Как оформить обмен квартиры на две в г. Усть-Илимске и верно уплатить налоги - выбрать договор равноценной мены или купли-продажи?

В этом году хочу обменять квартиру 5-комнатную в Иркутском р-не на 2 квартиры в г. Усть-Илимске (2 собственника). и есть необходимость продать одну из тих квартир сразу. Обратилась в агентства за помощью как лучше оформить данную операцию, договорами купли продажи или договором равноценной мены (моя квартира менее 3 лет в собственности и явно свыше миллиона стоимостью). На что получила разные ответы, которые меня поставили в итоге в тупик. Проблема еще в том что все собственники территориально в УИ а регистрировать договор нужно в г. Иркутске (так ответили в нашем территориальном Росреестре). Так вот вопрос по НК РФ, в случае равноценной мены, какой налог я должна буду уплатить если стоимости прописать (1 млн = 500 тыс. +500 тыс.), могут ли при проверке декларации что-то потребовать или доначислить налог. Я прочитала разъяснения МинФина по вопросу обмена и там считается что доход есть общая стоимость, в том числе в натуральной форме, а юрист говорить что можно потом всё доказать и налога в данной сделке не будет, т. к. дохода нет.

Либо лучше оформить договора купли продажи и сделать прозрачной сделку указав рыночные цены, и применив имущественный вычет, который я не использовала.

В таком случае можно ли при продаже 2 разных квартир применить для квартиры 1. - вычет в 1 млн и 2 млн; а для продажи квартиры 2. - на сумму документально подтвержденных расходов (при оформлении договоров оформить и расписки)? Или может есть более простой вариант?