Как снять в аренду нежилое помещение в здании городской поликлиники, принадлежащего росимуществу

Здравствуйте. Первое, что Вам необходимо, это проверить юридическую чистоту имеющихся документов у собственника помещения а также у того лица, в оперативном управлении которого находится это помещение. Возвращаясь к разговору непосредственно о договоре аренды нежилого помещения, хотелось бы указать на то, что в нем обязательно должны быть тщательным образом оговорены следующие моменты:

-предмет договора – то есть, то помещение, которое передается в аренду. Помимо того, что к договору должны прилагаться технические документы помещения, в самом соглашении необходимо указать его данные, позволяющие идентифицировать помещение – адрес, этаж, площадь, его регистрационные данные в ЕГРП и т.д. Так же необходимо указать цель использования данного помещения.

-правом сдавать помещение в аренду обладает только собственник. В договоре четко должно быть прописано, кто является собственников данного помещения, данная информация должна подтверждаться выпиской из Единого Государственного реестра прав (ЕГРП), а также технической документацией БТИ.

-при заключении договора субаренды (когда арендодатель по данной сделке с помещением, владеет им как арендатор по другой сделке), необходимо приложение первоначального договора аренды, в котором должно быть указано, что заключение договоров субаренды, в отношении данного помещения, разрешено.

-срок, на который заключен договор. По закону, если срок аренды не установлен в договоре, то он считается заключенным на неопределенный срок. Однако, следует учитывать, что договоры аренды сроком до 1 года не нуждаются в государственной регистрации, а для договоров свыше 1 года – государственная регистрация необходима.

-в заключаемом договоре аренды целесообразно оговорить моменты, касающиеся права арендатора заключать сделки субаренды, перенайма, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.-выступающее со стороны арендодателя лицо, должно подтвердить, что имеет право заключать договор аренды, путем приложения к данному договору соответствующих документов, подтверждающих, что оно уполномочено совершать такие сделки (приказ, доверенность и т.д.)

-поскольку договор аренды является возмездным, в нем обязательно должны быть оговорены условия оплаты арендованного имущества. Арендная плата (с указанием – за конкретное помещение или за единицу площади) может вноситься разными способами (ст.614 ГК РФ)– в твердой денежной сумме, в процентах от дохода от предпринимательской деятельности, в виде предоставления арендатором определенных услуг, передаче арендатором арендодателю какой-либо вещи в собственность или в аренду, несение арендатором затрат на содержание (улучшение) помещения (например, ремонт). Таким образом, условие об арендной плате должно быть тщательным образом описано в договоре, а так же, должны быть указаны сроки внесения платежей. Кроме того, необходимо оговорить моменты оплаты за места общего пользования - коридоры, лестничные площадки и т.д., особенно если арендуется помещение не в отдельно стоящем здании. Важно указать вносится ли плата за них в арендную плату или нет, каким образом, и какова их стоимость Изменения в размере арендной платы, по общему правилу, устанавливаются по соглашению сторон (не чаще одного раза в год) и подлежат обязательному внесению в основной договор.

-помимо этого в договоре желательно уточнить, за что, помимо арендной платы, должен платить арендатор, чтобы поддерживать помещение в надлежащем состоянии – коммунальные платежи, НДС, связь, парковочные места и т.д. Данные платежи так же могут быть включены в арендную плату, но, в этом случае, такое положение о платежах должно быть четко оговорено в договоре.

-права третьих лиц на сдаваемое помещение не прекращаются при сдаче помещения в аренду (ст.613 ГК РФ). В связи с этим, арендодатель обязан указать в договоре аренды на наличие прав третьих лиц, если таковые есть. В противном случае, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

-вопросы капитального и текущего ремонта помещения (ст.616 ГК РФ). Арендодатель, как правило, обязан производить капитальный ремонт, а арендатор – текущий. Условия о порядке проведения всех видов ремонта (капитального и текущего) обязательно должны быть вынесены в отдельные положения договора. Так же, хотелось бы отметить, что стороны должны оговорить вопрос об улучшении арендатором помещения, в частности, например, о перепланировке (ст.623 ГК РФ). По закону, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения имущества (помещения), он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, после прекращения договора (если согласования проведения улучшений не было, стоимость, по закону, не возмещается). Однако, данный вопрос должен быть непременно уточнен сторонами в договоре.

-вопрос о выкупе арендованного имущества. В договоре может быть указано, что по истечении срока аренды (либо до его истечения, если арендатор внесет всю выкупную стоимость помещения), помещение переходит в собственность арендатора. Данное условие может быть включено как в текст основного договора аренды, так и быть указано в дополнительном соглашении сторон – в этих случаях, в документах обязательно прописать условие о размере выкупной цены.

-досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон (ст.ст.619 и 620 ГК РФ) возможно только в судебном порядке. Стороны вправе включить в договор дополнительные условия для его расторжения.

К договору аренды нежилого помещения должна прилагаться техническая документация на помещение. Вместе с тем, непосредственно переход прав пользования помещением от арендодателя арендатору должен оформляться актом приема-передачи. Аналогичным образом, при прекращении договора аренды, необходимо оформить акт приема-передачи арендатором помещения арендодателю. Таковы общие моменты, касающиеся аренды нежилого помещения.