Как защитить интересы дольщиков при попытке застройщика навязать неудовлетворительную УК и какие права имеет последняя

Добрый вечер!

Первую компанию всегда навязывает настройщик, но вы потом можете провести собрание собственников и выбрать другую компанию

С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.

Вы можете собрать свое собрание и выбрать подходящую себе управляющую компанию, либо избрать способ управления - ТСЖ, если у вас уже оформлено право собственности.

05.04.2013 г. Федеральным Законом РФ № 38-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», в ст. 161 ЖК РФ, регламентирующую выбор способа управления многоквартирным домом и общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом, были внесены существенные изменения. Они уточняют порядок выбора управляющих компаний для домов-новостроек.

Теперь по закону покупатели жилья в новостройке смогут выбрать управляющую компанию, даже если еще не стали собственниками. Самое же важное новшество заключается в том, что застройщик больше не может назначить «свою» управляющую компанию. Управляющим компаниям, которые хотят взяться за управление многоэтажками, отныне предстоит участвовать в конкурсе и побеждать. Выбор УК происходит на открытом конкурсе, который должен быть организован органом местного самоуправления в течение 20 дней со дня выдачи застройщику разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, путем размещения извещение о конкурсе в Интернете. На подачу заявки с момента извещения у участников есть 40 дней. Через 10 дней после конкурса, орган местного самоуправления уведомляет собственников квартир и обладателей актов приема-передачи жилья в новостройке (дольщиков, не оформивших право собственности) о результатах конкурса и условиях договора, после чего все жильцы должны заключить договор с выигравшей УК, или, если не согласны, уведомить об этом администрацию, составив протокол разногласий. Срок контракта с УК должен быть не менее 1 года, но не более 3 лет. Во время проведения конкурса домом может управлять сам застройщик, либо УК, выбранная им на срок до трех месяцев. Примечательным является тот факт, что теперь, если конкурс по отбору управляющей компании признается не состоявшимся, договор управления домом заключается с компанией, отобранной самим застройщиком.

В развитие положений части первой ст. 161 Жилищного кодекса РФ Правительство России 15.05.2013 г. приняло и Постановление № 416, которым утвержден порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.

Таким образом, когда многоквартирный дом уже построен, но еще не введен, его эксплуатация осуществляется либо самим застройщиком, либо управляющей компанией, с которой застройщик заключил договор на управление новым многоквартирным домом, на срок не более 3 х месяцев. При этом договор с управляющей компанией может быть заключен застройщиком в период с момента фактической постройки дома, и до истечения 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

На этой стадии застройщик еще не может передать дольщикам квартиры в построенном доме, т. к. сам дом не введен в эксплуатацию и помещения в нем, еще не являются объектом для передачи права. И, тем не менее, уже на этой стадии закон предусматривает возможность передачи дома в эксплуатацию управляющей компании застройщиком, выбранную по своему усмотрению. На практике в этом качестве выступают, как правило, именно тем или иным образом аффилированные с застройщиком управляющие компании.

Далее, после того, как застройщик получает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, начинается передача квартир в собственность дольщиков. Именно на этой стадии между застройщиком и дольщиками подписываются акты приема-передачи квартиры.

Параллельно передаче застройщиком квартир дольщикам орган местного самоуправления в течение 20 дней со дня выдачи застройщику разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома обязан разместить на своем официальном сайте извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления этим домом, и не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения обязан провести открытый конкурс по выбору такой управляющей компании. Затем, тот же орган местного самоуправления, в течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании, обязан уведомить всех собственников жилья и дольщиков, принявших на этот момент квартиры от застройщика, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Жильцы же обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 ГК РФ (заключение договора в обязательном порядке).

По сложившейся практике в конкурсе на выбор управляющей компании как правило побеждает именно та компания, которая с самого начала осуществляет эксплуатацию построенного многоквартирного дома, с которой у застройщика уже заключен договор, и которой дом уже фактически передан в эксплуатацию. Отсюда становится вполне понятным желание застройщика максимально закрепить будущий выбор нужной управляющей компании на предстоящем конкурсе. Для этой цели застройщик и предлагает дольщикам на подписание, в момент передачи квартир, бюллетени некоего «заочного» голосования, предлагая заранее «выбрать» нужную застройщику управляющую компанию.

Но стоит помнить, что согласно ст. 161 Жилищного Кодекса РФ, способ управления многоквартирным домом могут выбирать только собственники помещений в таком доме. И они вправе на свое усмотрение выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

При этом конкретный способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Застройщики часто таким образом поступают. Непонятно, почему вы, как дольщики, не хотите, чтобы вашим домом управляла именно эта компания, в чем существо ваших претензий к УК.

Вам следует договариваться, иначе никак.

После ввода дома в эксплуатацию застройщик обязан передать дом УК на обслуживание. Учитывать мнение дольщиков (ещё не собственников он не обязан). Зарегистрировав свое право на собственность вы сможете сменить форму управления (ТСЖ, УК) и выбрать другую УК в любой момент проголосовав на собрании.