Как защитить свои интересы при противоречии условий ДДУ и 214-ФЗ - иск в суд и приоритет прав потребителя

Здравствуйте.

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция).

Нужно ознакомится с ДДУ.

Добрый день!

Насколько я понял, все дело в том, что в ч. 2 ст. 7 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указано, что участник долевого строительства вправе требовать устранения только тех недостатков, которые делают объект строительства непригодным для предусмотренного договором использования.

В то же время, в условиях договора с застройщиком говорится просто о "недостатках" и не уточняется - о каких именно недостатках идет речь.

Я считаю, что в данном случае суд должен правильно трактовать слово "недостаток", содержащееся в договоре. Поскольку сам договор такого определения не содержит, то суд должен в первую очередь обратиться к определению недостатка, содержащемуся в законе, и применимому к вашей ситуации.

Понятие "недостатка товара" содержится в преамбуле к Закону "О защите прав потребителей" - недостаток товара (работы, услуги) - несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом либо в установленном им порядке, или условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий обычно предъявляемым требованиям), или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию.

Таким образом, я прихожу к выводу, что вы не можете расширительно трактовать понятие недостатка и включать туда любые недоделки, которые мог допустить строитель. При таком подходе это бы существенно нарушило права застройщика на передачу вам объекта строительства в установленные законом сроки. Вы получили бы возможность бесконечно откладывать дату передачи объекта строительства, предъявляя застройщику все новые требования по качеству объекта.

* Однако мне не известно в чем именно состоят недостатки вашей квартиры. Может быть вам следует переместить фокус внимания с неудачно сформулированного пункта в договоре на сами недостатки - попытаться обосновать существенность этих недостатков, несоответствие квартиры строительным нормам. Если такое обоснование будет, то у суд будет вынужден признать обоснованность вашего отказа в принятии данной квартиры.

Кроме того, хочу заметить: если спор идет о моменте фактической передачи квартиры (в целях определения суммы неустойки), то это один круг оснований и в этой ситуации может быть застройщик и прав. Однако это не лишает вас права требовать от застройщика устранения остальных недостатков квартиры, которые не доделаны после передачи квартиры, или требовать возмещения своих расходов на устранение этих недостатков. Здесь возможен совсем другой иск к застройщику по другому кругу оснований.

Надеюсь, я смог помочь вам своими разъяснениями. В любом случае, в вашей ситуации возможно есть и более простые пути решения, которые могут быть выявлены после ознакомления с делом.

Всё намного проще. Был осмотр квартиры. Был составлен двухсторонний акт осмотра. В акте зафиксированы недостатки и срок их устранения. Таким образом стороны пришли к общему мнению - недостатки действительно присутствуют и их устранят не позднее установлененного срока. Таким образом застройщик обязан либо устранить ранее выявленные недостатки, либо предложить компенсацию, позволяющую дольщику самостоятельно устранить недостатки квартиры. Поэтому я не понимаю зачем здесь манипулировать 214-фз. Деньги же дольщик выплатил в установленный срок и в полном объеме. Дольщик опять находится в невыгодном положении. Он мог бы также выплатить какую-то часть когда-нибудь потом, допустим после устранения всех недостатков, либо из расчета выдоплаченых средств провести работу по устранению недостатков самостоятельно.

Застройщику грех жаловаться у него на руках 100% суммы, а не как у дольщика 90% квартиры.

Опять же застройщик должен предоставить неоспаримое качество квартиры, а в случае сомнений провести независимую экспертизу направленную на выявление соответствия квартиры всем существующим обязательным требованиям.

В общем я всё ещё надеюсь, что в российском законодательстве есть за что зацепиться дольщику в борьбе с безнаказанностью застройщиков.