Как безопасно купить квартиру у продавца с ипотекой - рекомендации и опыт друга по поиску недвижимости
199₽ VIP
Ищем другу квартиру и часто попадаются хорошие варианты квартир с продавцами - собственниками у которых эти квартиры в ипотеке, суммы разные от 5%до 50% от стоимости квартиры они должны еще банку деньги
Мы понимаем и опасаемся, что бы долг не перекинулся на нас покупателей, а так же что бы просто не кинули нас при сделке
При разговоре с агентами и собственниками которые продают такие квартиры, они все как один сообщают нам что никаких проблем, просто идем в банк к кредитному менеджеру который все разрулит и составит договор купли продажи что типа деньги которые я отдам этому банку за квартиру банк распределит их между долгом продавца за ипотеку и продавцом, и нового собственника эта проблема никак не коснется.
Другие говорили что через нотариуса по предварительному ДКП надо все делать, типа я покупатель даю деньги на погашение долга продавца потом снимаются обременения и я остальную сумму плачу продавцу должнику и потом только собственность станет нашей
Кому верить? И какова все таки безопасная последовательность наших действий при такой сделке?
Жду ответа, и благодарю заранее!
Здравствуйте еще раз, Татьяна! Скорее второй вариант, но нотариус не обязателен. И уж точно не в банке погашать обязательства продавца. Сначала первично заключается предварительный договор (ст.429 ГК РФ), согласно которому вы передаете аванс или задаток, продавец погашает ипотеку, снимает обременение, после чего в установленный в предварительном договоре срок обязуется заключить с Вами основной договор купли-продажи (ст.549 ГК РФ). Если он этого не сделает, то у Вас будет право взыскать задаток в двойном размере, понудить через суд заключить основной договор, если продавец откажется это сделать при том, что препятствий к этому не будет никаких (обременение будет снято). Так что вариант некий промежуточный между теми, которые Вам назвали.
Спросить
--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, без согласия банка на отчуждение квартиры, и переуступки долга новому покупателю, не стоит приобретать залоговое жильё. см. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (последняя редакция). Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
То что вам советует первый юрист, для вас носит огромный риск.
Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.
Спросить
Только по предварительному ДКП надо все делать ст.429 ГК потому, что как только вы оплатите долг банку только тогда снимается обременение с недвижимости по заявлению кредитора и должника
Далее возможно будет заключить основной дкп и зарегистрировать сделку.
Спросить
Оба варианта рабочие. Разница в том, что первый вариант проводится с участием банка, а второй - без банка, после полного погашения кредита, снятия обременения к жилого помещения. Считаю, что первый вариант безопасный.
По второму варианту продавец квартиры может передумать продавать ее, но и деньги Вам не вернет - придется взыскивать с него в судебном порядке как неосновательное обогащение либо как займ; предварительный договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом (к чему закон стороны не обязывает, достаточно простой письменной формы, а регистрации в Росреестре он не подлежит) - это обязательство сторон заключить основной договор купли-продажи в определенный срок (если срок в предварительном договоре не указан, то основной должен быть заключен в течение одного года). Основной договор купли-продажи должен быть заключен в нотариальной форме, если на стороне продавца несколько собственников (т.е. квартира находится в общей долевой собственности).
Ст.429, 454 ГК РФ, ст.42 № 102-ФЗ ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости".
Спросить
Добрый вечер.
Без согласия банка, вы купить эту квартиру не сможете. Сначала вы подписываете договор с собственником и и банком, потом закладываете в ячейку стоимость долга для банка и отдельную для продавца, так как что то уже было выплачено по ипотеке, долг гасится, банком снимается обременение и вы становитесь собственником. Никаких рисков при этом нет, пройденный этап. Нужно сопровождение, обращайтесь.
Спросить
Здравствуйте, исходить следует из того, что хоть квартира и находится в залоге у банка ГК РФ ст.334, собственником является заемщик, поэтому договор купли продажи ГК РФ ст.549, конечно, следует заключать с ним. И кредитный менеджер тут не при чем. Чтобы оформить сделку, необходимо чтобы банк снял обременение в виде залога. Безусловно, следует вместе с продавцом посетить банк, узнать сумму задолженности, после этого можно действительно, заключить предварительный договор купли продажи ГК РФ ст.429, обеспечить обязательства задатком в размере суммы, необходимой для снятия обременения с квартиры ГК РФ
Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задаткеПосле снятия обременения, можно спокойно оформлять договор купли продажи и регистрировать переход права собственности в Росреестре. Такой алгоритм действий видится наиболее приемлемым.Спросить1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Ищем другу квартиру и часто попадаются хорошие варианты квартир с продавцами - собственниками которым она досталась по наследству по закону, кому то в прошлом году, кому то 3 года назад, кому то 5 лет назад и так далее
Мы понимаем и опасаемся, что есть вероятность что завтра, через неделю или через несколько лет может найтись какой нибудь наследник и будет претендовать на квартиру уже когда будет новый собственник.
При разговоре с агентами и собственниками которые продают такие квартиры, они все какодин сообщают нам что в договоре будет якобы все прописано что если находится какой то наследник потом, то вся ответственность лежать будет на продацах которые продали квартиру и что они будут якбы обязаны все вопросы порешать, и нового собственника эта проблема никак не коснется.
Вопрос так ли это? и можно ли ничего не боятся при покупке этих наследсвенных квартир? И реально ли будет рабтать это прописывание ответственности продавца в договоре?
Еще слышал что сроки давности по наследным делам 10 лет?
Жду ответа, и благодарю заранее!
Как правильно оформить сделку при покупке квартиры с несколькими собственниками и разными долями?
Продается квартира целиком, владеют квартирой 6 собственников (чужие друг другу люди, квартира т.н. "с подселением") в разных долях. Покупатель часть денег берет в ипотеку, в результате чего банк установил свою форму договора купли-продажи. В договоре прописана только общая стоимость квартиры и доли каждого продавца, порядок раздела общей суммы в договоре не обозначен и суммы каждому продавцу нигде не зафиксированы. Часть суммы у покупателя наличными, те продавцы, которые получат наличными, напишут расписки, в которых укажут, что расчет с ними произведен полностью. Остальная часть суммы будет перечислена оставшимся 3 продавцам с открытого банком аккредитива. Есть еще продавец, который получит и наличными, и остаток через банк, но он также будет писать расписку, где будет фраза про полный расчет.
Вернемся к тем, кто получает чисто безналом. Как я понимаю, никаких расписок на банковский перевод не пишется. В результате, боюсь, что сложится ситуация, что получатели безналом смогут оспорить сделку, так как нигде не зафиксировано, сколько им реально полагалось. И они могут сказать, что расчет выполнен неполностью. Банк отказывается вносить изменения в договор купли-продажи. Как и где зафиксировать, сколько причитается каждому продавцу? Суммы рассчитаны не по долям, а по договоренности. Риэлтор предлагает заключить еще один договор купли-продажи с покупателем и продавцами, где все это расписать, но регистрировать его, конечно, нигде не будут. Будет ли этот договор иметь какую-то силу? Заранее спасибо!
Собственникам нужно продать ипотечную квартиру в общей совместной собственности находящейся в залоге у банка, при этом один из собственников до или после продажи хочет отказаться от своей части. По сути собственники полностью гасят долг по ипотеке за счет выкупа той части квартиры покупателем, которой сейчас владеет собственник собирающийся писать отказ. Есть покупатель, который предлагает оплатить долг по ипотеке, а остальную сумму от стоимости квартиры покупатель хочет указать в расписке, в которой он якобы передает эти деньги собственникам. На самом деле ничего он не передает. Как говорит покупатель, он хочет чтобы квартира после оплаты им долга по ипотеке была зарегистрирована полностью на него. В то же время покупатель заверяет, что напишет дарственную на собственников исходя от остальной суммы квартиры. Как нам видится схема очень путаная, не факт что покупатель потом оформит на нас дарение. Смысл в том, что покупатель должен после оплаты долга по ипотеке иметь ту часть квартиры, которой сейчас владеет один из собственников желающий отказаться от своей части. Насколько такая схема будет безопасной для нас собственников? Не окажется ли так, что после регистрации всей квартиры на покупателя после оплаты им долга по ипотеке, он откажется писать дарственную на других собственников? Можно ли все сделать в один день: регистрация квартиры на покупателя и написание покупателем дарственной?
Выступаю в качестве продавца недвижимости.
Заключен предварительный договор-купли продажи и подписано соглашение о задатке.
Покупатель приобретает за счет собственных и заёмных средств.
Ипотека одобрена Покупателю. Квартира также одобрена Банком.
В назначенный день стороны явились для подписания Кредитного договора в Банк, и основного ДКП. Кредитный договор между Банком и Покупателем не был подписан. Банк отказался заключать с покупателем договор в назначенный день. Соответственно ДКП между покупателем и продавцом также, не был заключен.
В предварительном договоре есть обязанность Продавца "Продать недвижимость в срок и по цене указанной в предварительном договоре".
У покупателя: "Подготовить к указанному в соглашении сроку необходимую денежную сумму."
К назначенному дню подписания всех договоров у Покупателя была не вся сумма, а только 30% от стоимости квартиры (это были только собственные средства). Остальную сумму он должен был получить на счет после подписания кредитного договора с Банком, если бы подписал Кредитный договор, но этого не произошло.
Итог, как и ко дню назначенному для подписания, так и к окончанию срока действия предварительного договора (согласно обязательства Покупателя) у Покупателя не оказалось всей необходимой денежной суммы (за квартиру), так как не был подписан Кредитный договор с Банком. Основной ДКП между Покупателем и Продавцом также не был подписан к сроку окончания преддоговора.
Кто несет ответственность за невыполнение обязательства по предварительному договору-купли продажи?
Продавец не отказывался продавать недвижимость. Покупатель также не отказался покупать, но всей денежной суммы (стоимости квартиры) к окончанию срока преддоговора у Покупателя не оказалось так как не заключен Кредитный договор с Банком.
Понравилась квартира, хотим с мужем купить.
Квартира в ипотеке сумма большая 1.400.000, требования продавца: закрыть ипотеку. (возможность такая у нас есть).
Мы тоже берем ипотеку, банки разные.
Вопрос: оформляем предварительный договор купли-продажи, сроки все укажем, мы закрываем ипотеку, (обременение снимается, продавец больше банку не должен) и "бинго". Продавец больше не хочет продавать квартиру (двое детей, единственное жилье). Долго ищет подходящий альтернат. Как вернуть деньги!
Очень надо знать ответ: У продавца квартира в залоге у банка. На руках в настоящее время три свидетельства с обременением (тюк в влоге у банка. (у продавца на мать и двое несовершеннолетних детей). На сегодняшний день еще не вся сумма отдана банку. Можно ли с продавцом в этой ситуации составить предварительный договор купли-продажи, отдав часть суммы за покупку этой квартиры продавцу, который погасит с этих денег долг перед банком и банк вернёт залоговую. И как насчет детей, которые имеют долю в в квартире? Может ли их мать-продавец написать какую-либо дарственную или завещание на детей не уведомив покупателя и продав ему квартиру? Вобщем помогите в консультацтт, чтоб мне покупателю не остаться носом! Могу ли составить предварительный договор купли продажи с внесением половины стоимости квартиры с рассрочкой на год--вторую часть уплатить в течении года.? Заранее благодарна Вам за помощь!
Собственники продают квартиру, в день сделки одним из собственников была написана расписка о получении денег от покупателя, в которой он указал всех собственников получающих деньги, но подпись в расписке поставил только свою. Но в этот день сделка не состоялась, договор купли-продажи не был подписан, деньги покупателем продавцу не были переданы, акт передачи не был подписан, регистрации сделки не было. В договоре купли-продажи есть пункт в котором указывается о выплате одной части суммы за квартиру в день подписания договора, что должно подтверждаться распиской продавца, а другую бОльшую сумму в течении 30 дней с момента регистрации перехода права собственности, что также должно подтверждаться распиской от продавца. По устной договоренности между продавцами и покупателем расписка о получении денег была написана сразу, но никаких денег покупатель еще не передавал. Расписка сейчас находится у покупателя. Имеет ли в этом случае правовое обоснование получение денег продавцом от покупателя, учитывая что по факту продавцы квартиры никаких денег не получили?
А была собственником части квартиры, квартира была продана всеми собственниками, но фактически деньги за квартиру получил только один собственник, я не получила ничего (была устная договоренность). Сделка была в июне 2012 года, никаких отказов от денег я не писала, просто при сделке, доступ к ячейке имел только один человек, который эту ячейку и открыл, далее на всю сумму от продажи квартиры он купил недвижимость. Все сделки по продаже и купле других квартир оформлял один риэлтор в рамках одного договора. Могу я, на данный момент потребовать возврат суммы, за свою часть квартиры через суд, у человека, который получил деньги?
У продавца есть ипотечная квартира (с супругом на момент оформления ипотеки заключён брачный договор, она решила использовать материнский капитал в счёт погашения, ребенку 2,5 года, так как доля предоставляется только после полной выплаты ипотеке, доли у ребенка ещё нет). Она решается её продать (в собственности три года), находится покупатель который хочет взять её у нее в ипотеку, она для продажи гасит оставшуюся задолженность и квартира становится её а не банка. На момент сделки продажи с покупателем продавец должен будет показать какой-то документ, что доля будет предоставлена в новой квартире (так как доля выделяется в течении 6 месяцев после погашения ипотеки) или они могут молча это всё сделать без уведомления покупателя и у него могут позже возникнуть проблемы, если он даже не знал что покупал квартиру у продавца, который вкладывал свой материнский капитал?
Квартира была с обременением права: ипотека в силу закона. Собственники (муж и жена по 1/2 доли) решили продать эту квартиру, нашли покупателя. Покупатель из своих средств погасил ипотеку в банке, сняли обременение, и в тот же день по договору купли-продажи квартиры в регистрационной палате подали заявление на регистрацию права на покупателя. Через несколько дней регпалата приостановила сделку, так как на квартиру наложили арест судебные приставы за другие долги собственника квартиры. Банк говорит, что не знал об аресте. Можно ли доказать приставам, что квартира была оплачена покупателем и поэтому с нее снял обременение банк, и долги у мужа, а арест наложили на всю квартиру, а не на его долю.
