Ответ на этот вопрос поможет установить еще одну определенность в правоотношениях, возникающих в сфере купли-продажи недвижимости.

Павел, добрый день!

Начну по порядку.

а) соглашение о задатке заключено в простой письменной форме и по своему содержанию сходно с предварительным договором, который должен быть составлен в той же форме, что и основной договор(гос.регистрация?);

Не беспокойтесь, законом не предусмотрена государственная регистрация договора о задатке, только договора купли-продажи недвижимого имущества.

б) в тексте соглашения имеется отметка о негативных последствиях , предусмотренных такой-то статьей ГК,... но отметки об ознакомлении сторон с данными статьями нет;

Не имеет никакого значения - не знание законов.......ну и так далее, самое главное, что сумма денежных средств, выплаченных в счет будущего договора купли-продажи названа задатком.

в) покупатель "а" замышляет увеличить размер своих требований путем преднамеренного создания какой-то упущенной выгоды(-здесь, если можно, по-подробнее)

Об упущенной выгоде (бред! со стороны продавца) речь может идти исключительно в случаях, когда нарушены права продавца (например, не вовремя оплачена сумма договора), насколько я поняла, в данном случае - о таком нарушении речь не идет, скорее, об упущенной выгоде и так далее имеет право рассуждать именно покупатель, но никак не продавец.

Ситуация смахивает на мошенничество, достаточно распространена.

Покупатель "а" может смело обращаться в суд, если продавец совершит свои намерения, а пока - можете сообщить в отдел юстиции о сложившейся ситуации с просьбой приостановить регистрацию договора с покупателем "б", до рассмотрения судом иска, там, обычно, достаточно серьезно относятся к таким сообщениям, но даже если в юстиции Вашу просьбу проигнорируют, они будут нести солидарную ответственность с продавцом, если он все-таки совершит свои намерения.

Иски могут быть двух видов: о взыскании задатка в двойном размере и т.д., и о понуждении к заключению договора на тех условиях, которые указаны в договоре о задатке.

Желаю удачи!

Всего доброго,

С уважением,

Ирина Пономарева.

Уважаемый Павел,

Наши доблестные юристы не очень любят вчитываться в законы, а потому могут ошибаться.

Давайте вместе прочитаем п.1 ст. 380 ГК, которая говорит о задатке:

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в ДОКАЗАТЕЛЬСТВО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА и в обеспечение его исполнения.

Смотрите: задаток выдается только тогда, когда договор уже заключен. При заключении предварительного договора задаток невозможен. А теперь надо ОЧЕНЬ внимательно читать данное соглашение. Если суд сочтет возможным квалифицировать упомянутый Вами документ как полноценный договор купли-продажи (в моей практике суд признал надлежаще оформленным такой ужасный договор выполненный на мятом тетрадном листе, который я сам лично разобрать не смог), то покупатель и квартирку может потребовать ему предоставить.

Если суд установит, что договор является надлещаще оформленным предварительным договором, то согласно п.5 ст. 429 и п.4 ст.445 ГК РФ покупатель может обратиться в суд с иском о понуждении заключить основной договор и кстати потребовать возмещения убытков при определенных условиях может.

Ну а возможные ньюансы предугадывать не стоит, надо знать конкретную ситуацию.