Вопрос: попадают ли права и обязательства сторон в этом случае под соответствующие нормы "Закона защиты прав потребителей".

Уважаемая Наталья! Ваш вопрос не является однозначно решаемым в судебной практике, в настоящее время в Санкт-Петербурге к таким договорам при возникновении претензий по качеству и устранению недоделок применяется к таким правоотношениям Закон РФ "О защите прав потребителей", в других случаях этот закон не применяется, но полагаю, что надо бороться и в других случаях, ведь ничто не даётся без борьбы, быть может, Вам поможет ниже приведённая аргументация. В одних случаях суды рассматривают данные споры в рамках Закона РФ "О защите прав потребителей", в других - согласно Закону РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР". Как правило, называются эти договоры договорами о долевом инвестировании или о совместной деятельности. Но, как известно, название не определяет сути договора. Для его квалификации необходимо проанализировать содержание, предмет договора, права и обязанности сторон и т.д. И здесь суть у всех такова: гражданин, именуемый инвестором, передает деньги компании для строительства жилого дома, а компания обязуется представлять интересы инвестора по вопросу строительства, осуществить подрядные и субподрядные работы, а по окончании строительства передать квартиру к назначенному сроку гражданину-инвестору. Полагаю, такие договоры подпадают под действие Закона "О защите прав потребителей", со всеми вытекающими из этого последствиями. Статья 1 Закона "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" гласит, что инвестициями являются, в частности, денежные средства, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли. Но в Вашем случае денежные средства гражданина не могут рассматриваться как инвестиции, хотя в договорах они так и именуются. Граждане вкладывают свои деньги не в объекты предпринимательской деятельности и не в целях получения прибыли, а в целях улучшения своих жилищных условий. Далее в названном Законе говорится, что инвесторы - это субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение денежных средств и обеспечивающие их целевое использование. Граждане, отдающие деньги в компанию, не имеют ни малейшего представления, где и как используются их деньги. До того, как они материализуются непосредственно в объекте строительства, фирма, возможно, не раз "прокрутит" эти деньги, получив для себя прибыль. Следовательно, по субъектному составу такие граждане также не могут быть инвесторами. В п. 4 ст. 2 Закона от 26 июня 1991 г. говорится, что субъектом инвестиционной деятельности может быть "заказчик" (не путать с "заказчиком" в смысле Закона "О защите прав потребителей"), поскольку здесь "заказчик" тот же инвестор либо другое лицо, уполномоченное инвестором и осуществляющее реализацию инвестиционного проекта. А в случае, если "заказчик" не является инвестором, он наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями. Такими правами граждане по договорам не наделяются, следовательно, и в этой части их нельзя рассматривать как инвесторов (не говоря уже о том, что в соответствии со ст. 6 Закона от 26 июня 1991 г. все участники инвестиционной деятельности должны иметь лицензию, которой, естественно, у обращавшихся за помощью граждан нет). Опять же надо отметить, что гражданин в таком случае сдаёт денежные средства вовсе не на условиях возвратности, срочности и платности. Кроме всего вышеперечисленного, необходимо назвать и Указ Президента РФ от 26 июля 1995 г. No. 765 "О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики в РФ", в котором сказано, что инвестиционная деятельность в РФ может осуществляться путем приобретения... физическими и юридическими лицами (инвесторами) инвестиционных паев инвестиционных фондов, являющихся имущественными комплексами без создания юридического лица, доверительное управление имуществом которых осуществляют управляющие компании. А инвестиционным паем является именная ценная бумага, удостоверяющая право инвестора, по предъявлении ее, на получение денежных средств. Порядок же выпуска инвестиционных паев, их размещения и обращения, регистрации проспекта эмиссии устанавливается Федеральной комиссией по ценным бумагам. Таким образом, граждан, вкладывающих денежные средства в различные компании с целью получения в дальнейшем квартиры, никак нельзя считать инвесторами. И договоры, о которых идет речь, не создают правоотношений, регулируемых Законом "Об инвестиционной деятельности в РСФСР". В Разъяснениях Государственного комитета по антимонопольной политике, утвержденных приказом Председателя Комитета от 15 августа 1994 г. No. 90, записано, что потребитель - это гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары, работы, услуги для личных бытовых нужд. А граждане по названным договорам как раз и заказывают работу по строительству жилого дома, имея намерение в дальнейшем (после сдачи дома в эксплуатацию) приобрести квартиру для личных бытовых нужд. Далее в Разъяснениях говорится, что под работами понимается деятельность исполнителя, материальные результаты которой передаются потребителю, в том числе и при строительстве жилого дома. Об этом же говорится и в Законе "О защите прав потребителей", причем к работам относится и деятельность исполнителя по осуществлению заказа потребителя с привлечением третьих лиц. Таким образом, утверждения таких компаний в суде о том, что они не строят дом, а только аккумулируют денежные средства граждан, являются неубедительными. Они взяли перед гражданами определенные обязательства, в том числе и обязательство передать квартиру гражданину к определенному сроку. А уж с кем они будут заключать договоры на выполнение подрядных и субподрядных работ - это их дело. Если их подвели контрагенты, то у компаний есть право в порядке регресса обратиться в суд с иском о взыскании понесенных убытков. Нельзя квалифицировать такие договоры и как договоры о совместной деятельности. В соответствии с главой 55 ГК РФ, регулирующей такую деятельность (конкретно - ст. 1041), целью совместной деятельности является извлечение прибыли. И если компания в результате своей деятельности извлекает прибыль, то гражданин, наоборот, несет расходы, никакой прибыли не извлекает и даже не ставит перед собой такой цели. Представляется, что данные правоотношения регулируются главой 39 ГК РФ и представляют собой не что иное, как возмездное оказание услуг, а именно: исполнитель-компания обязуется по заданию заказчика-гражданина оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. И к таким правоотношениям должен применяться Закон "О защите прав потребителей" с санкциями, указанными в этом Законе.

Уважаемая Наталья!

Поскольку договор инвестирования строительств есть ни что иное как договор простого товарищества, то полагаю, что к данным отношениям Закон РФ "О защите прав потребителей" применим быть не может, т.к. в данной ситуации стороны объединяют свои усилия (капиталы, знания, технику) для достижения конкретной цели.

В случае если бы у Вас был договор купли-продажи, исполнение которого произойдет после завершения строительства, а с Вашей стороны производиться предварительная оплата по согласованному графику, то данный Закон можно было бы использовать.