Вопросы при покупке недвижимости - можно ли заключать предварительный договор с продавцом, не являющимся собственником, и нужно ли нотариальное заверение соглашения о разделе наследства?

597₽ VIP

1. Можно заключить предварительный договор.

Его потом можно оспорить по ст. 179 ГК РФ, если продаве обманет Вас.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

После чего аванс вернётся.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

2. Нужно свидетельство о праве собственности продавца или выписка на его имя.

Ст. 8.1 ГК РФ гласит:

"Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения."

Здравствуйте.

1.Да можете.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

Позиции высших судов по ст. 429 ГК РФ >>>

КонсультантПлюс: примечание.

По соглашению сторон, если иное не установлено законом, исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором может быть обеспечено задатком (часть 4 статьи 380 настоящего Кодекса).

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

2.

Пока регистрация не завершена и нет свидетельства, никакой гарантии нет.

Указывайте необходимые для вас условия в преварительном договоре.

--- Здравствуйте, продавцы своих долей имеют право и без оформления права собственности в Росреестре продать вам доли. Просто получите от них доверенности при передаче денег и всё можете оформлять через третье лицо.

Согласно ст.244 ГК РФ 1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Удачи Вам и всего хорошего.

Заключить предварительный договор можно, при этом указать в нем, на Ваше право на отказ от договора в случае неоформления документов в определенный срок.

Соглашение о разделе имущества можно оформить в простой письменной форме, а если долевая собственность-то у нотариуса и должно быть зарегистрировано в Росреестре. (ст 1165 ГК РФ)

Уважаемая Ольга Ивановна г. Якутск!

1) Купить Дом с Земельным участком как Объект недвижимого имущества можно только в том случае, если Право собственности на него зарегистрировано в Регпалате Росреестра или БТИ (до 1998 г) субъекта РФ, что должно подтверждаться ВЫПИСКОЙ из Росреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.209 ГК РФ).

2)В вашем случае у Продавца должно быть ДВА отдельных документа подтверждающих право собственности:

а)документы на Земельный участок с Кадастровым паспортом и т.д.

б)документы на жилые и нежилые строения на данном земельном участке с Кадастровым и Техническим паспортами на них и т.д.

3) для совершения сделки необходимо подписание сторонами Договора купли-продажи, в котором должны быть прописаны все существенные условия договора, в частности:-Предмет договора с его характеристиками (земельный участок, дом и т.д.)-Цена договора;-Порядок и форма оплаты по договору;-Перечень документов, прилагаемых к договору и т.д.

4)если данное имущество является совместно нажитым супружеским имуществом, то потребуется ОБЯЗАТЕЛЬНО нотариально удостоверенное СОГЛАСИЕ супруга на Продажу - Покупку данного недвижимого имущества (ст.35 Семейного кодекса РФ).

Кроме того, Купить - Продать Дом с ЗУ как Объект недвижимого имущества:

- по генеральной доверенности – НЕЛЬЗЯ;

- по расписке – НЕЛЬЗЯ!

- по садоводческой книжке – НЕЛЬЗЯ;

- МОЖНО только по Договору купли-продажи! (ст.454 ГК РФ)

Именно Договор купли-продажи является документом-основанием, на основании которого будет внесена ЗАПИСЬ о переходе права собственности в Росреестре РФ субъекта.

Удачи вам Владимир Николаевич

г.Уфа 24.06.2017 г.

Добрый день! Заключение предварительного договора с лицом, которое не является собственником не запрещено законом, в соответствии со ст 429 ГК РФ, но Вы рискуете получить аванс обратно, в случае, если сделка не состоится, а такое может случится, и дело может закончится судебным разбирательством. Разделить дом овладение внатуре также может не получится, тем более, если есть общая стена в доме, а не отдельно стоящие здания. Раздел наследства в рос реестре. Непонятная процедура, так как сделки с долевой собственностью подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Ваши опасения обоснованы. Вы покупаете юридически проблемное имущество и рискуете остаться и без денег и без дома. Нет ничего в собственности у продавцов. Пока оно не будет зарегистрировано в Росреестре. Именно поэтому предварительный договор вам не поможет. Его [/b[b]]не с кем заключать. Вот когда наследники определятся между собой, станут или станет собственником по ст.209 ГК РФ, тогда и купите.

Не торопитесь и не рискуйте.

Предварительный договор можно заключать но без передачи аванса поскольку при регистрации права собственности в росреестре могут возникнуть непредвиденные обстоятельства по которым права у первого собственника не будет зарегистрирована и возможны судебные разбирательства по этому поводу.

Предварительный договор заключается в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации

Что касается упрощение сделки и раздела имущества Вы должны увидеть выписку из Росреестра где единственным собственником дома и Земли будет является один собственник которому передали всё имущество.

Добрый день. Вы можете заключить предварительный договор. Этим договором предусмотреть все существенные условия основного договора, а также дату заключения основного договора. Также указываете там информацию о задатке (именно о задатке, а не об авансе), а также последствия не заключения основного договора в установленный срок по вине продавца. Если все будет оформлено правильно Вы ни чем не рискуете поскольку если сделка не будет совершена в срок продавец будет обязан возвратить Вам задаток в двойном размере.

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017)

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

КонсультантПлюс: примечание.

К предусмотренным пунктом 2 статьи 381 настоящего Кодекса мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком, применяются положения статьи 333 ГК РФ (Постановление Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81).

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Здравствуйте, Ольга Ивановна.

1. Вы ошибаетесь. Продавец в Вашем случае уже является собственником дома и земельного участка. Наследник (принявший наследство в установленном законом порядке) становится собственником унаследованного имущества с даты открытия наследства (даты смерти наследодателя) независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации 9 п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Он может вообще всю жизнь не сдавать документы на госрегистрацию перехода права собственности и все равно при этом останется собственником унаследованного имущества. Продать или по иной сделке отчуждать это имущество он уже имеет право. Госрегистрация до совершения сделки не требуется. Таков закон.

2. Соглашение о разделе наследственного имущества в Вашем конкретном случае (есть недвижимое имущество) обязательно должно быть нотариально удостоверено. Текст желательно проверить: весь земельный участок и весь расположенный на нем дом обязательно по соглашению должны переходить в собственность продавца. Все наследственное имущество по такому соглашению также является собственностью наследников с даты открытия наследства, а не с даты заключения соглашения и не с даты госрегистрации перехода права собственности по такому соглашению. Ведь оно так и остается унаследованным имуществом, просто перераспределяется между наследниками. Никаких дополнительных доказательств принадлежности дома и участка одному наследнику не требуется.

Если же Вас лично что-то настораживает в оформлении сделки, можете требовать совершения каких-либо дополнительных действий. Либо продавец согласится с Вашими условиями, либо сделка не состоится. Например, если Вы хотите лично убедиться в общении со всеми троими наследниками, что они понимают последствия совершаемых действий и не станут потом оспаривать соглашение о разделе наследства. Или хотите внести в договор пункт о компенсации в случае такого оспаривания и отмены соглашения. Можете требовать все, что хотите, у нас свобода договора. Но только вряд ли наследники согласятся выступать в договоре купли-продажи каждый сам от своего имени, если они уже потратили немалую сумму на оформление у нотариуса соглашения о разделе наследства.