Вопрос по составлению договора купли-продажи для получения ипотеки - выбор между собственником и совместной собственностью.

Добрый вечер, Юлия!

При передаче задатка нужно помимо расписки заключать договор о задатке, который будет регламентировать правила возврата\не возврата, если сделка не состоялась.

Но если договора нет, теоретически вы можете обратиться в продавцу с просьбой вернуть задаток, как суммы неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ), на основании п. 4 ст. 329 ГК РФ, т.к. основное обязательство прекратилось не по вашей вине и оно прекратилось.

Надо расписку смотреть, скорее всего должен, так как маловероятно, чтобы Вы друг друга о сделке уведомляли, о ее времени, срок сделки не указан, наверное.

А потому не будет доказательств того, кто не приехал на сделку.

Если доказательств нет, то это аванс, а он подлежит возврату.

У нас заключен предварительный договор, в котором есть пункт форс-мажор.

Написано так: стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по данному договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство полностью или частично, не могла ни предотвратить разумными методами (форс-мажор).

При наступлении указанных обстоятельств, задаток, возвращается продавцом покупателю в полном объеме в трехдневный срок с момента получения от стороны, для которой создалась невозможность исполнения ее обязательств по настоящему договору, извещения о наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Вопрос: Является ли отказ в выдаче ипотеки. После ее одобрения банком форс-мажором?

Обратесь в сбербанк, Вам там все расскажут и дадут перечень документов (ст. 421 ГК РФ). Как правило банки предлагают свои формы договоров, без соблюдения которых они не выдают кредит.

В соответствии с п.2 ст.1, п.1 ст.420, п.п.1, 4 ст.421, п.3 ст.423 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора и в установлении своих прав и обязанностей по нему. Условия договора определяются по усмотрению сторон, при условии их непротиворечия законодательству, а также, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом, иным правовым актом. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное

в банке уже все образцы имеются

Конкретный пример, от имени покупателя.

Найдя нужного продавца с подходящими документами нужно снова отправляться к кредитному инспектору ( пока одному ). Что бы снова взять список необходимых документов на приобретаемый объект. Что в него входит :

1. Свидетельство собственности на землю ( будь то ИЖС или для садоводства и огородничества )

2. Свидетельство собственности на дом ( если вы оформляли ипотеку и на домик )

3. Далее сбербанк вам даст длинный список оценочных компаний, которые аккредитованы в Сбербанке . ( Это компании которые имеют право оценивать вашу будущую покупку. Нужно будет обзвонить их и выбрать наиболее подходящую условиям оценки по стоимости оказываемых услуг на оценку дачи дома или участка ) Ещё нужно будет свозить оценщика на место проведения оценки и фотосессии покупаемого объекта недвижимости ( можно в принципе не возить , но тогда оценка может несколько затянутся ) Да ещё нужно будет оплатить услуги оценщика ( по факту продавец ,если конечно не спешит , не обязан делать оценку , ведь эта оценка нужна покупателю для одобрения ипотеки на выбранную дачу )

4. Ещё до поездки с оценщиком , нужно будет заказать справку «об обременении» (сначала оплатить гос. пошлину , потом подходить к окошечку менеджера и занимать очередь. В справке напишут не заложена ли дача, не под судом ли и т.д. Её ( справку ) получать нужно лично тому кто заказывал через пять рабочих дней. ) Эта справка действительна один месяц . Копию справки забирает оценщик и пришивает к делу об оценке объекта недвижимости, оригинал забирает банк.

5. Нужно будет согласие супруги или супруга продавца ( нотариально заверенное согласие ) на то что он или она не против того что их любимая дача продаётся.

6. Так же нужно что бы дача была застрахована ( а вдруг пожар, наводнение и банк «в пролёте» , ну это как с покупкой нового автомобиля )

7. Нужен особые договор купли-продажи при особых пунктах в нём ( что бы учесть все интересы банка ) Если в этом договоре будет прописан один покупатель , тогда нужно будет иметь нотариально заверенное согласие супруга или супруги ( в зависимости кто официально фигурирует в договоре , ведь ваша вторая половинка автоматически станет созаёмщиком в глазах Банка) что он или она не против что приобретаемый земельный участок или приобретаемая дача будет находиться в залоге у банка.( эта справка не будет нужна если у вас есть брачный договор в котором прописаны определённые требования между супругами )

8. Нужно будет сделать ксерокопию паспорта продавца

как оформить ипотеку в тюмени

В принципе подготовив необходимый пакет документов нужно с продавцом подойти ( предварительно записавшись на приём ) к кредитному инспектору ( тот сам сделает необходимые ксерокопии ) и скажет, что это ещё не всё.

Далее и этот пакет документов будет проверятся в Екатеринбурге в течении 3-5 дней . И только после этого раздастся звонок проверяющего инспектора , который задаст пару уточняющих вопросов , и даст окончательный вердикт , в целесообразности или нет выдачи кредита.

После этого нужно ждать звонка кредитного инспектора курирующего вашу ипотеку ( инспектор имеет добавку к зарплате от количества выданных кредитов, и может получить « по шее» если выданные им кредиты не возвращаются )

Далее подписывается ваш кредитный договор на выдачу вам ипотеки , в нём будет указаны реквизиты счёта вашего продавца ( куда пойдут деньги по кредиту ) . Вы отдаёте первоначальный взнос – берёте расписку об этом ( что продавец получил от вас эту сумму , в принципе она будет указана в договоре который вы сдадите в рег. Палату ) Идёте и занимаете очередь в Тюменскую регистрационную палату ( стоите в ней, ожидая своей очереди целый день . Оплачиваете гос пошлину за сделку). Далее проходит десять дней ( по квартирам пять, здесь нежилой объект недвижимости ) вы забираете свидетельство собственности уже оформленное на себя , идёте с ним к кредитному инспектору , предварительно записавшись на приём . Он ( кредитный инспектор ) «даёт отмашку» на перевод денег продавцу, а вы получаете все необходимые документы по выплате ипотеки.

И Счастье вы сделали это !!! Получили ипотеку!!!

Забыл добавить . вам ещё выпишут бесплатную пластиковую карту, через которую вы будете гасить ипотеку ( через банкоматы ) . И выдадут график платежей ( раньше платить можно позже ни в коем случае ) Но если вы хотите погасить большую сумму чем в платеже , нужно будет прийти в банк к кредитному инспектору и написать заявление.

Владимир, добрый день!

Поскольку покупатель предлагает приобретение дачи путём ипотечного кредита, следовательно, покупатель и будет заемщиком, и документы для выдачи кредита необходимо представлять в банк покупателю.

Первоначально банк принимает решение о предоставлении покупателю кредита. Данное кредитное решение действует в течение определенного срока (как правило, от одного до 3-4 месяцев), в течение которого заемщик (покупатель) должен подобрать себе вариант недвижимого имущества, которое он желает приобрести с использование кредитных средств.

Далее покупатель должен предоставить в банк документы об объекте недвижимости и данные о собственнике.

На этом этапе Вам необходимо предоставить покупателю свидетельство о государственной регистрации Вашего права собственности на дачу, правоустанавливающие документы (по которым Вы приобрели право собственности), возможно, технические документы на дачу и земельный участок (технический, кадастровый паспорт). Кроме того, банк, как правило, требует предоставления копии паспорта продавца, других документов, свидетельствующих о право- и дееспособности продавца.

На основании имеющихся у него документов об объекте недвижимости банк (либо сам заемщик) проводит оценку объекта, на основании чего принимает решение о предоставлении кредита на приобретение данного конкретного недвижимого имущества.

Договор купли-продажи между продавцом и покупателем, а также кредитный договор между банком и покупателем, как правило, заключаются в один день, после чего документы подаются на гос. регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю, а также гос. регистрацию ипотеки, т.к. по условиям кредитного договора и договора купли-продажи объект будет находиться в залоге у банка до момента полного погашения покупателем кредита.

После подачи документов на гос. регистрацию (либо, что чаще всего, уже после регистрации перехода права от продавца к покупателю) банк переводит денежные средства продавцу.

Владимир, если покупатель вам предлагает, значит Сбербанк уже одобрил ему кредит. Банк должен еще одобрить объект недвижимости, поскольку в дальнейшем этот объект (ваша дача) будет предметом залога. Покупатель должен представить в банк правоустанавливающие документы на дачу (копии). Если банк одобряет, заключаете договор купли-продажи, покупатель заключает соглашение о залоге с банком. После регистрации сделки в Росреестре и получении Свидетельства о государственной регистрации права, Сбербанк переведет вам на счет деньги. Срок регистрации таких сделок 5 рабочих дней

составляете договор купли-продажи, или прдварительный договор купли-продажи если готовы не все документы, с этим договором пусть обращается в банк, тот даст ему деньги с вами расчитается а дальше его проблемы с банком, если вы не заключали прдварительный договор купли -продажи,так как вам после оформления всех документов надо заключить договор купли-продажи в окончательной форме

Юлия, для совершения сделки по отчуждению доли в праве на квартиру, Вашему молодому человеку необходимо обратиться в кредитное учреждение, являющееся займодавцем-залогодержателем, и получить его согласие на совершение сделки.

После получения письменного согласия кредитного учреждения Вы вправе совершить сделку по оформлению жилого помещения в долевую собственность.

Обращаю Ваше внимание, что указанная сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а Вы станете вторым залогодателем с момента регистрации своего права в ЕГРН.

Если деньги не придут, то вы сможете расторгнуть договор в судебном порядке.

для этого давно в практику ввели использование банковской ячейки (обычно Сбербанка) в которую закладываются деньги покупателем и открывается эта ячейка, только пр предоставлении зарегистрированного договора купли-продажи и нового Свидетельства о собственности.

Здравствуйте, Виктория!

В последнее время приобретение недвижимости в кредит является обычной практикой и бояться этого не нужно. Чтобы застраховать себя об обмана обратитесь к специалисту для тщательного изучения договоров, как купли-продажи, так и кредитного. Если обязательство по оплате в определенный срок установлено договором, оно должно быть исполнено если не добровольно, то в судебном порядке.

С уважением, юрист Григорьева Е.Р.

Добрый день Татьяна, в вашем случае по сути вы сами отвечаете на данный вопрос, если вы конечно не подписали соглашение, то оно не действительно и вы вправе не возвращать, если все подписано, и соглашение содержит в себе пункт о возврате, возвратить должны.

Здравствуйте, Татьяна...

Дополню немного предыдущий ответ. Попросите у него официальный отказ банка в предоставлении кредита. Ведь может же быть такое, что он просто обманывает и никуда не обращался.

Плюс предусматривалось ли соглашением в какой банк он должен был обратиться и в какие сроки? Возможно отказал один, но предоставит другой.

Конечно всё подписано. Задаток был передан и принят. В соглашении пункт гласит о том, что "...в случае отказа банка Покупателю в выдаче ипотечного кредита для приобретения вышеуказанного объекта недвижимости задаток возвращается..." А банк получается отказал вообще в выдаче ипотеки. А не в выдаче для приобретения вышеуказанного объекта. Я трактую это так "если бы банк отказал в одобрении этого объекта, и не согласился бы выдать ипотеку, то тогда я согласна вернуть задаток, а так получается, что клиенту просто отказали"

Соглашением не предусмотрены сроки и банки.

Дело в том, что объект на одобрение в банк не отправляли. Это точно известно.

Альберт, Евгеньевич, В соглашении написано " отказ в выдаче ипотеки на вышеуказанный объект" Т.е. отказ в выдаче ипотеки для конкретной квартиры. Таким образом клиент должен доказать, что отказали не ему, как заемщику, а объект не подошел. Я вот о чем...

Здравствуйте! Исковое заявление, предварительный договор, документ, подтверждающий передачу задатка, документ, подтверждающий отказ в ипотеке. В суд предоставляете копии по числу лиц, участвующих в деле (1 - суду, 1-ответчику), квитанция об уплате госпошлины. Всего доброго!

В соответствии с п.1 ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п.2 ст.381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Задаток является согласно статье 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, не исключал возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В данном случае сделка не состоялась по вине покупателя, о чем свидетельствует ее признание об отсутствии у нее оговоренных договором денежных средств. Между тем, согласно п.2 ст.416 ГК РФ, в случае невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, последний не вправе требовать возвращения исполненного им по обязательству.

Ипотека одобрена банком. Квартира не соответствует требованиям банка.

Такое возможно. А по рискам - надо смотреть юристу такой договор.

Покажите его любому юристу на сайте.

С уважением.

Никакого риска нет, задаток как при покупке обычной квартиры, после снимается обременение по закладной и в это время должен составляться договор купли-продажи и отдаётся на регистрацию, где приостанавливается регистрация до снятия обременения банком, как только по закладной снимаются ограничения, сделка купли-продажи регистрируется в Росреестра и вам выдаётся выписка.

Добрый день! Если продавец передумает продавать квартиру, то вы можете через суд обязать его исполнить договор купли-продажи, он у вас уже должен быть заключён и подан на регистрацию в Росреестр, но приостановлен до снятия обременения.

Добрый день Елена, звоните кредитному менеджеру (либо лицу кто сопровождал сделку), все зависит от их действий, только они могут "чудесным" образом - протолкнуть документы.

Уважаемая Елена г. С-Петербург!

С большой долей вероятности можно утверждать, что в этом случае эта сделка НЕ состоится.

Удачи вам Владимир Николаевич

г.Уфа 04.01.2021 г.

Пока между Вами и банком нет договорных отношений, то Вы не обязаны уведомлять банк об изменившихся обстоятельствах. Я бы наоборот, советовал умолчать об этом и никому не говорить, если в сделке заинтересованы. При этом исполнять договорные обязательства (вносить платежи) придется в любом случае, независимо от наличия/отсутствия дохода.

С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич.

Нет, банк повторно не проверяет, а потому никаких препятствий для заключения договора не имеется.

Но дело в том, что в договоре, который он подписывает будет указано, что он удостоверяет все обстоятельства, которые ранее указывал..., в том числе и место работы..

Получается он соврет.., введет банк в заблуждение...