Как продать комнату без нотариального отказа моих соседей, они покупать не хотят и отказную не дают.

Нотариус высылает письмо соседям с предложением купить комнату за .... цену. Если в течении одного месяца с момента получения ими письма не будет ответа, то считается что соседи отказались от преимущественного права покупки.

Идите к нотариусу.

1)Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

2) Оформить куплю-продажу как договор дарения.

Если Вы направили предложение о преимущественной покупке и в течении месяца не получили ответ, то можете продавать свою долю любому третьему лице по цене не ниже, чем предлагали сособственнику.

Оспорить сделку он не сможет. У него будет право в течении трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. В таком случае Вы будете вправе подать заявление об обеспечении исковых требований и просить суд обязать истца внести на депозитный счет суда сумму, по которой прошла сделка.

Если суд придет к выводу, что право преимущественной покупки нарушено, то Вашему покупателю возвратят деньги, а права и обязанности покупателя будут переведены на сособственника. Вы ничего не теряете, кроме времени на участие в судебном процессе...