Нюансы заключения договора купли-продажи квартиры - опытный юрист дает системные консультации по Skype

597₽ VIP

Здравствуйте! Нужно обращать внимание на документы, и на содержание договора купли-продажи. Документы для продажи недвижимости (ст. ст. 16 - 18 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ; п. 29 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184):

1. договор купли-продажи на основании которого было приобретено имущество;

2. свидетельство о праве собственности;

3. выписка из домовой книги

4. нотариальное согласие супруга сособственника на продажу, если имущество было приобретено в браке!

Нужно при подписании внимательно читать договор. Все зависит от того на чьей Вы стороне, отсюда могут быть и подводные камни. Они могут быть как в порядке расторжения в случае неоплаты, например, так и в неустойках (ст.330 ГК РФ), порядке передачи, особенностей оплаты, лицах, которые потенциально могут иметь права на квартиру, или имели их в прошлом (например, отказались от приватизации)

В первую очередь необходимо проверить документы о собственности на квартиру, историю квартиры, когда она была приватизирована, возможность появления "скрытых" собственников или лиц, имеющих пожизненное право проживания, детей, иждивенцев, наследников, если квартира была передана по наследству и т.п.

Подводных камней множество, рекомендую вам в любом случае заказать не просто консультацию, а сопровождение сделки (ст 779 ГК РФ) - дороже, но вы будете спокойны, ведь сумма, которой вы рискуете, немаленькая.

При заключении договора купли-продажи квартиры необходимо сделать следующее:

1Проверка правоустанавливающих документов на квартиру-на основании чего квартира принадлежит Продавцу ( договор купли-продажи ,дарения ,приватизации .наследство и т.д)

2. Проверка истории квартиры-отслеживается на основании выписки из ЕГРП. . В этой выписке будет отражена вся история квартиры (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года-даты вступления в силу Федерального закона №122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3 Проверка качества квартиры-подразумевается проверка соответствия основных характеристик квартиры установленным требованиям ,наличия каких либо перепланировок квартиры. Узаконены они или нет Проверяется на основании технического паспорта БТИ.

4 Проверка личности продавца -Данные о его паспорте,месте жительства Если от лица продавца действует представитель по доверенности то необходима и проверка доверенности на ее подлинность Не отозвана ли доверенность.

5 Проверка прав третьих лиц на квартиру.Кто и на каком основании зарегистрирован в этой квартире Какие основании имеют эти лица при продаже квартиры на дальнейшее проживание Согласно Закону РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" лица отказавшиеся от приватизации имеют право на пожизненное проживание в квартире.

Особое внимание следует обращать на наличие несовершеннолетних в квартире

В последнее время особо продвинутые покупатели требуют от продавцов даже справки о том,что они не стоят на учете в ПНД.

В общем нюансов здесь много Все сразу и не опишешь

1) правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру, то есть основание возникновения права собственности (по-простому как продавец приобрел квартиру: купил? - тогда смотрим договор купли-продажи; унаследовал? - тогда исследуем документы о праве на наследство, и т.д.) и документ, которым подтверждается право собственности (свидетельство, выписка из егрп)

2) список лиц, имеющих право проживания в квартире;

3) требуется ли обязательная нотариальная форма для этого договора (например, продается доля в праве собственности, а не вся квартира);

4) находится ли квартира в залоге;

5) находятся ли продавец и покупатель в браке, была ли приобретена квартира продавцом в браке или до брака (или по основанию, исключающему возникновение совместной собственности);

6) сроки оплаты жилого помещения, возникнет ли залог.

Более детально - по каждому пункту надо разбирать.

Коллеги здесь много написали о начальном этапе купли-продажи, про выбор квартиры безопасной для покупки и проверку пакета документов на квартиру. Не буду заново это описывать. Также необходимо проверить и покупателя (действительность паспорта, судимость), и продавца. Немаловажным является обеспечение безопасной передачи денег и расписок по сделке. Проверка договора купли-продажи. Проверка заявления покупателя непосредственно в регистрирующем органе.

Добрый вечер.

На что нужно обратить внимание и что проверить - кратко, разумеется.

1. возможность заключения сделки в принципе - полномочия собственника, необходимость получения согласия супруга, наличие правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, отсутствие обременения/ареста/запрета на рег. действия.

2. оценка потенциальной возможности оспаривания сделки в будущем (в том числе состояние собственника на момент подписания договора), а также возможности появления лиц, которые будут претендовать на проживание в квартире (например, снятые с рег. учета по заочному решению суда, безвестно отсутствующие...)

3. условия самого договора, в частности порядок оплаты. Важны все нюансы.

4. обязательное подписание акта передачи квартиры (ст. 556 ГК РФ), причем не формальное, а с тщательным осмотром.

На практике бывают такие курьезные случаи, которые предвидеть заранее просто невозможно.

Что напишете в договор (права и обязанности сторон) статья 421 ГК РФ, такие последствия и будут!

если кратно - составляйте договор купли-продажи, далее - отдавайте на юридическую экспертизу, т.к. даже опытные юристы могут опустить существенные моменты при заключении договора - ст. 421 ГК

консультация по скайпу ничего не даст, нужна конкретная ситуация, а не изучение общих вопросов...даже из приведенных вам здесь ответов - общих по своей сути - вы можете ничего не понять, даже если вы юрист