускает срок возврата займа, чем дает покупателю право обратить взыскание на заложенное имущество. И преимущественное право покупки работать в данном случае не будет.
Спросить
