Нарушение сроков аренды - возможность получить компенсацию при отсутствии регистрации договора

796₽ VIP

Никаких шансов выиграть и взыскать столь ощутимую сумму нет. Договор считается незаключенным, так как, сами понимаете, если срок превышает год, то должна быть обязательная госрегистрация. ГК РФ Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

Позиции высших судов по ст. 609 ГК РФ >>>

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 609 ГК РФ

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Здравствуйте, нет не сможете получить коммпенсацию, поскольку ст. 433 ГК РФ установлено:

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Здравствуйте.

Шансов для Вас нет к сожалению, т.к для таких договоров обязательна регистрация.

Гражданский кодекс | ст 609 ГК РФ

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 34] [Статья 609]

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Гражданский кодекс | ст 433 ГК РФ

Статья 433. Момент заключения договора

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 28] [Статья 433]

1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Уважаемая Надежда! Здравствуйте! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:

по уму, видеть бы договор аренды. Возможно поступить вот как: понудить через суд контрагента о регистрации договора в Управлении Росреестра порегиону. Зарегистрировать договора аренды (государственная пошлина - 10 000,00 руб. - ст.333.33 НК РФ), а вот далее уже решать вопрос о взыскании тех или иных платежей по легитимным условиям договора аренды.

Но в любом случае надо анализировать договор и взаимоотношения сторон.

Позиция судов по таким вопросам не всегда однозначна. К примеру,

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске отказал.

Как указал суд апелляционной инстанции, в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Как видите, шансы на удовлетворение требований о взыскании компенсации у Вас есть. Так что с предыдущими ораторами я не соглашусь, пожалуй. Да и в личной практики есть соответствующие примеры.

Если год не прошёл, то можно взыскать штраф в 1 млн. руб. согласно ст. 330 ГК РФ.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Если прошёл год, договор ничтожный.

Т. е. это бумажка для отхожего места.

Вы можете взыскать только неосновательное обогащение от пользования Вашим имуществом.

На эту компенсацию начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Интересный вопрос, основанный на двух неубедительных правовых позициях: незаключённости договора аренды, вытекающей из необходимости в силу п.2 ст.651 ГК РФ государственной регистрации договора аренды здания или помещения в нем (с учетом информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53), и возможности для сторон устанавливать такую компенсацию при досрочном расторжении договора аренды (при условии действительности этого договора, п.1 ст.164 ГК РФ).

В отношении регистрации и действительности договора всё, более-менее, понятно. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п.2 ст.165 ГК РФ).

Если не прошел годичный срок исковой давности (п.4 ст.165 ГК РФ), надеюсь, что нет, то подавайте исковое в суд, доказывайте уклонение, получайте решение и регистрируйте этот договор.

В соответствии с п.7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной. На этом основании арбитражный суд удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора аренды. Все расходы по оплате госпошлины арбитражный суд возложил на арендодателя, указав, что учреждение юстиции, которое в силу пункта 3 статьи 165 ГК и на основании принятого судом решения обязано зарегистрировать договор, не совершало каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца.

Следующий момент, если в договоре предусмотрена компенсация за досрочное расторжение, то, очевидно, и само право на досрочное расторжение у арендатора есть, и не нужно рассуждать на тему исполнения обязательств надлежащим образом (ст.309 ГК РФ), недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства (ст.310 ГК РФ). Уже легче (или, всё-таки, нет такого права у арендатора по договору).

Возникает вопрос только о порядке досрочного расторжения – судебный (п.2 ст.450, п.2 ст.452, ст.620 ГК РФ), простым уведомлением, либо отказом от договора (ст.450.1 ГК РФ). Или может по соглашению сторон (п.1 ст.450 ГК РФ) с выплатой компенсации.

В зависимости от условий договора, по своей правовой природе компенсацию нужно рассматривать как возмещение убытков в виде неполученных доходов и упущенной выгоды (их нужно доказывать – п.2 ст.15 ГК РФ) либо как меру обеспечения (неустойка, штраф), то есть наиболее подходящих по смыслу в данном случае способов защиты гражданских прав (ст.12 ГК РФ). Но суд уменьшит по любому из этих оснований взыскиваемую сумму ввиду несоразмерности её последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Остается ещё вариант – п.3 ст.310 ГК РФ, в соответствии с которым предусмотренное договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. Если будет в форме отказа от исполнения договора, то можно сослаться на эту норму.

Итак, много допусков, работы, расходов и некоторая вероятность (шанс) получения положительных решений судов. Дело ещё и в арендаторе и его финансовых возможностей исполнить решения суда. Нелегкая задача для принятия решения.