Незаконное предоставление земельного участка в аренду - поиск правовой защиты и возмещение ущерба

Уважаемые коллеги, помогите с такой ситуацией.

Так получилось, что земельный участок, на котором мы живем с 2003 года, без нашего ведома был предоставлен в аренду другому лицу. Все эти годы мы не могли оформить свое право на землю по разным причинам, в первую очередь из-за бездействия районных властей (мы живем в отдаленной деревне, в которой осталось всего 16 человек, и нам даже несколько раз откровенно сказали, что районной власти легче бы жилось, если бы нашей деревни не стало).

А в 2015 году мы вдруг узнали, что земля уже находится в собственности у постороннего человека. Получилось так: он подал заявление на заключение договора аренды участка под ЛПХ, сельсовет опубликовал извещение в своей "газете", которую никто никогда не видел, и на своем сайте, которого тоже днем с огнем не сыщешь. Прошел месяц, и сельсовет заключает с этим товарищем договор аренды. Но суть в том, что еще до подачи им заявления сельсовет поставил дом, в котором мы живем, на этом земельном участке, на кадастровый учет, якобы в целях признания его безхозяйным и оформления в муниципальную собственность. В итоге этот новый "арендатор" по упрощенной процедуре ("дачной амнистии") регистрирует свое право собственности на дом, а потом выкупает землю, имея в собственности дом. И теперь он нас выселяет через суд.

Что мы уже сделали: попытались через суд признать договор аренды, так как сельсовет не опубликовал извещение о возможном предоставлении земельного участка на официальном сайте торгов (torgi.gov.ru). Районный суд сказал: эта публикация не является обязательной (видимо, п.1 ч.1 ст.39.18 Земельного кодекса РФ не для них писана). Подали апелляцию в краевой суд - там сказали: ваше право нарушено, но выбран неверный способ защиты права. Надо, мол, не просить признать договор недействительным (ничтожным), а взыскивать с сельсовета стоимость неотделимых улучшений земельного участка (восстановление дома, фактически из развалин, благоустройство территории, возделывание огорода, отсыпка оврага, бурение скважины и т.д. - вложено было очень много сил и средств) - мол, администрация при предоставлении земли незаконно распорядилась еще и произведенными улучшениями.

Подскажите, пожалуйста, на какие нормы права ссылаться при таком иске? Как сформулировать исковые требования? Нужна ли оценка стоимости улучшение участка и кто ее должен делать? Из-за того, что живем далеко от краевого центра, найти хорошего юриста очень сложно или очень дорого.