Алгоритм и риски заключения сделки по долевому строительству жилого помещения для юридических лиц с различными целями использования частей здания
В законодательстве РБ регулируется понятие долевого строительства жилого помещения. В ситуации, где два юридических лица желают построить здание, одна часть предположим - это торговые площади, а вторая - оказание услуг (услуги связи или банк). 1-е Юридическое лицо имеет сметную документацию, проект, аренду земельного участка для строительства торгового объекта, которое предлагает построить другому юридическому лицу часть планируемого здания для офиса. 2-е юридическое лицо согласно участвовать в финансировании строительства, однако возникают вопросы каким образом производить финансирование и как будет оформлено право собственности на часть строящегося здания.
Какой алгоритм действий для заключения такой сделки и подводные камни (риски 2-го юридического лица).
Ошибаетесь, Светлана! Законодательством РБ это регулируется.
Для справки в виде дополнительной информации.
"Промышленно-торговое право", 2011, N 04
ОСОБЕННОСТИ ОПЛАТЫ ПО ДОГОВОРАМ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА
Т.А.МИКОЛЕНКО,
судья хозяйственного суда г. Минска
Подписано в печать 28.03.2011
ИЗВЛЕЧЕНИЕ
Долевое инвестирование строительства коммерческой недвижимости не подпадает под правовое регулирование строительного подряда. Однако в соответствии со ст. 7 ГК гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законодательством, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законодательством, но не противоречащих ему.
В настоящее время заключаются так называемые договоры долевого строительства объектов недвижимости, договоры об участии в строительстве, инвестиционные договоры. Предмет данных договоров - создание объекта недвижимости, являющегося административным, торговым и иным нежилым помещением, поэтому на них не распространяется действие норм Указа Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. N 396 "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов", сфера правового регулирования которого прямо определена: договоры долевого строительства многоквартирного жилого дома и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме (или его части) и иных, связанных с ним объектов недвижимости. В связи с этим рассматриваемые договоры, не подпадающие под действие Указа, регулируются общими нормами, установленными в разд. III "Общая часть обязательственного права" ГК.
Для участников подобного рода непоименованного договора единственным обязательным условием является определение предмета договора - существенное условие для всех видов договоров в силу ст. 402 ГК.
В остальном стороны в соответствии со ст. 391 ГК свободны в согласовании иных условий, которые будут необходимыми и достаточными для надлежащего исполнения договоров. К таким условиям, как правило, относится стоимость объекта строительства, которую стороны нередко устанавливают, исходя из курса иностранной валюты за один квадратный метр построенного помещения; порядок оплаты и сроки строительства объекта; порядок передачи объекта в собственность дольщику (инвестору); ответственность сторон, а также порядок изменения и расторжения договора в случае ненадлежащего исполнения одной из сторон с установлением конкретных его последствий.
Спросить
1-е Юридическое лицо имеет сметную документацию, проект, аренду земельного участка для строительства торгового объекта, которое предлагает построить другому юридическому лицу часть планируемого здания для офиса. 2-е юридическое лицо согласно участвовать в финансировании строительства, однако возникают вопросы каким образом производить финансирование и как будет оформлено право собственности на часть строящегося здания.
Какой алгоритм действий для заключения такой сделки и подводные камни (риски 2-го юридического лица).
Четыре юридические лица являются собственниками долей в праве собственности на здание. Земельный участок, находящийся под зданием в аренде у всех юридических лиц. У каждого юридического лица свой выход из здания. Прилегающие к зданию земельные участки тоже в аренде. Хотим выкупить в собственность земельный участок прилегающий к зданию где выход нашего юридического лица, но другие собственники здания не дают согласия просто из принципа. Как можно решить эту проблему.
Такая ситуация. Есть нежилое здание-магазин. Он принадлежит на праве общей долевой собственности двум юридическим лица. Эти два юр. лица решили продать данное здание (целиком) третему юридическому лицу. Какой договор надо заключать в данном случае: договор купли продажи здания или договор купли-продажи права в общей долевой собственности. И на каком праве в этом случае буде владеть этим зданием юр. лицо, которое хочет приобрести это здание. Спасибо!
Юридическое лицо имеет в собственности нежилое здание. Часть здания находится на территории земельного участка, находящегося в собственности этого юридического лица. А небольшая часть этого здания расположена на соседнем земельном участке, находящемся в муниципальной собственности. Имеет ли это юридическое лицо преимущественное право приобретения в собственность этого участка муниципальной собственности, на котором расположена часть принадлежащего ему здания? Ранее это нежилое здание судом НЕ было признано самовольной постройкой. Можете назвать применимые нормы права?
Физическое лицо имеет намерение выкупить у юридического лица (ООО) часть доли в праве собственности на нежилое помещение. Юридическому лицу принадлежит 33016/41270 от общей площади от данного нежилого здания. Физическое лицо имеет намерение приобрести долю в размере 21450 от 33016. Нужно ли юридическому лицу производить выдел для продажи части своей доли и какая процедура действий будет у обеих сторон?
Юридическое лицо продает другому юридическому лицу земельный участок в отношении которого разработана проектная документация на строительство офисного здания. Каким договором следует оформить возмездную передачу проектной документации покупателю земельного участка?
Земельный участок предоставлен Застройщику Комитетом по управлению государственным имуществом Санкт-Петербурга на основании договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях,
между Застройщиком и КУГИ Санкт-Петербурга также заключен инвестиционный договор от 2002 года на строительство (реконструкцию) здания апартамент-отеля (постановление Правительства Санкт-Петербурга об утверждении инвестиционных условий утверждено в 2002 году).
Согласно инвестиционному договору:
Условия ИД:
*Застройщику по окончании строительства целиком передается в собственность построенное здание.
*Право на привлечение к финансированию средств третьих лиц инвестиционным договором предусмотрено.
Разрешение на строительство выдано уполномоченным государственным органом в апреле 2012 года.
Застройщиком выполнены все предусмотренные инвестиционным договором условия:
в части перечисления средств на благоустройство города, а также по приобретению здания для перебазирования государственного учреждения (здание приобретено за счет средств Застройщика и передано, в собственность Санкт-Петербурга, с последующим предоставлением указанного здания в безвозмездное пользование государственному учреждению).
Вопросы:
a. Предложите схемы реализации недвижимого имущества (помещений в здании) в строящихся объектах физическим и юридическим лицам.
b. Какими способами может быть отчужден объект недвижимого имущества, право собственности на который не зарегистрировано?
c. Какие возможны риски, в том числе при регистрации права собственности на объект покупателями - физическими и юридическими лицами?
d. Застройщик объекта после заключения инвестиционного договора с КУГИ Санкт-Петербурга привлек к финансированию на основании договоров соинвестирования третье юридическое лицо (соинвестор по окончании строительства получает 100% площадей в здании).
У юридического лица есть в аренде земельный участок в черте города (на окраине) под промышленное строительство. Это юридическое лицо желает переуступить свои права (и обязанности) по договору аренды другому юридическому лицу, т.е. совершить перемену лиц в обязательстве. Возможно ли такое действие в соответствии с земельным законодательством?
Мы с другом выкупали нежилые помещения в здании у юр.лица, за два года выкупили все помещения в здании, половина помещений принадлежит мне, половина другу, всё оформлено есть выписки на помещения, общая площадь помещений соответствует площади здания. Здание на себя пока не переоформляли. Продавец помещений и собственник земельного участка под зданием одно и то же юр лицо. Через год после продажи помещений он выставил нам договор аренды земли под зданием с огромной суммой, равной кадастровый стоимости участка под зданием, объясняя это тем что мы покупали не здание, а помещения, в разное время и не имеем право на землю под зданием. Законного ли это?
У нас такая ситуация, большое здание оформлено на юридическое лицо, одну половину занимают собственники, вторую половину здания сдают в аренду под жилье физическим лицам. Расчет по оплате за коммунальные услуги начисляется на юридическое лицо. Можно ли произвести перерасчет и начислять оплату за коммунальные услуги в сдаваемом помещении как с физических лиц. как это оформить юридически?
