Как лучше составить договор купли-продажи?

Невозмжно купить недвижимое имущество, права на которое не зарегистрированы. Пусть продавец оформляет сам или дает доверенность. Можете заключить пока предварительный договор.

Иван, предметом договора купли-продажи может быть только имущество, находящееся в собственности у владельца. Нельзя продать то, что не принадлежит владельцу. Здесь не поможет и предварительный договор, т.к. основной заключить также нереально.

По идее, членам ГСК (надо бы проверить и его легитимность) надо было через суд пытаться признать право собственности на постройки. Но это крайне нелегко, понимая проблему с собственником земли.

Да, можно подписать некую бумагу, которая будет называться "договор купли-продажи". Но по сути это будет просто некая расписка в том, что от А вы получили конкретный гараж в конкретном месте, выплатив ему н-ую сумму. Не более того. Вопрос в том, что на этом участке вообще делает ГСК, как он зарегистрирован, есть ли договор аренды этого земельного участка, накакой срок он арендован.

Это крайне рисковая сделка. Получив гараж в "собственность" вы рискуете тем, что через некоторе время город (муниципалиет) захочет построить на этом месте, допустим торговый центр, и тогда все гаражи спокойно снесут как самовольные постройки. А еще могут и деньги за снос потребовать с владельцев такой "недвижимости". А может гаражи простоят еще лет 20.

Все риски вы принимаете на себя, если решитесь на сделку.

На самом деле, если говорить сугубо о юридических аспектах, то вообще-то гаражный бокс не является недвижимым имуществом, соответственно, не подпадает под понятие "самовольная постройка", признаки которой исчерпывающе установлены нормой ст.222 ГК РФ.

Положение ч.2 указанной статьи говорит о том, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, положения ст.222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Префектура же наделена Правительством субъекта всего лишь выявлять самовольные постройки и обращаться в суд с требованием об их демонтаже. Соответственно, судами общей юрисдикции принимаются незаконные решения, основанные на местных законах, тогда как федеральным законом установлена частная собственность на гаражные боксы членов кооперативов.

Таким образом, решения о демонтаже гаражных боксов изначально незаконны и противоречат нормам федерального законодательства. К тому же, в соответствии с Конституцией Российской Федерации и положением одной из статей ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.

Другое дело, что, к сожалению, вы можете стать жертвой произвола чиновников, а бороться с властью дело нелегкое.