Как оптимизировать процесс покупки новой квартиры и распределения долей - опыт собственников в ипотеке с материнским капиталом

597₽ VIP

Да, надо будет открывать счета. Но лучше, чтобы изначально была возомжность показать опеке, что приобретаете жилье лучше, только тогда она даст согласие.

Для опеки важно чтобы дети получили жилье, а не деньги.

Ст. 32 гк рф.

Вам всё равно придётся выделять доли в ипотечной квартире.

Причём продажа долей детей возможна только с разрешения опеки согласно ст. 37 ГК РФ.

Новая квартира будет Вами приобретена либо на всех, либо на кого-то одного.

Маткапитал не имеет отношения ко второй квартире.

Здравствуйте, Ольга. Не обязательно так. Вам нужно согласовать данный вопрос с оргнаими опеки и попечительства. Органы опеки могут выдать согласие на продажу, при условии, если Вы выделите доли детям в другом жилье не меньшей площади.

Таким образом, счета на имя детей открывать будет не нужно.

В любом случае Вам нужно обратиться в органы опеки и попечительства, так как не родители вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки (или давать согласие на их совершение), если в результате этого отчуждается или иным образом уменьшается имущество ребенка или ребенок отказывается от принадлежащих ему прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве").

Надо будет не счета открывать, Надо в приобретаемой квартире выделить детям доли. То есть опека Вам на иных условиях просто может не дать согласие на сделку (ст. 37 ГК РФ)

Здравствуйте, Ольга! Для продажи ипотечной квартиры ВАм потребуется письменное разрешение банка и органа опеки и попечительства. Для того, чтобы орган опеки дал разрешение на продажу нужно либо предоставить органу опеки предварительный договор купли-продажи долей детям в новой квартире. Главное, чтобы новая квартира не ухудшала положения детей. Либо нужно положить на счета детей эквивалентную стоимости детских долей сумму.

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об опеке и попечительстве"

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Здравствуйте, Ольга! Вам нужно погасить ипотеку и выделить всем членам семьи доли в ипотечной квартире. Только после выделения долей можно будет продать квартиру и приобрести другое жильё с разрешения органа опеки. Порядок продажи и покупки нового жилья Вам нужно согласовывать с органами опеки, счета не обязательно открывать на детей. Сделки будут совершаться в нотариальной форме, поэтому рассчитывайте на не маленькие расходы.

Необходимо оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения, а в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа - в течение 6 месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату стоимости жилого помещения в полном размере (в соответстивии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 года N 862 "О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий"

В соответствии с п. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости" Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению,

В соответствии с п. 2 ст. 54 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной регистрации недвижимости" сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Ольга, по закону Вы после погашения ипотеке обязаны выделить доли детям, но ПФ не проверяет исполнили Вы обязательство или нет.Поэтому можете продать эту квартиру без разрешения органа опеки-ст.37 гкрф и при приобретении новой квартиры выделить доли и детям, тогда проблем с законом не будет.

Здравствуйте, уважаемая Ольга!

Вы задали юристам очень важный для себя платный юридический вопрос, надеясь получить от них более полные разъяснения с ссылками на нужные нормативные акты, а не краткие ответы без ссылок на нормативные акты.

Во-первых, если Вы купили уже квартиру со вложением сумм денег материнского капитала, то в этом случае Вы ОБЯЗАНЫ согласно части 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" оформить в общую собственность родителей и детей.

Во-вторых, Пенсионный Фонд при выдаче средств материнского капитала на приобретение жилья берет с родителей нотариальное обязательство выделить доли всем членам семьи. Согласно Постановлению Правительства от 12 декабря 2007 года, если квартира приобреталась за наличный расчет, право собственности на всех членов семьи должно быть оформлено в течение 6 месяцев после совершения сделки, если для покупки были привлечены ипотечные средства – в течение 6 месяцев после погашения ипотечного кредита. Как показывает практика, граждане попросту забывают провести процедуру по выделению долей всем членам семьи, а Пенсионный Фонд не следит за исполнением обязательств. Однако если Прокуратура затеет проверку, для «незаконопослушных» граждан могут наступить печальные последствия.

Во многих городах России уже проходят проверки Прокуратуры, которые устанавливают нарушения закона в использовании средств материнского капитала. Так, например, в Братске в ходе проверки 17-ти граждан, использовавших в 2010 году материнский капитал на приобретение жилых помещений, в суд направлено 10 исковых заявлений о возложении обязанности оформить жилые помещения в общую собственность с детьми. В городе Нерчинск Забайкальского края 6 родителей обязали выполнить свой долг.

На Алтае, в Мамонтовском районе, произошел интересный случай. В местную Прокуратуру обратился гражданин, сообщивший, что его бывшая жена нарушила права их несовершеннолетней дочери на обеспечение жильем. Выяснилось, что после рождения второго ребенка женщина воспользовалась средствами материнского капитала на погашение долга на строительство жилья в размере 269 000 рублей. Но при этом не оформила жилое помещение в общую собственность всех членов семьи, как предусмотрено законом. Суд также обязал наделить детей правом собственности на данное жилье.

В Урганском районе Смоленской области произошла ситуация, похожая на нашу. Женщина приобрела квартиру за счет средств материнского капитала, не оформила ее в общую собственность своих пятерых детей, и через незначительный период времени совершила перепродажу. Суд признал, что действия гражданки были направлены на необоснованное обогащение и принял решение взыскать с нее сумму ущерба, причиненного государству, в размере 338 860 рублей 37 копеек.

Таким образом, если факта перепродажи не было, то суд обязывает выделить долю всем членам семьи. Если квартира была продана, то сделка может признаться оспоримой и недействительной, а за гражданами может быть признана такая форма вины как преступное бездействие. Так же, как мы видим, могут потребовать возместить сумму материнского капитала. Что касается уголовной ответственности, то в судебной практике по материнскому капиталу подобное не встречается. Однако есть случай, когда женщина воспользовалась предоставленной ей по целевой программе суммой в размере 650 000 рублей на приобретение дома, который в действительности стоил 400 000 рублей. Когда это обнаружилось, суд принял решение, во-первых, взыскать с нее 650 000 рублей, во-вторых, дать ей 2 года условно по статье мошенничество.

В-третьих, продать квартиру, в которой имеются собственниками несовершеннолетние дети, возможно лишь с письменного согласия обоих родителей и с разрешения Органа опеки и попечительства.

Так что не надо изобретать "велосипед" без колес, а следует внимательно ознакомиться с нужными нормативными актами, а не с краткими ответами юристов, и не вредить себе и своей семье.

Знать свои права и обязанности, определенные нормативными актами, это хорошо, но лучше уметь пользоваться на практике ими с пользой для себя, а не наоборот.

В этом может помочь более подробно разобраться конкретный юрист, в т.ч. с этого сайта по договоренности, после получения более полной и нужной информации по юридическому вопросу и (или) копий нужных документов.

Удачи Вам.

Здравствуйте!

Какие-либо запреты или ограничения на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, в ФЗ № 256 прямо не прописаны. Однако ряд иных федеральных законов (в частности ст. 28, 37 ГК РФ, а также положения ст. 21 закона об опеке) содержит требование об обязательном одобрении такой сделки со стороны органов опеки.

Законодательство не регулирует срок, в течении которого действует данное разрешение:

Срок действия разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних, как правило, равен трем месяцам.

При этом согласно письма Минобразования №09-М договоры о купле-продаже должны быть предоставлены в течение месяца со дня получения разрешения на продажу недвижимости. По окончании этого срока, если сделка не была проведена, необходимо обращаться за новым разрешением.

Без этого документа Росреестр выдаст отказ в совершении регистрационных действий с имуществом детей до 18 лет. При этом саму сделку по отчуждению жилого помещения, приобретенного с использованием накоплений сертификата, можно провести в любое время после его покупки.

Разрешение ООиП на отчуждение квартиры без выделения долей детям в этом случае можно получить при условии выделения аналогичной площади в другом жилье (приобретаемое взамен или уже имеющееся, причем не обязательно в собственности семьи — можно и в квартире родственников).

Но стоит не забывать про ряд важных моментов:

Если квартира находится в собственности менее 3 лет (при оформлении жилья в собственность после 1 января 2016 года — 5 лет), при ее отчуждении возникает обязанность уплатить налог на квартиру, которую можно избежать, если сделки по продаже и по приобретению нового жилья будут проведены в одном налоговом периоде (при условии, что право на налоговый вычет не было использовано).

Если квартира приобреталась в ипотеку, которая на момент ее продажи еще не погашена, помимо разрешения опеки, необходимо получить дополнительное согласие банка на перевод обязательств на покупателя.

Продать квартиру Вы сможете после погашения ипотеки и выделение долей детям, согласно обязательству, данному в ПФ РФ.Продажа возможна с разрешения органов опеки и при условии одновременного наделения долями детям в другой недвижимости.

Любые возможности со сделками с недвижимостью!

Бондарева Н.И.тел.8-925-967-54-83 moscva81@mail.ru

Ответы все только о том "сначала продайте, потом купите". И попаду я в ситуацию: что в новом жилье выделю доли, а опека скажет "на день подачи заявления в опеку у детей имеется k+n кв.м. имущества, надо открыть счет на детей. Что бы деньги от продажи старого дома пошли детям." И опека будет права. По ответам юристов, я должна просить разрешить продажу доли на сумму равную стоимости k, ничем ее не компенсируя, то есть фактически просить уменьшить долю детей. А мой вопрос о том, как сначала купить, потом продать квартиру. Я так понимаю в опеке надо взять "разрешение на продажу с последующим или одновременным выделом доли в новом имуществе. И вопрос в том, как быть, если квартира будет уже будет куплена. Знаю, что так делают, не знаю как оформить.