Спор о возврате задатка при продаже квартиры - соблюдение договоренностей и нарушение обременения

При продаже квартиры был составлен предварительный договор купли-продажи 18 июля. На момент его подписания я не знала, что у меня обременение на квартиру, в Регпалате мне ничего не сказали при выдаче свидетельства, а я рассчиталась сразу и полностью наличными после подписания договора с продавцом, не закладывала ее и считала. Что все в порядке. Риэлтор покупателя взяла документы для проверки, вышла в другую комнату (у нее в квартире, не в офисе) Потом вернулась и расспросила каким образом я рассчитывалась за квартиру, потом позвала с собой покупателя в другую комнату.. Когда принесли отпечатанный договор, подписали, я получила задаток за квартиру, риэлтор сказала, вот теперь нам есть с чем идти в органы опеки (покупатель продавала свою квартиру и у нее несовершеннолетние дети). Через месяц мне риэлтор объявила, что я не могу продать квартиру, т.к. она в обременении, что повергло меня в шок. Я сразу обратилась в Регпалату, где мне сказали, что такое возможно, раз оплата произошла после подписания договора, значит продавец не написал заявления, что он получил деньги за квартиру., а меня не предупредили. Что такое возможно, напротив, сказали, что я могу только через месяц получить Свидетельство по документам. Которые мне передаст продавец после расчета. Я сразу сообщила это моему покупателю и мы устно договорились, что они будут ждать, пока я не сниму обременение, возможно в течение 2-х месяцев через суд. Расписка у меня о полном расчете имеется. В день расчета по этому договору покупатель не сообщил мне ничего, хотя она ждала расчета за свою квартиру по сертификату, чтобы потом расплатиться со мной, спустя 3 дня я дозвонилась и узнала, что она ищет другую квартиру, т.к. у меня есть обременение. Задаток я отказываюсь ей возвращать, т.к. она с самого начала знала об обременении и совершила эту сделку намерено, чтобы самой продать свою квартиру, у нее не было времени на поиски другой, чтобы получить разрешение органов опеки на продажу своей, а теперь она требует возврата задатка и расторгает сделку, но на словах. Прав ли я,считая, что она нарушила договоренность ждать оформления документов и я не должна возвращать задаток?