Возможно ли расторжение договора аренды лесного участка без проекта освоения лесов? Арендатор может расторгнуть договор по каким причинам?

Расторжение договора аренды лесного участка производится по общим правилам, предусмотренным для договора аренды ГК РФ с учетом особенностей, установленных ЛК РФ.

Согласно статье 450 ГК изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

· при существенном нарушении договора другой стороной;

· в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статья 451 ГК устанавливает правила изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не следует иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (статья 452 ГК).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а также изменен судом в связи с существенным изменением обстоятельств, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, при наличии одновременно следующих условий:

· в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

· изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора;

· исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

· из обычаев делового оборота или существа договора не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Согласно статье 453 ГК при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не следует из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Изменение договора аренды лесного участка может потребоваться, например, в случае, если его положение вступит в противоречие с новым лесохозяйственным регламентом (ст. 87 ЛК).

Статья 619 ГК устанавливает случаи досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, а статья 620 ГК - по требованию арендатора. Во всех указанных в них случаях договор расторгается только судом.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

· пользуется имуществом (лесным участком) с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

· существенно ухудшает имущество (лесной участок);

· более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

· арендодатель не предоставляет имущество (лесной участок) в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

· переданное арендатору имущество (лесной участок) имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора;

· арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества (если оно было на лесном участке) в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

· имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (например, в связи с радиоактивным загрязнением).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

Согласно статье 618 ГК, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество (лесной участок), находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества (например, разборные временные сооружения) являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества (например, лесовозная дорога), арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (статья 623 ГК).

Основания прекращения договора аренды участка установлены также статьей 46 ЗК. Они аналогичны основаниям прекращения права постоянного (бессрочного) пользования участком (ст. 9 ЛК).

Приведенные положения законодательства не относят к основаниям прекращения договора аренды лесного участка ни изменение вида его разрешенного использования (ст. 25 ЛК), ни вида деятельности арендатора, ни его преобразование в иную организационно-правовую форму юридического лица.

Во всех случаях, когда договор аренды заключался по результатам аукциона, он не может быть расторгнут по инициативе сторон (часть 2 статьи 74 ЛК). Расторжение такого договора возможно только в судебном порядке при существенном нарушении договора одной из сторон (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК). Если же договор аренды лесного участка заключался в случаях, предусмотренных частью 3 статьи 74 ЛК, то есть без проведения аукциона, расторжение договора по соглашению сторон ЛК не запрещает.

Таким образом, можно сделать вывод, что в основном порядок расторжения договора аренды лесного участка соответствует порядку, установленному ГК РФ с учетом особенностей, установленных ЛК РФ.

Сергей Васильевич, читайте условия расторжения этого договора.

С уважением.