Как избежать налогов при продаже квартиры наследственного владения с неправильной кадастровой стоимостью?

597₽ VIP

Продавайте по реальной стоимости. Налог минимизиурете тем что примените вычет (ст. 220 НК РФ), в размере 1 млн. или в размере расходов на приобретение.

Продавать каждому свою долю отдельным договором. Тогда каждый сможет использовать вычет согласно ст.220 НК РФ в размере 1 млн. руб. Т.к. продаете раньше положенного срока (минимального срока владения, предусмотренного статьей 217.1 НК РФ, т.к. объект был приобретен после 1 января 2016 года), то при продаже недвижимости в общей долевой собственности как единого объекта налог (НДФЛ) 13% платится с разницы между продажной ценой (если право собственности на продаваемый объект перешло после 1 января 2016 года, то не ниже 70% кадастровой стоимости) и налоговым вычетом, который равен максимальному из двух значений: 1 млн. руб. * размер доли (пп.1, пп.3 п.2 ст.220 НК РФ) либо фактическим документально подтвержденным затратам на приобретение (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ).

Здесь «работает» подпункт 3 пункта 2 статьи 220 НК РФ «при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)».

Однако есть один нюанс: согласно разъяснениям ФНС России, данным в Письма Федеральной налоговой службы от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578 «Об имущественном налоговом вычете», в случае если квартира, находившаяся в общей долевой собственности нескольких собственников раньше положенного срока:

была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.

На всякий случай текст самого письма:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578

ОБ ИМУЩЕСТВЕННОМ НАЛОГОВОМ ВЫЧЕТЕ

В дополнение к письму ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@ о порядке предоставления имущественного налогового вычета Федеральная налоговая служба сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Согласно абзацу третьему подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Данная норма, в соответствии с пунктом 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.02.2008 N 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.

Таким образом, если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Сумма, превышающая размер имущественного налогового вычета, приходящегося совладельцу, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Доведите данное разъяснение, согласованное с Минфином России письмом от 27.06.2013 N 03-04-07/24506, до нижестоящих налоговых органов.

Действительный

государственный советник

Российской Федерации

3 класса

Д.В.ЕГОРОВ

Пусть каждый продает свою долю отдельным договором. После этого можно будет применить налоговый вычет согласно статье 220 НК РФ в размере 1 млн. руб. Можно ждать ещё 3 года для того чтобы не платить налог.

Если будете продавать каждый свою долю по отдельному договору (еще и с разницей во времени), то оба получите имущественный вычет по 1 млн. рублей. Соответственно, вычет покроет доход. Налогооблагаемой базы не возникнет.

Если квартира двухкомнатная, то продавайте каждый свою долю отдельными договорами купли-продажи. В этом случае у каждого будет право на имущественный вычет с дохода от продажи недвижимости в размере 1 млн. руб. и налоговая база составит 0 (доход 800 тыс. руб. минут 1 млн. руб. вычета), налог 0. В противном случае имущ. Вычет каждого составит по 500 тыс. руб., а с 300 тыс. руб. - налог по ставке 13%.

Ст.220 НК РФ.

Добрый день! Чтобы не платить налог совсем, необходимо продавать квартиру через три года после получения права собственности. В данный момент, если стоимость в договоре будет меньше кадастровой стоимости, то налогооблагаемая сумма будет считаться: 1976000 * 0.7 - 1000000 (налоговый вычет)=383200 руб. Эту сумму умножаете на 13 % ,получите сумму налога. Такой расчет будет если два собственника продадут квартиру как единый объект в одном договоре. Можно продавать долями, в разное время и разными договорами, тогда налоговый вычет будет применяться к каждому случаю продажи. То есть каждый продавец сможет воспользоваться вычетом. В этом случае налогооблагаемая сумма считается так 1976000/2*0.7-1000000. В итоге получается что платить налог не надо. Но в таком случае увеличиваются расходы на нотариуса! Если они больше налога в итоге, то то на то и выходит. (ст. 210, 217, 220 НК РФ)

Еще есть вариант, до продажи снизить через комиссию Росреестра или в судебном порядке кадастровую стоимость квартиры, а потом продавать.

Удачи!

Если есть возможность год подождать, то есть до 2020, тогда при продаже такого имущества налог уплачивать вы не будете, пп.1 п.3 статьи 217.1 НК РФ.

Если продавать отдельно каждым свою долю, то получить вычет каждому по 1 млн. может и не получиться, поскольку налоговая может усмотреть тут сговор и попытку уйти от налогообложения.

Лучше подождать.

Здравствуйте, если кадастровая стоимость завышена, а такое не редкость, привести ее в соответствие с реалиями можно в судебном порядке. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости"

1. Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости (далее - объекты недвижимости) на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления (далее также - заказчик работ) проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

При этом под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).