Какие нужны документы на покупку квартиры в недостроенном доме у дольщика.

Здравствуйте, Лариса Николаевна

Какой пакет документов необходимо запросить у продавца при покупке недостроенного загородного дома?

В вашем случае объект покупки называется «недострой» или объект незавершенного строительства. Основным документом, позволяющим продать недостроенный дом является свидетельство о праве собственности на объект незавершенного строительства. Согласно ст. 219 и 130 ГК РФ, а также на основании ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.97 г., право на объект незавершенного строительства возникает с момента государственной регистрации.

Таким образом, только после прохождения государственной регистрации продавец будет иметь право реализовать (продать) недостроенный дом.

***

Кроме свидетельства о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства вам необходимо получить у продавца: описание объекта строительства и проектная документация разрешение на строительство (если назначение земли для ИЖС);

документы о праве на земельный участок, т.е. свидетельство о праве собственности (если дом частный)

техпаспорт БТИ; кадастровый план земельного участка или план его границ;

Если у объекта незавершенного строительства несколько собственников, то необходимо также получить подтверждение того, что остальные сособственники отказались от преимущественного права покупки недвижимости.

Если продавец женат/замужем и имущество было приобретено в период брака, то необходимо нотариальное согласие супруга/жены на продажу объекта.

Свидетельство оправе собственности на дом (незавершенку), документы на землю (свидетельство о праве собственности или договор аренды), согласие супруга (если в браке).Сделку региструируете в Росреестре, платите госпошлину, заполняете заявление.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Вам нужно запросить:

1. Свидетельство о праве собственности на землю, либо договор аренды. Все должно быть зарегистрировано (ст. 8.1. ГК РФ)

2. Свидетельство о праве собственности на недострой.

3. Кадастровый план.

4. Техусловия на подключение к сетям.

5. Продавец в браке? Приобретал имущество в браке? Тогда потребуется согласие супруги (ст. 36 СК РФ)

Уважаемые юристы, пожалуйста, укажите перечень необходимых документов по пунктам -1,2,3 и т.д.

Здравствуйте!Заключите договор уступки права требования с застройщиком.Зарегистрируйте договор в Росреестре.

Здравствуйте, Сергей, вам следует хорошо и внимательно изучить Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года, а также последних изменений в нем. Этот тот самый № 214-ФЗ. Тут описаны права участников долевого строительства, то есть дольщиков. Это основной документ, который сможет вам правильно понять договор долевого строительства. Он станет вашим защитником при возникновении каких-либо «проблем» или несогласований с застройщиков. Часто, например, бывает, что строительная компания ссылается на форс-мажорные обстоятельства, которые вынудили прекратить или затянуть строительство дома. На самом деле это может быть не форс-мажор, а прямое нарушение ваших прав, которые как раз и описаны в данном законе.

Важно знать и понимать, что договор долевого участия не является документом, подтверждающим покупку квартиры. Договор долевого участия — это отчасти ваша гарантия в чистоте сделки. Хотя это зависит от того, как он составлен, конечно. Он должен быть составлен в соответствии с требованиями 214-ФЗ

Чтобы не стать обманутым дольщиком, не пропадать в судах, пытаясь вернуть деньги за недостроенную квартиру, чтобы быть уверенным в надежности всего мероприятия вступления в долевом строительстве, — перепроверяйте документы, и не один раз.

Потенциальный соинвестор должен навести справки об организации, с которой он собирается заключить сделку. Итак, застройщик обязан предоставить информацию о своей деятельности для любого дольщика, потенциального и настоящего:

— распределение прибыли и убытков,

— бухгалтерские отчеты и балансы,

— годовые отчеты за последние годы.

Во-вторых, застройщик должен предоставить вам и разрешение на строительство объекта. В этом документе описано право строить этой компании именно на этом пятне земли. К тому же дольщик может поинтересоваться и о праве на землю, на которой ведется строительство — является ли застройщик собственником или арендатором земельного участка. В первом случае у него должно быть свидетельство, выданное регистрационной службой, во втором — договор об аренде, заключенный с собственником.

По схемам Генплана города посмотрите, какой статус у этой территории — может ли там производиться строительство и какое именно (малоэтажное, многоэтажное и пр).

Проверьте надежность вашего застройщика перед тем, как заключать с ними договор. Никакие самые фешенебельные офисы, приветливые и отзывчивые менеджеры, повсеместная реклама застройщика не могут гарантировать вам его честности. Во-первых, в сети сегодня есть немало информации о новостях на первичном рынке, на форумах дольщики обсуждают все свои проблемы в работе со строительными компаниями. Проверьте налоговые отчеты строительной компании, которые есть в свободном доступе.

Во-вторых, существуют официальные списки незаконных строек. В Петербурге, например, есть реестр таких объектов от Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. К тому же нельзя исключать и проверку своими глазами — лучше всего собственнолично убедиться, что строительство идет, что другие дома застройщика стоят, что строительная компания работает (рейтинг компаний по срокам сдачи объектов). Также есть базы фотографий со строек города, ведутся он-лайн трансляции со строительных площадок.

Разрешение на строительство ст51 Градостроительного кодекса РФ

Проверяем сам факт наличия. Смотрим, чтобы разрешение было оформлено на то же юрлицо, что и остальные документы.

Инвестиционный контракт

В контракте указаны обязательства строителей, после выполнения которых объект разрешено будет эксплуатировать. Чаще всего не выполнение инвестиционного контракта влечет за собой длительный процесс ввода дома в эксплуатацию.

Проектная декларация

Декларация содержит общие сведения о строящемся объекте, заявленные застройщиком: кадастровый номер, сроки ввода в эксплуатацию, данные о владельце участка, типе застройки.

Проектная документация (заключение гос. экспертизы)

Инженерно-техническая документация на строительство. Важен сам факт ее наличия а также присутствие заключения гос. экспертизы. Это значит, что утверждены схемы подключения дома к городской инфраструктуре (электричество, теплосеть, вода, газ, канализация). Без заключения готовый дом может длительно время стоять без света и воды.

Свидетельство о собственности на землю и договор аренды

Первое и самое важное, что должен сделать дольщик, когда Застройщик объявлен банкротом, это заявить свои требования о включении его в реестр требований кредиторов. Этот реестр открывается и ведется при возбуждении дела о банкротстве Застройщика.

Если этого не сделать, можно остаться ни с чем, так как по закону каждый кредитор, который хочет что-то получить от банкрота, должен заявить свое требование в суде.

Заявление о включении своих требований в этот реестр нужно подавать в арбитражный суд, где рассматривается дело о банкротстве. Суд, рассмотрев представленные ему документы дольщика (договор долевого участия в строительстве, платежные документы, акты и т.п.), выносит решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр требований кредиторов. А выполняет решение суда – арбитражный управляющий.

Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

При банкротстве Застройщика, закон устанавливает определенные сроки для включения требований дольщика в реестр кредиторов. На этапе наблюдения у дольщика есть один месяц, чтобы направить требование в арбитражный суд. Тогда у дольщика будет возможность поучаствовать в первом собрании кредиторов, на котором будет решаться судьба недостроенного дома.

Если он не успел этого сделать, то далее, на этапе конкурсного производства у дольщика есть еще два месяца для подачи своего требования о включении в реестр кредиторов.

Эти сроки начинают отсчитываться с момента, когда арбитражный управляющий официально уведомляет всех кредиторов (дольщиков) о банкротстве строительной компании и об открытии реестра требований. Уведомление может быть через специализированное СМИ (например, газета «Коммерсантъ»), а также путем рассылки писем дольщикам о том, что они имеют право предъявить свои требования.

Очередность предъявления требований к Застройщику-банкроту

Денежные компенсации выплачиваются кредиторам компании в порядке установленной законом очередности. В случае банкротства компании-застройщика, таких очередей четыре:

1. граждане, которым Застройщик обязан компенсировать вред здоровью (если такие есть);

2. сотрудники компании-застройщика (выплата зарплаты);

3. участники долевого строительства (дольщики, купившие квартиры по ДДУ);

4. все остальные кредиторы.

То есть в случае с Застройщиком-банкротом, закон дает приоритет дольщикам, над всеми остальными кредиторами компании.

А что делать тем, кто покупал квартиру не по Договору долевого участия (ДДУ), а по другому типу договора (например, по Предварительному договору купли-продажи)? Такие покупатели могут в процессе процедуры банкротства Застройщика потребовать в суде признания их договоров – Договорами долевого участия в строительстве. Суды, обычно, соглашаются с таким требованием. А покупателям такое признание дает возможность применять положения закона ФЗ-214, в частности, требовать неустойку за просрочку передачи квартиры.

В рамках одной очереди реестровые требования погашаются пропорционально обязательствам Застройщика перед всеми кредиторами этой очереди.

Какие требования к Застройщику-банкроту нужно заявлять?

При банкротстве Застройщика, участники долевого строительства имеют право предъявлять требования трех типов:

1. на признание права собственности на квартиру (например, если квартира уже существует как построенный объект); или

2. на признании права собственности на долю в общем имуществе в объекте незавершенного строительства (если квартира как отдельный объект еще не существует); или

3. на возврат денежных средств, с уплатой неустойки и возмещением убытков (если нет возможности получить квартиру, или нет желания ждать достройки дома).

Общий реестр требований кредиторов содержит финансовые требования к компании-банкроту. Но именно для компаний-застройщиков в общем реестре есть специальная часть – реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.7 Закона о банкротстве). Это дает шанс участникам долевого строительства все-таки получить свои квартиры в недостроенном доме, если вопрос о его достройке будет иметь перспективу.

Закон позволяет предъявить требования в оба реестра сразу, но выполняться будет только одно из них – либо получение квартиры (или доли в недостроенном объекте), либо возврат денег.

Но не все так радужно, как может показаться на первый взгляд. Никто ведь не гарантирует, что эти требования будут выполнены в полном объеме и в ожидаемый срок. Обманутым дольщикам надо иметь в виду следующие обстоятельства.

Тем дольщикам, которые решили добиться получения своих квартир у Застройщика-банкрота, нужно знать что:

1. Для получения своей квартиры дольщику необходимо в судебном порядке признать право собственности на нее (или на долю в объекте незавершенного строительства) и зарегистрировать это право в Росреестре;

2. Признанное право собственности выводит эту недвижимость из общей конкурсной массы компании-банкрота (т.е. она уже не будет продаваться с торгов для расчетов с остальными кредиторами);

3. Наличие права собственности на квартиру или долю в недостроенном объекте позволяет создать вместе с другими дольщиками жилищно-строительный кооператив для завершения строительства, либо продать эту недвижимость.

Но этот путь выглядит разумным только в том случае, когда дом находится в завершающей стадии строительства. Например, если дом фактически достроен, но не сдан.

Иначе… перспектива достройки дома и получения квартиры становится совсем призрачной. Ведь если недостроенный дом стоит несколько лет брошенным (стройка не законсервирована как положено), то происходит его естественное разрушение, и достройка его уже технологически невозможна. Проще снести и построить новый.

Кроме того, достройка брошенного дома предполагает дополнительные вложения. А откуда брать эти доплаты? Очевидно, от заинтересованных лиц, то есть от тех же дольщиков. Стоит ли с этим связываться? Однозначного ответа нет. Зависит от конкретной ситуации, стадии готовности дома, количества и сплоченности дольщиков и т.д.

Те дольщики, которые решили заявить требование о возврате денег с Застройщика-банкрота, должны понимать, что:

1. на практике у банкрота уже не хватает денег на выплаты по долгам (потому он и оказался банкротом);

2. остаток средств банкрота еще больше уменьшается за счет ряда приоритетных (в т.ч. коммунальных) платежей, возмещения судебных расходов, вознаграждения арбитражного управляющего, и т.п.;

3. участники долевого строительства находятся только в 3-й очереди на денежные выплаты (если у компании накоплены долги по зарплате, то выплаты пойдут сначала туда);

4. общий объем финансовых требований к банкроту значительно возрастает за счет применения кредиторами неустоек по всем обязательствам;

5. та недвижимость, которая уже оформлена в собственность отдельных кредиторов (в т.ч. по суду) не участвует в конкурсной массе (т.е. не будет продана с торгов для увеличения денежных выплат кредиторам).

Проще говоря, в рамках судебного дела о банкротстве Застройщика, вернуть всю вложенную в проект сумму дольщику практически нереально. Не говоря уже о взыскании неустойки, штрафов, компенсации убытков и морального вреда. Хорошо, если удастся вернуть хотя бы половину.

Но для тех обманутых дольщиков, которые стали таковыми после 2017 года, ситуация значительно лучше. Законодатели подправили знаменитый закон «о защите прав дольщиков» ФЗ-214, и теперь в случае банкротства Застройщика, деньги для возврата дольщикам подтягиваются из специально созданного компенсационного фонда долевого строительства (подробнее о нем – по ссылке).

А те дольщики, которые столкнулись с банкротством Застройщика ранее 2017 года, могут попытаться вернуть недостающие средства за счет страховки. Тот же ФЗ-214 обязывал всех Застройщиков с 2014 года страховать свою ответственность перед дольщиками от невыполнения своих обязательств по передаче им построенных квартир (подробнее об этом – по ссылке).

С 01 июля 2019 года вообще все деньги дольщиков попадают под защиту банков и АСВ (агентства по страхованию вкладов). Очередные поправки в ФЗ-214 обязывают всех Застройщиков, начиная с этой даты, принимать деньги дольщиков только на специальные счета эскроу (подробнее о них – по ссылке). Здесь уже дольщики защищены максимально – деньги хранятся на эскроу-счетах в уполномоченных банках, и возвращаются дольщикам в случае банкротства Застройщика.

Юристы не звонят пользователям сайта, пока не заключен договор и не оплачены услуги.

Вам нужно включаться в реестр кредиторов. Пишите заявление в арбитражный суд.

Договор уступки прав и обязанностей по ДДУ заключается дольщиком с согласия застройщика. Условия должны быть прописаны в тексте ДДУ.

Добрый день, Любовь. Обязательно обратитесь в суд. О признани права собственности за Вами на обект незаконченного строительства т.е. квартиры.

Для более подробного разъяснения необходимо прояснить ситуацию о предполагаемом банкротстве застройщика. Для этого обратитесь за очной юридической помощью.

Появиться потребность, обращайтесь по реквизитам, указанным на сайте.

Удачи.

Здравствуйте, Любовь.

На данный момент квартира по закону еше не Ваша и Ваши права по договору долевого участия в строительстве без суда ограничиваются возможностью заявить о себе как о кредиторе и встать в очередь за возвращением денег. Дом же (недострой) является собственностью застройщика, и пойдет как имущество на выплату долгов.

Однако у Вас также есть право через суд признать право собственности на недострой на основании Вашего договора. В этом случае данная квартира станет уже Вашей собственностью и никто никуда ее у Вас не заберет.

Поэтому, конечно, Вам намного выгоднее сейчас обратиться в суд и оформить недострой на себя.

Приходите, помогу все правильно подготовить и сделать. Мой телефон - 8-926-203-19-74

С уважением,

Малова Юлия Геннадьевна

Вам нужно в судебном порядке признать право собственности на этот не дострой на основании Вашего договора. Если вы это не сделаете, то могут возникнуть серьезные проблемы.

Ответ коллег дополню только следующим.

В целях обеспечения дополнительных гарантий участникам ДС (особенно тем у кого есть зарегистрированные договоры) на случай банкротства застройщика был принят и 15 августа 2011 года вступил в силу ФЗ от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" ... в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства".

Всё предлагаемое выше никак не препятствует Вам реализовать права, которые данным законом Вам предоставлены тоже. Если банкротные процедуры уже начаты, то в срок до 15/10/11г.,!

В первую очередь необходимо изучить компанию-застройщика, ее деловую репутацию: если компания давно работает на рынке, все объекты сдаются в эксплуатацию и есть готовые дома, то затягивания сроков окончания строительства, скорее всего, не будет либо оно будет минимальным. Также немаловажным является получение информации об инвесторах и кредиторах застройщика, вложивших денежные средства в строительство покупаемого объекта. Показателем надежности является кредитование нескольких объектов застройщика каким-либо крупным финансовым учреждением. На основании данной информации можно сделать предположительный вывод о том, насколько крепко застройщик стоит на ногах, и не будет ли предлагаемое жилье являться средством погашения каких-либо задолженностей по обязательствам застройщика.

2. Необходимо также собрать информацию о самом объекте строительства: какими темпами идет строительство, степень готовности дома. Не лишним будет и поездка непосредственно к самому строительному объекту. Проанализируйте цены на объект строительства. Значительно заниженная цена квартиры от застройщика может говорить о его ненадежности, ведь надежная и преуспевающая компания не будет продавать недвижимость за бесценок.

3. После того как будет собрана первоначальная информация о компании-застройщике и об объекте, необходимо запросить у застройщика для ознакомления учредительные документы, а именно: устав, свидетельство о внесении его в единый государственный реестр юридических лиц (о присвоении ОГРН), свидетельство и присвоении ИНН.

4. Дополнительно проверьте документы уполномоченного представителя компании, который имеет право заключать договоры от лица руководителя компании-застройщика.

5. Также попросите предоставить лицензию, которая дает право на строительство. Обратите внимание на срок ее действия, а также на указание на право строительства зданий, соответствующих по высоте продаваемому объекту.

Решение суда и нужно

На каком основании наступило право собственности? все зависит от этого факта!

Александр Федорович, предъявляйте решение суда с синей печатью (вступившего в законную силу) в росреестр

только это решение суда