Каким документом оформляется изменение стороны в договоре аренды (смена собственника) и как он должен выглядеть?
Огромное спасибо.
Здравствуйте, Юля!
Я думаю, что необходимо заключить новый договор, где в качестве стороны будет новый собственник!
С уважением,
Спросить
Полагаю, что мой ответ уже потерял актуальность для Юли, так как вопрос был задан в 2003 году, но, может быть, он поможет кому-нибудь еще, кто "изучает" законодательство в подобного рода "интернет-местах" (да и за честь юриста - земляка, уже ответившей на заданный вопрос, тоже нужно постоять
)
На заданный (да и на все остальные вопросы можно отвечать достаточно много), коротко же можно отметить, что Законодатель данный вопрос уже решил:
Согласно пункту 1 статьи 617 "Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон" Гражданского кодекса РФ "Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды".
То есть Законодатель устанавливает, что личность арендодателя не имеет существенного значения для арендатора и к новому собственнику сданного в аренду имущества полностью переходят права и обязанности арендодателя по договору аренды.
Для арендодателя, напротив, личность арендатора может иметь существенное значение (но это отдельная тема разговора).
Таким образом, если перемена лица происходит на стороне арендодателя - собственника арендованного имущества или лица, управомоченного им или законом выступать на стороне арендодателя, то договор всегда сохраняется в силе на прежних условиях (это правило действует также и в том случае, если речь идет о праве хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения). Речь идет о таком понятие, как право следования (право следует за вещью, а не наоборот). Поэтому при переходе права собственности или иного вещного права на имущество, обремененное правом пользования, основанным на арендном договоре, право арендатора всегда сохраняется, а следовательно, сохраняется и сам договор.
При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Кроме того, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе (см. подробнее п.п. 23 и 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Все вышеперечисленное относится и к субаренде.
Таким образом, заключать новый договор аренды не нужно, достаточно уведомления нового собственника Арендатору об изменении банковских реквизитов, для уплаты арендной платы (и предоставление, конечно же, управомочивающих документов). Для, так называемой, "юридической чистоты" договора, можно (если у Вас есть время) составить и дополнительное соглашение, в котором указать об изменении наименования Арендатора в договоре.
С уважением,
Перевалов Евгений Николаевич
Спросить
