Что делать, если я приобрела квартиру в рассрочку, но перестала оплачивать аренду - советы по ситуации

Дата приобретения права собственности в Свидетельстве (ст. 8.1 ГК РФ), но она может не соответствовать дате свидетельства (если Вы меняли его).

Регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Согласно статье 223 ГК РФ с момента регистрации

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. 2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Дата приобретения права собственности в Свидетельстве.Регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Здравствуйте,Владимир!

Дата, с которой действует право собственности, указана в свидетельстве о регистрации права собственности - статья 8.1. ГК РФ

Не будете платить налог. Исходная дата 2011 год

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

а в 2015 году всего лишь обременение снято после окончательной выплаты..

Уважаемый, Владимир! Дата приобретения права собственности на недвижимое имущество указана в свидетельстве, Данный порядок регистрации прав собственности на недвижимость регламентируется Федеральным законом N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Владимир , право собственности у Вас должно было возникнуть в момент регистрации договора купли-продажи и свидетельство о праве собственности должно быть от этого же числа , только учитывая то . что квартира приобреталась в рассрочку до окончательного расчета на квартиру должно было быть наложено обременение . После выплаты обременение по заявлению сторон снимается и после этого выдается новое свидетельство о регистрации права . в котором уже нет отметки об обременении . статье 223 ГК РФ

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

С 2011 года у Вас исчисляется срок владения жильём согласно ст. 8.1 ГК РФ:

"Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом".

И неважно, что оно было в залоге до выплаты Вами долга по покупке квартиры.

Т. е. Вы согласно ст. 217 НК РФ налога на доходы от продажи квартиры не платите - Вы собственник квартиры свыше 3 лет.

Право собственности наступило с момента регистрации договора, поскольку вы его зарегистрировали, то тогда и возникло право, если будете продавать, то налог платиться 13% от суммы превышающей покупку

Харитон, предложенный вариант квартиросъёмщиком по своей сути и есть ипотека в силу закона - это форма ипотеки, которая возникает по обстоятельствам, указанным в законе, вне зависимости от воли и желания сторон. Примером ипотеки в силу закона может являться п.5 ст. 488 ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Лично я не стал бы связываться с данным вариантом продажи, так как нет гарантии, что у него появятся деньги и он не передумает впоследствии покупать квартиру. Между тем, проживать он в ней будет и снять с регистрационного учета при наличии заключенного договора будет весьма проблематично.

Сдавайте арендатору квартиру, пусть он оплачивает ежемесячно и если он продаст свою квартиру, то никто не помешает вам провести нормальную сделку купли-продажи в будущем.

Здравствуйте Харитон

Помимо существенных условий, предусмотренных для стандартной сделки, договор на рассрочку содержит дополнительные существенные условия — ст. 488 ГК РФ.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Дкп оформленный в рассрочку заключается с обременением до полного погашения покупателем стоимости объекта

Если покупатель просрочил срок внесения платежа либо перечислил средства в меньшем объеме, то он признается лицом, удерживающим чужие деньги, за что привлекается к ответственности по ст. 395 ГК РФ.

Если средства вносятся в нарушение условий сделки, продавец вправе расторгнуть договор, вернув полученные средства от покупателя — ст. 328 ГК РФ.

Это ключевые отличия сделки дкп с отсрочкой

В соответствии с п.6 ст.429 ГК

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Отличие предварительного договора от договора о задатке в ответственности сторон.

При оформлении задатка, если договор нарушил продавец, то возвращает двойную сумму покупателю, если вина покупателя, то задаток остается у продавца (ст.380-381 ГК)

В результате заключения дкп с рассрочкой оплаты, риск есть в том, что при возникновении спора решать придеться спор через суд.

При не исполнении продавцом условий по дкп в рассрочку дкп может быть расторгнут и тогда применяется ст.450 ГК.

Но конечно, если вы решитесь заключить дкп в рассрочку то все пункты до мелочей в буквальном смысле желательно внести иначе спор может на долго затянуться и как верно подметил риэлтор то и выселять покупателя придеться через суд и вполне возможно возвращать деньги.

Поэтому лучше подождать реального покупателя

Продажа квартиры покупателю в рассрочку, если иное не предусмотрено договором влечет возникновение ипотеки передаваемой квартиры в силу закона в соответствии с п. 3 ст. 489 ГК РФ.

Вы можете в своем договоре предусмотреть иное, указав что квартира не находится в залоге у продавца. Тогда вы на основании статьи 421 ГК РФ получите возможность прописать в договоре условие, переход права собственности покупателю происходит только после оплаты 100%

Если не прописать иное, то квартира будет находиться в собственности покупателя, с момента ее передачи покупателю, но обремененная ипотекой.

В договоре также пропишите условие, что в случае невнесения покупателем до конца 2021 года оставшейся сумы, настоящий договор подлежит расторжению с возвратом покупателю 30 % и его выселению

Что касается заключения предварительного договора ст 429 ГК РФ с задатком стст 380-381 ГК РФ,то этот вариант явно не в вашу пользу.

Вы будете по рукам и ногам связаны предварительным договором, который накладывает на вас обязанность заключить в будущем основной договор купли-продажи Если вы откажитесь от заключения договора, получив задаток, то согласно ст.381 ГК РФ:Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

На мой взгляд, лучше конечно искать покупателя с живыми деньгами А если рассматривать вариант с этим покупателем, то приемлем только вариант рассрочки, с указанием в договоре,, что квартира не находится в залоге у продавца На этот счет я вам выше подробно описал.

Здравствуйте!

Если Вы сейчас оформите Договор с рассрочкой, то риски большие, тут конечно вступает ст.488 ГК РФ, это накладывается обременение! А так же ни кто не даст гарантии, что "покупатель" выплатит всю сумму! Вам это не нужно, по вервых потому что Вам прийдется сумму вернуть в случае если он просто передумает!

Во вторых Вы останетесь просто ни с чем и потеряете время!

По поводу Предварительного договора с задатком, главное указать правильно ст.380-381 ГК РФ, и прописать все сроки до какого числа обязуется заключить основной ДКП, а в случае не исполнения данного договора, то задаток не возвращается!

ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Моим всем клиентом я как раз его и советую, и со всеми заключаем! Если у людей нет смысла кого то "кидать" то заключают без проблем!

Берегите себя и всего Вам хорошего!

Если ожидать что сделка состоится, то предварительный договор (ПД) с задатком и соглашение о задатке почти ничем не отличаются, в частности по задатку. Но в ПД оговариваются условия будущего основного договора, в соглашении - нет, соглашение о задатке лишь обеспечение обязательств и касается в основном условий возврата задатка при отказе кого-либо.

Ст.429 ГК РФ.

"

...2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор...".

К совету Риэлтера стоит прислушивать. Предварительный договор с задатком - еще не основной договор, он там не хозяин. Если в срок не заключить основной договор, то задаток Ваш.

Если желаете ипотеку, то пусть он берет ипотеку на себя.

Или заключайте договор найма жилого помещения и ждите когда покупатель скопит деньги.

Или найти другого платежеспособного покупателя.

Здравствуйте еще раз, Харитон! Если решитесь продавать арендатору, то наилучшим вариантом будет заключение предварительного договора с условием о задатке (ст.429, 380-381 ГК РФ), в котором прописываются условия об оплате и заключении основного договора: что основной ДКП заключается после внесения полной оплаты (часть передается в день подписания договора) и должен быть заключен до определенной даты. В случае если договор не заключается, то задаток остается у Вас, а договор расторгается. Риски в том, что он не выйдет на сделку в обозначенное время, т.к. у него просто может не быть нужной суммы. В этом случае придется расторгать договор, а в случае продажи иному лицу он может подать иск и попробовать вернуть задаток. Причем т.к. Вы получатель задатка в случае если будет доказано нарушение условий договора Вами, то задаток нужно будет вернуть в двойном размере. Так что нужно внимательно вычитывать такой договор, особенно на предмет его автопродления.

Особых подводных камней нет, надо просто оформлять два договора, один договор купли продажи, с рассрочкой платежа, второй договор залога имущества, то есть квартира будет находиться в залоге у Вас, пока не будет выплачена полная сумма по сделке. Эта схема наезжана, ею пользуются все банки при ипотеке жилья.

Преварительный договор с задатком то же имеет преимущества, задаток останестя у продавца, если вторая сторона не исполнит обязательства в срок, оговоренный в предварительном договоре.

ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

Позиции высших судов по ст. 380 ГК РФ >>>

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

(п. 4 введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

Альфат Фанисович, а что по поводу договора задатка / предварительного задатка?

Здравствуйте!

Можете предупредить, если у Вас возникли непредвиденные обстоятельства.

Так и поясните.

Желаю Вам удачи и всего хорошего!

Аделия, здравствуйте.

Вы сами пишите, что в договоре указано, что

не позднее, чем за 30 дней предупредить хозяйку о желании освободить квартиру.

Если Вы пожелали освободить квартиру ранее 1 июня 2017 года, то обязаны об этом предупредить собственника этой квартиры (естественно письменно!).

Но Вы можете этот вопрос с собственником этой квартиры обсудить. Только квартиру следует сдать по Акту, что бы не было потом обычных в таких случаях проблем.

Лучше конечно юристу ознакомиться с вашим договором найма этой квартиры, что бы более объективно Вам разъяснить вашу ситуацию с этой съемной квартирой.

Знать свои права и обязанности, установленные нормативными актами, это хорошо, но лучше уметь пользоваться ими на практике с пользой для себя, а не наоборот.

В этом может помочь разобраться более подробно конкретный юрист, в т.ч. с этого сайта по договоренности, после получения от Вас более полной и нужной информации по этому вопросу и (или) копий относимых документов.

Удачи Вам.

ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Порядок возврата денежных средств определяется в договоре с учетом сроков о расторжении договора; если ничего про этого нет, то в принципе можете и не возвращать;

ориентируйтесь на срок в договоре аренды

ч.1 ГК РФ, ч.3 ГК РФ, ч.4 ГК РФ

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. В силу с 30.12.2018)

ГК РФ Статья 682. Плата за жилое помещение

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с "законом" установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным "кодексом" Российской Федерации.

Да, должны им вернуть средства, если съезжают раньше времени, иначе будет считаться необоснованным обогащением, смотря, какая у Вас была договоренность и что говорит договор в данном случае. Если не было сделано уведомления с их стороны, тогда ничего не возвращается, т.к. это фиксированная плата за аренду квартиры, независимо от срока проживания.

Смотрите условия договора аренды.

Здравствуйте

Надо смотреть условия договора аренды, который Вы заключили, но в любом случае если не началось ещё исполнение договора то Вы вправе требовать возврат уплаченной суммы.

Удачи

скорее всего, не вернуть

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 35] [Статья 687]

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Константин, в зависимости от условий договора аренды.

Здравствуйте

Без договора собственник квартиры мало что может требовать, особенно оплату коммунальных услуг, это его обязанность а не ваша.

Оплачивает коммунальные и прочие платежи только собственник жилого помещения.

Добрый день, Юлия. В смысле угрожать - обращайтесь в полицию, если угрожает. Вы ему что то должны за время проживания? Должны - отдайте, угрожает - в полицию. На будущее, аренда квартиры оформляется договором.

Без договора, действия хозяина жилья не правомерны. А если записать его угрозы на диктофон, можно написать заявление об угрозе жизни, а это уже уголовное дело. Впредь составляйте договор с арендодателем и фиксируйте акт найма жилья через местную управляющую компанию.

Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Как указано в п.2 ч.1 ст.161 ГК РФ, сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10000 рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

По смыслу статьи 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий, на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

При этом, законодательством РФ не предусмотрено, что несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения влечёт его недействительность, таким образом он считается заключённым и действительным.

Исходя и указанного, требования арендодателя могут быть законными.

Здравствуйте! Надо смотреть договор, а вообще собственник квартиры должен вернуть всю денежную сумму если не сможет доказать упущенную выгоду.

А про какую выгоду вы говорите?

Здравствуйте, Уважаемый Гость нашего Правового Ресурса!

Вы совершенно напрасно переживаете и требования наймодателя неправомерны. Вы не обязаны исполнять прихоти наймодателя. В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора. Вы свои обязательства исполнили. С Вашей стороны нет нарушений. До истечения срока найма Вы можете с места не двигаться. Весь период действия договора Вы имеете право защищать свое жилище даже от собственника. Если наймодатель нарушит Ваше право на неприкосновенность жилища - смело обращайтесь в полицию с заявлением по ст. 139 УК РФ. Наймодателя ожидает уголовная ответственность.

Успешного Вам дня и хорошего настроения!

До окончания срока действия договора Вы вправе не выселяться, рекомендуете хозяйке обратиться в суд, сообщите, что Вы готовы съехать ранее установленного срока только по решению суда.

На период срока действия договора съёмное жилище является непрекосновенным, без решения суда Вас не вправе выселить из него.

Добрый день!

Действительно, ваши проблемы с полицией не имеют никакого отношения к вашему договору с арендодателем. Конечно, нужно прочесть конкретные условия вашего с ней договора, но обычно, расторжение без предупреждения возможно только в крайних случаях: когда вы не платите либо наносите вред имуществу.

Что делать в этой ситуации.

Пока у вас на руках есть договор с подписью хозяйки, и все оплачено, живите спокойно и игнорируйте ее эмоциональные выпады. Если она придет с полицией, покажите сотрудникам оригинал договора аренды и сообщите, что находитесь в помещении на законных основаниях, и они не вправе вас выгнать.

Если все же ей удастся вас выселить, то фиксируйте все. При выселении дайте ей подписать бумагу о том, что в конкретную дату (это обязательно) она по своей инициативе выселил вас из жилого помещения. Далее собирайте все чеки об оплате всех ваших трат, вызванных выселением. Все гостиницы, аренду, грузчиков. Собирайте чеки, чтобы потом подать на нее в суд за нарушение условий договора аренды, взыскать с нее оплаченные вами за период аренды деньги, залог, а также ваш ущерб. Причиненный внезапным выселением в нарушение условий договора.

Ничего не бойтесь, не ругайтесь, а объясняйте ей, что у вас есть договор, и либо она успокаивается и дает вам 30 дней на поиск жилья и выезд, либо ей реально грозит потом суд, через который вы взыщете с нее оплату, залог, все потраченные деньги (ущерб), моральный вред (ведь у вас еще и дети!), и расходы на юриста.

Так что в ее случае лучше успокоиться и не трогать вас, предоставив законный срок для выезда, который установлен договором.

Шлите ее куда подальше. Полиции предъявите договор. Полиция просто развернется и уйдет, оставив ее с ее проблемами. Лучше всего замените "личинки" замков, чтобы она не могла проникнуть в квартиру и выкинуть Вас физически. В квартиру не пускать, дверь не открывать. Всё!