Порядок заключения договора при покупке квартиры в ипотеку

Обратесь в сбербанк, Вам там все расскажут и дадут перечень документов (ст. 421 ГК РФ). Как правило банки предлагают свои формы договоров, без соблюдения которых они не выдают кредит.

В соответствии с п.2 ст.1, п.1 ст.420, п.п.1, 4 ст.421, п.3 ст.423 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора и в установлении своих прав и обязанностей по нему. Условия договора определяются по усмотрению сторон, при условии их непротиворечия законодательству, а также, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом, иным правовым актом. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное

в банке уже все образцы имеются

Конкретный пример, от имени покупателя.

Найдя нужного продавца с подходящими документами нужно снова отправляться к кредитному инспектору ( пока одному ). Что бы снова взять список необходимых документов на приобретаемый объект. Что в него входит :

1. Свидетельство собственности на землю ( будь то ИЖС или для садоводства и огородничества )

2. Свидетельство собственности на дом ( если вы оформляли ипотеку и на домик )

3. Далее сбербанк вам даст длинный список оценочных компаний, которые аккредитованы в Сбербанке . ( Это компании которые имеют право оценивать вашу будущую покупку. Нужно будет обзвонить их и выбрать наиболее подходящую условиям оценки по стоимости оказываемых услуг на оценку дачи дома или участка ) Ещё нужно будет свозить оценщика на место проведения оценки и фотосессии покупаемого объекта недвижимости ( можно в принципе не возить , но тогда оценка может несколько затянутся ) Да ещё нужно будет оплатить услуги оценщика ( по факту продавец ,если конечно не спешит , не обязан делать оценку , ведь эта оценка нужна покупателю для одобрения ипотеки на выбранную дачу )

4. Ещё до поездки с оценщиком , нужно будет заказать справку «об обременении» (сначала оплатить гос. пошлину , потом подходить к окошечку менеджера и занимать очередь. В справке напишут не заложена ли дача, не под судом ли и т.д. Её ( справку ) получать нужно лично тому кто заказывал через пять рабочих дней. ) Эта справка действительна один месяц . Копию справки забирает оценщик и пришивает к делу об оценке объекта недвижимости, оригинал забирает банк.

5. Нужно будет согласие супруги или супруга продавца ( нотариально заверенное согласие ) на то что он или она не против того что их любимая дача продаётся.

6. Так же нужно что бы дача была застрахована ( а вдруг пожар, наводнение и банк «в пролёте» , ну это как с покупкой нового автомобиля )

7. Нужен особые договор купли-продажи при особых пунктах в нём ( что бы учесть все интересы банка ) Если в этом договоре будет прописан один покупатель , тогда нужно будет иметь нотариально заверенное согласие супруга или супруги ( в зависимости кто официально фигурирует в договоре , ведь ваша вторая половинка автоматически станет созаёмщиком в глазах Банка) что он или она не против что приобретаемый земельный участок или приобретаемая дача будет находиться в залоге у банка.( эта справка не будет нужна если у вас есть брачный договор в котором прописаны определённые требования между супругами )

8. Нужно будет сделать ксерокопию паспорта продавца

как оформить ипотеку в тюмени

В принципе подготовив необходимый пакет документов нужно с продавцом подойти ( предварительно записавшись на приём ) к кредитному инспектору ( тот сам сделает необходимые ксерокопии ) и скажет, что это ещё не всё.

Далее и этот пакет документов будет проверятся в Екатеринбурге в течении 3-5 дней . И только после этого раздастся звонок проверяющего инспектора , который задаст пару уточняющих вопросов , и даст окончательный вердикт , в целесообразности или нет выдачи кредита.

После этого нужно ждать звонка кредитного инспектора курирующего вашу ипотеку ( инспектор имеет добавку к зарплате от количества выданных кредитов, и может получить « по шее» если выданные им кредиты не возвращаются )

Далее подписывается ваш кредитный договор на выдачу вам ипотеки , в нём будет указаны реквизиты счёта вашего продавца ( куда пойдут деньги по кредиту ) . Вы отдаёте первоначальный взнос – берёте расписку об этом ( что продавец получил от вас эту сумму , в принципе она будет указана в договоре который вы сдадите в рег. Палату ) Идёте и занимаете очередь в Тюменскую регистрационную палату ( стоите в ней, ожидая своей очереди целый день . Оплачиваете гос пошлину за сделку). Далее проходит десять дней ( по квартирам пять, здесь нежилой объект недвижимости ) вы забираете свидетельство собственности уже оформленное на себя , идёте с ним к кредитному инспектору , предварительно записавшись на приём . Он ( кредитный инспектор ) «даёт отмашку» на перевод денег продавцу, а вы получаете все необходимые документы по выплате ипотеки.

И Счастье вы сделали это !!! Получили ипотеку!!!

Забыл добавить . вам ещё выпишут бесплатную пластиковую карту, через которую вы будете гасить ипотеку ( через банкоматы ) . И выдадут график платежей ( раньше платить можно позже ни в коем случае ) Но если вы хотите погасить большую сумму чем в платеже , нужно будет прийти в банк к кредитному инспектору и написать заявление.

Владимир, добрый день!

Поскольку покупатель предлагает приобретение дачи путём ипотечного кредита, следовательно, покупатель и будет заемщиком, и документы для выдачи кредита необходимо представлять в банк покупателю.

Первоначально банк принимает решение о предоставлении покупателю кредита. Данное кредитное решение действует в течение определенного срока (как правило, от одного до 3-4 месяцев), в течение которого заемщик (покупатель) должен подобрать себе вариант недвижимого имущества, которое он желает приобрести с использование кредитных средств.

Далее покупатель должен предоставить в банк документы об объекте недвижимости и данные о собственнике.

На этом этапе Вам необходимо предоставить покупателю свидетельство о государственной регистрации Вашего права собственности на дачу, правоустанавливающие документы (по которым Вы приобрели право собственности), возможно, технические документы на дачу и земельный участок (технический, кадастровый паспорт). Кроме того, банк, как правило, требует предоставления копии паспорта продавца, других документов, свидетельствующих о право- и дееспособности продавца.

На основании имеющихся у него документов об объекте недвижимости банк (либо сам заемщик) проводит оценку объекта, на основании чего принимает решение о предоставлении кредита на приобретение данного конкретного недвижимого имущества.

Договор купли-продажи между продавцом и покупателем, а также кредитный договор между банком и покупателем, как правило, заключаются в один день, после чего документы подаются на гос. регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю, а также гос. регистрацию ипотеки, т.к. по условиям кредитного договора и договора купли-продажи объект будет находиться в залоге у банка до момента полного погашения покупателем кредита.

После подачи документов на гос. регистрацию (либо, что чаще всего, уже после регистрации перехода права от продавца к покупателю) банк переводит денежные средства продавцу.

Владимир, если покупатель вам предлагает, значит Сбербанк уже одобрил ему кредит. Банк должен еще одобрить объект недвижимости, поскольку в дальнейшем этот объект (ваша дача) будет предметом залога. Покупатель должен представить в банк правоустанавливающие документы на дачу (копии). Если банк одобряет, заключаете договор купли-продажи, покупатель заключает соглашение о залоге с банком. После регистрации сделки в Росреестре и получении Свидетельства о государственной регистрации права, Сбербанк переведет вам на счет деньги. Срок регистрации таких сделок 5 рабочих дней

составляете договор купли-продажи, или прдварительный договор купли-продажи если готовы не все документы, с этим договором пусть обращается в банк, тот даст ему деньги с вами расчитается а дальше его проблемы с банком, если вы не заключали прдварительный договор купли -продажи,так как вам после оформления всех документов надо заключить договор купли-продажи в окончательной форме

Если деньги не придут, то вы сможете расторгнуть договор в судебном порядке.

для этого давно в практику ввели использование банковской ячейки (обычно Сбербанка) в которую закладываются деньги покупателем и открывается эта ячейка, только пр предоставлении зарегистрированного договора купли-продажи и нового Свидетельства о собственности.

Здравствуйте, Виктория!

В последнее время приобретение недвижимости в кредит является обычной практикой и бояться этого не нужно. Чтобы застраховать себя об обмана обратитесь к специалисту для тщательного изучения договоров, как купли-продажи, так и кредитного. Если обязательство по оплате в определенный срок установлено договором, оно должно быть исполнено если не добровольно, то в судебном порядке.

С уважением, юрист Григорьева Е.Р.

Здравствуйте еще раз, Татьяна! Скорее второй вариант, но нотариус не обязателен. И уж точно не в банке погашать обязательства продавца. Сначала первично заключается предварительный договор (ст.429 ГК РФ), согласно которому вы передаете аванс или задаток, продавец погашает ипотеку, снимает обременение, после чего в установленный в предварительном договоре срок обязуется заключить с Вами основной договор купли-продажи (ст.549 ГК РФ). Если он этого не сделает, то у Вас будет право взыскать задаток в двойном размере, понудить через суд заключить основной договор, если продавец откажется это сделать при том, что препятствий к этому не будет никаких (обременение будет снято). Так что вариант некий промежуточный между теми, которые Вам назвали.

--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, без согласия банка на отчуждение квартиры, и переуступки долга новому покупателю, не стоит приобретать залоговое жильё. см. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (последняя редакция). Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Статья 37. Отчуждение заложенного имущества

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

То что вам советует первый юрист, для вас носит огромный риск.

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

Только по предварительному ДКП надо все делать ст.429 ГК потому, что как только вы оплатите долг банку только тогда снимается обременение с недвижимости по заявлению кредитора и должника

Далее возможно будет заключить основной дкп и зарегистрировать сделку.

Оба варианта рабочие. Разница в том, что первый вариант проводится с участием банка, а второй - без банка, после полного погашения кредита, снятия обременения к жилого помещения. Считаю, что первый вариант безопасный.

По второму варианту продавец квартиры может передумать продавать ее, но и деньги Вам не вернет - придется взыскивать с него в судебном порядке как неосновательное обогащение либо как займ; предварительный договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом (к чему закон стороны не обязывает, достаточно простой письменной формы, а регистрации в Росреестре он не подлежит) - это обязательство сторон заключить основной договор купли-продажи в определенный срок (если срок в предварительном договоре не указан, то основной должен быть заключен в течение одного года). Основной договор купли-продажи должен быть заключен в нотариальной форме, если на стороне продавца несколько собственников (т.е. квартира находится в общей долевой собственности).

Ст.429, 454 ГК РФ, ст.42 № 102-ФЗ ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости".

Добрый вечер.

Без согласия банка, вы купить эту квартиру не сможете. Сначала вы подписываете договор с собственником и и банком, потом закладываете в ячейку стоимость долга для банка и отдельную для продавца, так как что то уже было выплачено по ипотеке, долг гасится, банком снимается обременение и вы становитесь собственником. Никаких рисков при этом нет, пройденный этап. Нужно сопровождение, обращайтесь.

Здравствуйте, исходить следует из того, что хоть квартира и находится в залоге у банка ГК РФ ст.334, собственником является заемщик, поэтому договор купли продажи ГК РФ ст.549, конечно, следует заключать с ним. И кредитный менеджер тут не при чем. Чтобы оформить сделку, необходимо чтобы банк снял обременение в виде залога. Безусловно, следует вместе с продавцом посетить банк, узнать сумму задолженности, после этого можно действительно, заключить предварительный договор купли продажи ГК РФ ст.429, обеспечить обязательства задатком в размере суммы, необходимой для снятия обременения с квартиры ГК РФ

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Добрый вечер, Юлия!

При передаче задатка нужно помимо расписки заключать договор о задатке, который будет регламентировать правила возврата\не возврата, если сделка не состоялась.

Но если договора нет, теоретически вы можете обратиться в продавцу с просьбой вернуть задаток, как суммы неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ), на основании п. 4 ст. 329 ГК РФ, т.к. основное обязательство прекратилось не по вашей вине и оно прекратилось.

Надо расписку смотреть, скорее всего должен, так как маловероятно, чтобы Вы друг друга о сделке уведомляли, о ее времени, срок сделки не указан, наверное.

А потому не будет доказательств того, кто не приехал на сделку.

Если доказательств нет, то это аванс, а он подлежит возврату.

У нас заключен предварительный договор, в котором есть пункт форс-мажор.

Написано так: стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по данному договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство полностью или частично, не могла ни предотвратить разумными методами (форс-мажор).

При наступлении указанных обстоятельств, задаток, возвращается продавцом покупателю в полном объеме в трехдневный срок с момента получения от стороны, для которой создалась невозможность исполнения ее обязательств по настоящему договору, извещения о наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Вопрос: Является ли отказ в выдаче ипотеки. После ее одобрения банком форс-мажором?

Здравствуйте! Прежде чем вносить какую-либо предоплату, Вам необходимо заключить договор купли-продажи объекта недвижимого имущества согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предоплату оформляете распиской о передаче денег либо проводите через банковский счет путем оплаты, например, из банка, в котором получаете ипотеку. Может и будет считаться первоначальным взносом. Во втором случае уж точно у банка не будет никаких сомнений в том, что это предоплата на счет продавца, т.к. остаток денег они будет переводить ему же. Удачи Вам!

Марина, вы можете заключить предварительный договор, условия котором аналогичный условиям основного договора купли-продажи. А также указав оплату сделки и передачи задатка. Согласно которого денежные средства будут являться оплаиой, в случае отказа покупателем задаток возвращается в двойном размере.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

Позиции высших судов по ст. 429 ГК РФ >>>

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

Позиции высших судов по ст. 380 ГК РФ >>>

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Предоплату можно внести по предварительному договору (ст.429 ГК РФ). Но делать это лучше после того как банк одобрит Вам выдачу кредита и заключит с Вами ипотечный договор, который будет предусматривать первоначальный взнос, что и будет являться предоплатой для продавца. Чтобы потом у банка не возникло вопросов о внесении Вами первоначального взноса, что является обязательным условием при выдаче ипотечного кредита.

Доброго времени суток Марина..

Марина оформляется договор задатка по ст. 380 ГК РФ

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429)

Опишите пошагово последовательность моих действий с учетом требования продавца задатка.

Договор задатка составляется в случае, когда сделка не может состояться на момент заключения договора в силу разных причин. При этом обычно составляется предварительных договор купли продажи. Поэтому если банк готов дать кредит. То можно сразу заключать договор без всяких задатков.

Уважаемая Надежда, странно почему Вам банк не предложил счет-эскроу, он как раз для этого в ГК и придуман:

Статья 860.7. Договор счета эскроу

1. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром.

2. Обязательства по договору счета эскроу могут содержаться наряду с договором счета эскроу в ином договоре, по которому эскроу-агентом является банк.

3. Вознаграждение банка как эскроу-агента не может взиматься из денежных средств, находящихся на счете эскроу, если иное не предусмотрено договором.

4. К отношениям сторон в связи с открытием, обслуживанием и закрытием счета эскроу применяются общие положения о банковском счете, если иное не предусмотрено настоящей статьей и статьями 860.8 - 860.10 настоящего Кодекса или не вытекает из существа отношений сторон.

Мне сказала риелтор, чтобы я открыла обычный счет. У нас в городе в нашем банке, нет таких специалистов по ипотеке, чтобы что-то посоветовали. Они в другом городе. Я узнавала. Поэтому и сами ничего сказать не могут. Я открыла счет и что теперь? Как быть?

Алла, Вам в этом случае необходимо расторгать договор купли-продажи

Если нарушены условия договора то можете расторгнуть его и требовать компенсации

Налицо мошенничество-обратитесь в полицию

Только в суде Вы сможете что-либо вернуть себе обратно - пишите исковое заявление, соответствующее ст.ст. 131, 132 ГПК РФ. Госпошлину не платите - Вы потребитель. Просто так, на словах, никто ничего никому не вернёт.

Если банк давал согласие на сделку, закладную банк в Регпалате забрал? Если у Вас получается, что ипотека оформлена в двух организациях, то сделку не обходимо расторгать в суде, банк привлекать в качестве соответчика.

Алла Вам надо расторгать договор по статье 179 ГК. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 9] [Статья 179]

1. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

2. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

Уважаемая Алла, здесь налицо мошенничество, обращайтесь в полицию. Я так понимаю, обе ипотеки были в одном и том же банке, тогда это просто 100% преступление должностных лиц банка в сговоре с продавцом.

При обращении в полицию никто вам денег быстро не вернетДаже если возбудят уголовное дело, то до приговора и взыкания денег долго нудно и не скоро.

Срочно пишите претензию. покупателю и банку о расторжении договоар, Ответа ждте 30 дней. Потом в суд с иском о расторжении.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Если это в одном банке думаю банк решил таким образом перекрыть ипотеку продавца через продажу квартиры то есть продавец вышел с заявлением на разрешение о продаже заложенной квартиры с учётом погашения взятой им ипотеки со сделки купли продажи данной квартиры на мой взгляд если это оговорено всё в договоре в вашем и в договоре продавца с банком то такое возможно , но очень опасно опять же росреестр должен дать добро на сделку заложенной квартиры с подачи банка, а даст или нет и идёт ли банк на такую сделку не известно в первую очередь думаю нужно всё подробно выяснить у банка и продавца устроить очную встречу всех сторон и находить компромис если чувствуете подвох , лучше отказаться от сделки !

Удачи !